Conheça o novo financiamento da Caixa com juros atrelados à poupança

Em março de 2021, a Caixa Econômica Federal anunciou que passaria a oferecer um financiamento imobiliário com juros vinculados à poupança (ou seja, ao seu rendimento). A divulgação chamou a atenção de quem estava prestes a comprar um apartamento. Afinal, a taxa anunciada pelo banco dá a impressão de ser menor que a de outras modalidades de financiamento habitacional. 

Mas vale a pena mesmo apostar no financiamento com juros de poupança da Caixa? Neste artigo, vamos responder essa pergunta, e explicar em detalhes como funciona a nova linha de crédito. Vamos também mostrar como você consegue financiar com a Caixa, sendo você um novo comprador ou mesmo alguém que já contratou crédito de outro banco. 

Como funciona o novo financiamento da Caixa com juros ligados à poupança?

Além das outras três modalidades de financiamento que já oferece, a Caixa anunciou este ano um novo financiamento de imóvel com juros ligados à poupança. Funciona assim: a taxa de juros total é dividida em duas: uma fixa, e outra variável. Além disso, incide sobre o saldo devedor (a sua dívida em aberto) um índice de correção monetária: a TR (Taxa Referencial, zerada desde 2017 no país).

A taxa de juros fixa varia entre 3,35% ao ano e 3,99% ao ano, dependendo da avaliação do banco sobre o seu perfil. A parte variável muda conforme a taxa básica de juros, a Selic. É ela quem determina o rendimento da poupança no país. Essa taxa variável é calculada da seguinte forma, de acordo com a Caixa:

• Vale 70% da Selic, quando a Selic for igual ou menor a 8,5% ao ano
• Vale 6,17% ao ano, quando a Selic for maior que 8,5% ao ano

Desta forma, se levarmos em consideração os juros mais altos da taxa fixa (3,99%) somados aos juros mais altos atrelados ao rendimento da Selic, chegamos a 10,16% ao ano como a taxa de juros total mais cara possível para a operação.

Em março de 2021, o valor mínimo dessa mesma taxa total seria de 5,2% ao ano (70% da Selic a 2,75% ao ano somado à parte fixa de 3,35% ao ano). Você pode simular as condições para o seu perfil no site da Caixa. 

Saiba como conseguir um financiamento imobiliário na Caixa 

Para conseguir um financiamento imobiliário na Caixa, você deve antes de tudo ser aprovado na análise de crédito do banco e também na análise jurídica. Essas duas etapas servem para avaliar:

1. Se você tem capacidade de pagar as parcelas do financiamento. O banco verifica se você tem renda mensal suficiente, alguma restrição cadastral junto ao banco, nome sujo em cadastros de proteção ao crédito ou um baixo score de crédito, por exemplo. Resumindo: ele procura saber se você é um bom pagador
2. Se há algum impedimento jurídico que dificulte a venda dessa propriedade. Por exemplo, se o apartamento está penhorado por causa de dívidas do proprietário ou então hipotecado 

Para ser aprovado nas duas etapas, a Caixa afirma que os documentos necessários são os seguintes: 

• Para o comprador: documento oficial de identificação de todos os compradores, assim como o comprovante de renda de todos, emitido no máximo há dois meses. Confira o que pode servir para você comprovar sua renda 

• Para o vendedor: documento oficial de identificação, comprovante de estado civil

• Para o vendedor que seja pessoa jurídica: documento oficial de identificação (do representante legal), documento de constituição e alterações devidamente registradas e certidão simplificada da junta comercial (para pequenas empresas). Para empresas que sejam Sociedade Anônima, é necessário enviar o estatuto social e a ata de eleição da última diretoria publicada no Diário Oficial
• Para o imóvel: certidão de matrícula atualizada 

O banco pode ainda pedir documentação complementar ao longo do processo de financiamento, se for preciso. Antes da análise jurídica, é preciso realizar também a avaliação do imóvel. Nela, o banco contrata uma empresa de engenharia para fazer um laudo sobre o apartamento que você vai comprar. 

Quais as vantagens da nova modalidade de financiamento imobiliário?

As vantagens mais imediatas da nova modalidade de financiamento imobiliário da Caixa estão ligadas à taxa de juros menor. Com juros anuais de 5,2%, essa linha de crédito sai mais “barata” que as outras três modalidades da Caixa, ao menos enquanto a Selic permanece em um patamar baixo. Compare os valores (divulgados pelo banco em março de 2021):

• O crédito com correção pela TR sai com juros a partir de 7% ao ano
• O financiamento corrigido pelo IPCA tem juros fixos de 2,95% ao ano, mas o índice de correção ligado à inflação deixa a operação mais cara (o IPCA anual era de 6,10% em março de 2021, segundo o IBGE)
• A modalidade com taxa prefixada oferece juros a partir de 8% ao ano

A variação da Selic pode tornar essa modalidade mais cara para o comprador a longo prazo. Mas o financiamento com juros de poupança é uma opção viável enquanto a Selic está baixa, segundo avaliou Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV, ao portal Infomoney. 

“É um risco mensurável, o que garante que a parcela do financiamento não vai aumentar exponencialmente caso algo aconteça na economia. Então, enquanto a Selic está baixa, o cliente tem uma alternativa”, observou Ajzental. 

Segundo a própria Caixa, os contratos com taxas fixas (ou corrigidas pela TR) têm mais previsibilidade, mas as linhas de crédito atreladas ao IPCA e à poupança podem ser vantajosas para quem tem dificuldades de ser aprovado pelo banco para operações com juros maiores. No caso da poupança, ainda existe o benefício de os juros evoluírem na mesma proporção que um investimento muito popular no país: a caderneta de poupança.

“O IPCA é mais inclusivo em função da taxa de juros mais baixa, num cenário de inflação baixa. O Crédito Imobiliário Poupança Caixa tem como principal característica a possibilidade de o cliente economizar enquanto o rendimento da poupança está baixo, e conta com um limitador de taxa de juros no caso de mudança de cenário”, diz a Caixa em seu site oficial.  

Como calcular o financiamento com juros da poupança?

Para calcular o financiamento com juros da poupança, use a seguinte fórmula:

• Considere um componente fixo da taxa de juros que varia entre 3,35% ao ano e 3,99% (segundo a análise do seu perfil pelo banco)

Some a essa taxa: 

• 70% da Selic, quando a Selic for igual ou menor a 8,5% ao ano
• 6,17% ao ano, quando a Selic for maior que 8,5% ao ano

Se a Selic valer 8,75% ao ano, por exemplo, você deve somar 6,17 a 3,35 (digamos que você foi contemplado com a menor taxa possível pela Caixa). O resultado é 9,52% ao ano de juros. 

Já se a Selic estiver em um patamar de 2% ao ano (como esteve até o início de 2021). O cálculo deverá ser: (0,7x 2) + 3,35. Dá 4,75% ao ano. 

Como fazer a portabilidade de um financiamento imobiliário para Caixa?

A portabilidade é a transferência da sua dívida de imóvel de um banco para o outro. Significa que, se você começou a financiar com uma instituição específica, você pode aproveitar as taxas mais vantajosas que um outro banco oferece. Basta que esse segundo banco aprove seu crédito e que o anterior seja comunicado sobre essa mudança. 

Dessa forma, você pode fazer a portabilidade de um financiamento imobiliário para a Caixa se os juros atrelados à poupança se mostram mais vantajosos. O processo de portabilidade não pode ser negado pelo banco credor da sua dívida. Veja como funciona esse processo: 

1. Peça documentos relativos ao seu financiamento ao banco: cópia do contrato, saldo devedor atualizado e data do último vencimento
2. Procure outros bancos e, depois de comparar o Custo Efetivo Total (CET) das linhas de crédito, escolha uma instituição que ofereça as melhores condições para o seu perfil
3. O novo banco vai avisar o banco antigo da sua migração 
4. O banco antigo pode fazer uma contraproposta em até 5 dias úteis, para que você permaneça financiando com ele
5. Se você não aceitar a contraproposta, o banco antigo tem dois dias úteis para efetivar a migração da sua dívida imobiliária 
6. Nesse processo, você precisará pagar os custos em cartório para atualizar as informações na matrícula do apartamento e também uma nova avaliação do imóvel, junto ao novo banco credor 
7. Depois disso, sua portabilidade está concluída 

Com a queda da Selic nos últimos anos, até o início de 2021, o custo do crédito caiu no país, o que levou muita gente a ver a portabilidade como um recurso. De acordo com o Banco Central, 2.377 pedidos de portabilidade foram efetivados dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) só em fevereiro de 2021. Foi o maior valor registrado desde junho de 2014, quando começou a série histórica do BC. 

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Uma maneira de buscar as melhores taxas do mercado para seu financiamento é contar com uma assessoria de crédito em vez de procurar, por conta própria, um único banco. Com a Loft, você consegue ter acesso às propostas de financiamento dos principais bancos brasileiros para o seu perfil, e compará-las minuciosamente com a ajuda de nossos especialistas. Assim, fica mais fácil de tomar a decisão mais vantajosa para o seu bolso. 

Uma vez escolhida a linha de crédito com mais benefícios para o seu perfil, a equipe de financiamento da Loft se encarrega de todos os trâmites burocráticos do financiamento. Cuida do envio de documentação e formulários para o banco e de possíveis pendências que surjam. Até mesmo o registro do contrato de financiamento, no cartório, é feito pelo nosso time. 

“Depois do registro (em cartório), a Loft vai acompanhar a liberação daquele recurso. Se ele não for liberado, ela vai tentar resolver o problema, entrando em contato com o banco”, afirma Rafael Godoi, especialista em financiamentos imobiliários da Loft. 

Todo esse serviço não tem custos adicionais. Saiba mais sobre o assessoria de financiamento da Loft