Se você está buscando um empréstimo ou financiamento, provavelmente já sabe o que é amortização, e possivelmente já ouviu falar do que é o sistema de amortização misto. Ele é uma “mistura” dos sistemas de pagamento de parcelas mais populares para operações de crédito.
Mas será que um financiamento mix de imóvel, digamos, é o ideal para você? Neste artigo, vamos explicar em detalhes como funciona a amortização mista, seus benefícios e suas particularidades.
Como funciona o sistema de amortização misto?
O chamado Sistema de Amortização Misto (ou SAM) é uma modalidade de amortização de parcelas que fica no meio do caminho entre dois outros sistemas bem conhecidos e utilizados: o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price, também chamada de Sistema de Amortização Francês (SAF).
No caso do SAM, o valor da parcela será uma média aritmética do valor da prestação no SAC e na Tabela Price. Portanto, para calculá-la, é preciso fazer a soma de quanto sairiam as parcelas pelos dois sistemas, e dividir o resultado por dois.
Portanto, podemos dizer que, ao mesmo tempo em que as parcelas variam, como na SAC, essa variação é menos intensa – o fato de a Tabela Price ter parcelas sempre fixas acaba equilibrando o cálculo. Essa média aritimética vai sendo calculada até que o saldo devedor seja zerado, portanto. E aí, a sua dívida com o banco será considerada paga.
Sistema de amortização: qual é a diferença entre o SAC, o Price e o mix?
Você já deve ter compreendido que para entender o sistema de amortização Mix ou misto, precisa identificar a diferença entre o SAC e a Tabela Price. Pois vamos a ela.
No Sistema de Amortização Constante (SAC), as parcelas são sempre decrescentes. Isso porque uma amortização fixa (a “constante” do nome) é retirada do saldo devedor para compor a parcela. A essa amortização, soma-se o produto da taxa de juros mensal sobre o valor do saldo devedor (o valor do que foi originalmente financiado pelo banco e que você ainda não pagou). Também são acrescentadas taxas administrativas e seguros obrigatórios.
Já na Tabela Price, o valor da amortização não é sempre o mesmo. Constante, mesmo, é o valor das parcelas, que é dado já no início do financiamento. Então, a prestação é composta do produto dos juros sobre o saldo devedor, e o restante é completado por amortização. Como você deve imaginar, conforme o saldo devedor diminui (e assim o produto dele pela taxa de juros), o valor da amortização aumenta dentro da parcela.
Em um financiamento imobiliário, que é uma operação longa, o SAC acaba sendo mais vantajoso financeiramente que a Tabela Price. Isso porque, somando-se essas parcelas decrescentes, o valor final que você pagará ao banco acaba sendo menor. A Tabela Price mantém o saldo devedor mais volumoso por mais tempo, e isso faz com que o valor pago em juros seja também maior.
O que é mix de financiamento?
Já a expressão mix de financiamento não vem exatamente do sistema de amortização misto, e sim de uma modalidade de financiamento imobiliário que instituições como o Itaú ofereciam. Nesse caso, ocorre uma “mistura” entre as modalidades SAC e Price no pagamento de parcelas, mas não da mesma forma que no sistema misto.
O produto financeiro do Itaú funcionava da seguinte forma: nos primeiros 36 meses de financiamento, as parcelas são fixas, e variam só conforme a correção monetária do saldo devedor e o valor dos seguros. A partir do 37º mês, a prestação passa a ser decrescente, e é recalculada conforme o Sistema de Amortização Constante.
Segundo o próprio Itaú, no quesito adm financeira, o mix de financiamento tem como uma de suas vantagens gerar “uma amortização maior do saldo devedor nas primeiras 36 parcelas, permitindo uma redução significativa do saldo devedor a partir do 37º mês, além da redução dos juros”.
Qual é o sistema mais vantajoso de pagamento de parcelas?
A resposta para essa pergunta depende do perfil de quem está financiando o imóvel. Como já vimos, o Sistema de Amortização Constante é o que vale mais a pena quando falamos em valor final pago pelo apartamento. Nele, o saldo devedor cai mais rápido e incidem menos juros sobre a operação.
Mas essa não é a questão mais determinante para todos os compradores. Para alguns deles, o mais importante é que as primeiras prestações caibam dentro dos 30% de renda mensal que eles podem comprometer com um financiamento imobiliário.
Nesse sentido, por ter parcelas fixas, a Tabela Price pode ser mais adequada, já que o SAC começa com uma prestação muito mais cara que as demais, e isso tornaria impossível uma operação de crédito para alguém com uma renda limitada.
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