Diante de situações como os de herança, casamento e sociedade, muita gente se vê diante da possibilidade ou da necessidade de vender um imóvel. Mas e quando só uma das pessoas quer ou precisa vender sua parte, mas os coproprietários não têm interesse em comprar ou em se desfazer do imóvel?
Para você que se pergunta “quero vender minha parte do imóvel, o que faço?”, nós vamos te explicar como e em que cenários é possível fazer isso. E, claro, vamos te mostrar tudo o que envolve a chamada dissolução ou ação de extinção de condomínio, o processo judicial que garante a divisão do imóvel “à força”.
Posso vender minha parte de um imóvel de posse conjunta?
Se você se viu diante de uma situação de herança ou separação e se perguntou “posso vender minha parte de um imóvel?”, deve ter esbarrado na mesma situação: a venda de um imóvel só é possível por todos os proprietários. Afinal, para que esse imóvel tenha um novo dono, todos os donos anteriores devem estar de acordo, seja a fatia de cada um proporcional ou não ao valor do imóvel.
Em casos nos quais não se consiga um acordo para vender uma casa ou apartamento nessas circunstâncias – seja alienando a sua parte ou todo o imóvel -, uma única forma de poder vender sua parte do imóvel sem a autorização dos outros proprietários seria uma coisa que a gente chama de dissolução ou extinção de condomínio: uma medida judicial que serve para permitir a divisão de um imóvel que antes era considerado indivisível.
É claro que dissolver um condomínio não é a decisão mais cordial de todas – afinal, uma relação harmoniosa facilita muito mais o processo e evita estresses -, mas é direito do coproprietário pedi-lo. Com esse direito sendo garantido na justiça, você que se questiona “posso vender minha parte de um imóvel” já consegue uma garantia de que vai poder ao menos alienar sua parte.
Extinção de condomínio: para que serve?
Para tentar visualizar na prática uma extinção de condomínio, vamos partir de um exemplo prático envolvendo imóvel deixado como herança: a lei considera que herdeiros que receberam um imóvel têm nele um condomínio indivisível. Esse termo difícil (que não significa um condomínio físico, como de apartamentos ou casas!) serve para dizer que todos devem estar de acordo com as decisões tomadas sobre esse imóvel.
Para todos os fins, a extinção de condomínio é um direito fundamental do condômino, em qualquer momento. Basicamente, a divisão pode ser pedida de acordo com o interesse da pessoa. Como qualquer condômino pode exercer essa ação de dissolução, isto obrigará os demais a partilharem o imóvel e chegarem a uma solução para ele.
Neste exemplo: se um dos herdeiros quiser vender o imóvel, os outros devem chegar a um acordo para a venda. Quem se opõe à venda, no entanto, tem direito preferencial de comprar as partes dos outros e/ou pagar o mesmo valor oferecido por uma terceira parte. Ou seja, se uma pessoa oferece X reais por um imóvel de herança, o herdeiro discordante tem direito a pagar X reais por ele – à frente de quem ofereceu aquele valor primeiro.
Nesse caso de conflito, as partes interessadas na venda podem recorrer a uma decisão judicial. Para isso é preciso:
- Notificar a intenção de venda oficialmente ao herdeiro que não quer vender sua parte no imóvel de herança
- Dar um prazo para que esse condômino se manifeste
- Entrar com ação judicial pedindo a venda do imóvel de acordo com os que está na lei
Como fazer uma extinção de condomínio? Quais as alternativas?
Antes de levar adiante um pedido de dissolução de condomínio – que pode ser acionado por diferentes interesses por quem quer vender -, primeiro é interessante procurar vias amigáveis, vendo se é possível chegar a um acordo pela venda do imóvel (ou da parte entre os condôminos). Na maioria das vezes, o consenso é a opção mais econômica e menos estressante para os envolvidos. Algumas situações possíveis:
- Acordo: um acerto entre todos os envolvidos, seja para todos venderem suas partes ou para que quem quer vender sua própria parte do condomínio o faça para os outros condôminos;
- Mediação: é possível procurar um mediador para se buscar um acordo sobre o rumo do imóvel que está em conflito – identificando as necessidades de cada condômino e as possíveis soluções que beneficiem a todos, diminuindo a necessidade de buscar vias judiciais.
Mas quando a justiça acaba sendo o único caminho possível, muita gente que se prepara para essa possibilidade se questiona quanto tempo demora uma ação de extinção de condomínio. Na prática, o processo, que é bastante delicado e envolve muitos conflitos de interesses, pode chegar a tramitar por anos.
Como funciona:
- Com o processo iniciado, é feita a avaliação judicial do bem por um perito técnico especializado;
- Com o valor apurado, o juiz dá aos condôminos o direito de preferência sobre a parte referente ao condômino que quer vender
- Se nenhuma das partes tiver interesse em assumir o imóvel, ele pode acabar indo a leilão – o que pode ser um problemão, já que o imóvel acaba sendo vendido com descontos nem um pouco interessantes para quem vendeu.
Quero vender minha parte do imóvel para meu cônjuge
A gente já viu casos em que, por exemplo, um cônjuge pode querer vender sua parte de um imóvel em caso de separação – aliás, pelo artigo 1.647 do Código Civil, nada pode ser feito sem a dissolução ou a separação e partilha, quando a gente fala de casos em que há pelo menos alguma comunhão de bens. Mas e se eu quero vender minha parte do imóvel para meu cônjuge, como fica?
Bom, aí depende de qual regime de comunhão de bens vocês tem! Se você está em um regime de separação absoluta de bens, no qual não precisa de autorização do cônjuge, todos os bens adquiridos antes e durante o casamento serão exclusivos de quem adquiriu – e cada um os administra como quiser. Isso facilita ainda casos como, durante a separação/divórcio, de venda para o cônjuge que continuar morando no imóvel.
“Mas eu quero vender minha parte do imóvel para meu cônjuge e não tenho separação total de bens. Como fica?”
Aí o cenário muda! Durante os regimes de comunhão parcial e universal / total de bens, cada cônjuge precisa assinar o contrato de compra e venda do seu imóvel, mesmo que o imóvel fique no nome somente de um.
Na prática, no caso da comunhão total, se um dos cônjuges “vendesse” o imóvel para o outro, ele continuaria sendo de ambos porque tudo o que for adquirido no casamento pertencerá a ambos. Somente após o divórcio e a partilha é que os bens serão divididos em 50% para cada.
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A gente sabe que vender um imóvel dividido com outras pessoas, principalmente se algum dos proprietários não quiser vender, pode gerar dor de cabeça. Mas a gente não cansa de repetir: o diálogo é sempre a melhor solução – poupando cabelos brancos e, muitas vezes, grandes economias!
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