Sabemos que esse é um momento delicado, mas extremamente importante: quando alguém falece, é preciso inventariar seus bens e fazer a partilha legalmente para evitar problemas futuros. Os processos são previstos por lei e precisam ser iniciados em até 60 dias a partir da data de óbito.
Naturalmente, isso também vale para bens imobiliários. E, se o trâmite for seguido corretamente, vender um imóvel de herança não precisa ser difícil.
As principais dúvidas sobre como vender um imóvel de herança
Segundo Marina Cavalli, do time jurídico da Loft, uma das dúvidas mais frequentes nesse momento é sobre o trâmite da herança. Como regularizar o espólio?
O primeiro passo é fazer o inventário, que pode ser feito extrajudicialmente (quando não há herdeiros incapazes ou menores de idade), em um ofício de notas, ou judicialmente. Quem conduz o processo é o inventariante, um dos herdeiros, e ele deve ser iniciado em até 60 dias após o óbito.
Em seguida, é feita a partilha dos bens da pessoa falecida, que deve seguir o testamento (quando houver, que determina a herança testamentária) e os percentuais de distribuição determinados por lei (a herança legítima).
Esses documentos determinam quem são os herdeiros necessários, os descendentes, os ascendentes e o cônjuge, que devem receber pelo menos 50% da herança. Os outros 50% podem ser distribuídos através do testamento para outras pessoas, conforme os desejos dos antigos proprietários.
Detalhe importante: entre descendentes e ascendentes, tem direito quem está mais próximo. Na prática: filhos do falecido excluem seus pais, pais do falecido excluem os avós, etc.
Todos esses valores são calculados sobre a herança líquida, ou seja, o montante depois de pagos todos os impostos e custos do funeral.
Como vender um imóvel de herança?
“O inventário precisa ser aberto para verificar os bens existentes da pessoa, sempre respeitando o percentual aplicável a cada herdeiro”, explica Marina.
Quando não há impeditivos que exigem um inventário judicial, como herdeiros incapazes ou um regime de casamento especial, os herdeiros devem então atualizar a documentação do imóvel de herança.
Isso significa, nessa ordem:
- Pagar ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos), cuja porcentagem de pagamento como imposto (alíquota) é determinada pelos governos estaduais;
- Atualizar a matrícula do imóvel, registrando a transferência aos herdeiros
Após esses passos, a documentação está em dia e a venda do imóvel pode continuar normalmente. Também é importante emitir certidões negativas referentes ao imóvel de herança e aos proprietários, provando para compradores que não há problemas legais envolvidos.
As principiais certidões negativas que pode ser solicitadas em um processo de compra e venda de imóvel são:
- Ações na Justiça Federal; ações cíveis
- Ações das Fazendas Estadual e Municipal (retiradas nos sites das Secretarias da Fazenda estaduais, no caso de São Paulo clique aqui)
- Protesto de títulos (retirada em cartório)
- Quitação de tributos e contribuições federais (retirada no site do Ministério da Fazenda)
- Quanto à dívida ativa da União (retirada no site do Ministério da Fazenda)
- CND/INSS (também retirada no site do Ministério da Fazenda).
Em caso de inventário na justiça, também é possível realizar a venda, mas pra isso, você precisa de um alvará judicial.
O departamento jurídico da Loft auxilia na análise da documentação do inventário e, caso os proprietários sejam falecidos e o inventário esteja na justiça, os herdeiros podem apresentar a proposta de compra nos autos do processo de inventário para pedir ao juiz a autorização para a venda do imóvel.
Importante ter consciência de que a decisão para autorizar ou não a venda do imóvel cabe ao juiz do inventário.
Caso o juiz autorize a venda do imóvel, o próximo passo é a expedição do alvará judicial no qual será determinado, inclusive, que o valor da venda do imóvel seja depositado nos autos do processo de inventário.
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Um herdeiro pode impedir a venda de um imóvel?
Não é incomum que heranças tragam à tona problemas familiares, e é por isso que a lei brasileira prevê diversas situações e soluções para elas. É o caso quando um herdeiro não aceita a venda de um imóvel de herança.
Caso haja mais de um herdeiro para um mesmo bem, a lei considera que os herdeiros vivem em condomínio de um bem indivisível, um termo difícil pra dizer que se um deles quiser vender esse bem, os outros são obrigados a concordar.
No entanto, quem se opõe à venda tem direito preferencial de comprar as partes dos outros e/ou pagar o mesmo valor oferecido por uma terceira parte. Ou seja, se uma pessoa oferece X reais por um imóvel de herança, o herdeiro discordante tem direito a pagar X reais por ele – à frente de quem ofereceu aquele valor primeiro.
Nesse caso de conflito, as partes interessadas na venda podem recorrer a uma decisão judicial. Para isso é preciso:
- Notificar a intenção de venda oficialmente ao herdeiro que não quer vender sua parte no imóvel de herança
- Dar-lhe um prazo para se manifestar
- Entrar com ação judicial pedindo a venda do imóvel de acordo com os que está na lei
Como se trata de um bem valioso e podem haver muitas especificidades, em caso de dúvidas é sempre uma boa ideia consultar um advogado!
Clareza no processo é a chave para uma venda segura
Com os documentos atualizados ou com sua atualização encaminhada, a venda do imóvel de herança segue normalmente.
Ela exige, como de costume, atenção aos trâmites burocráticos, especialmente o pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor do imóvel) e da atualização da escritura pública em cartório. Cada Estado possui uma regulamentação diferente sobre esse imposto, e a base de cálculo e a alíquota mudam conforme essas regras. Portanto verifique quais tarifas e legislações se aplicam no seu caso.
Como explicamos no artigo, vender um imóvel de herança pode ser um processo simples, desde que se tenha clareza sobre as etapas fundamentais desse processo:
- Inventário
- Partilha
- Atualização de documentos
Esperamos que nossas dicas tenham ajudado! Agora que já sabe o que é preciso para vender um imóvel de herança, anuncie seu imóvel no site da Loft.
