- Índice Real de Aluguel compara preços anunciados nas principais plataformas digitais com valores recomendados por meio de inteligência artificial, em 51 bairros da cidade;
- Vila Olímpia, Itaim Bibi e Barra Funda têm as maiores divergências de valores;
- Preços mais valorizados aparecem em Vila Olímpia, Jardim Europa e Vila Nova Conceição.
A Loft, startup do mercado imobiliário que usa tecnologia para facilitar a compra, a venda, o financiamento e o aluguel sem fiador, lança hoje um novo estudo que mostra a diferença entre o preço anunciado e o recomendado para aluguel na cidade de São Paulo. O estudo visa ajudar as imobiliárias a encontrarem um equilíbrio de preços mais rapidamente e, consequentemente, facilitando também a jornada do cliente final.
O Índice Real de Aluguel – Loft compara os preços nas principais plataformas digitais com os valores recomendados por meio de inteligência artificial, em 51 bairros da capital paulista. A startup utiliza para isso sua Calculadora de Preços, uma ferramenta de machine learning/IA treinada com 4,2 milhões de anúncios de transações de venda e aluguel em São Paulo.
O grupo opera desde julho de 2021 no mercado de locação residencial, quando adquiriu a CredPago, empresa líder nacional em emissão de garantias locatícias residenciais, presente em mais de 600 cidades, em 26 unidades da Federação. A principal missão da empresa é dar apoio às imobiliárias com ferramentas de tecnologia.
Nesta primeira edição do Índice Real de Aluguel, os bairros com as maiores diferenças entre os preços anunciados e os recomendados são Vila Olímpia (onde os anúncios estão 8,71% acima do recomendado), Itaim Bibi (8,07%) e Barra Funda (7,31%). O desajuste médio na cidade é de 2,92%.
Os preços anunciados e recomendados estão ajustados (aderentes) em Higienópolis, Tucuruvi, Freguesia do Ó, Santa Cecília, Sumaré, Morumbi, Liberdade, República, Sacomã, Campos Elísios e Jabaquara.
Considerando apenas os valores recomendados, os bairros mais valorizados são Vila Olímpia (R$ 91.80 o m2), Jardim Europa (R$ 84.13) e Vila Nova Conceição (R$ 83.31) –veja os dados completos abaixo.
“A criação desse índice é mais um importante passo para aumentarmos a transparência no mercado imobiliário. Desde 2020 já temos o Índice de Preço Real, que mostra a diferença entre os preços anunciados e efetivamente transacionados no setor de compra e venda. Com esse aprendizado de mais de dois anos, queremos ajudar agora também imobiliárias, corretores e o cliente final interessados no aluguel”, afirma o COO da Loft, Marcel Regis.
Um diferencial do novo índice é que ele mostra o preço médio de aluguel recomendado –outros levantamentos no mercado se baseiam apenas nos valores dos anúncios.
“Uma das grandes dificuldades no setor imobiliário é a de precificar os imóveis. Com o novo índice, usamos tecnologia para ajudar as pessoas a terem mais visibilidade do mercado, encurtando o tempo para que haja acordo entre proprietários e locatários, além de também trazermos mais argumentos para as imobiliárias convencerem seus clientes a eventualmente ajustarem seus preços”, afirma Regis.
Nos bairros onde o índice seja maior, a tendência é que haja maior margem de negociação. Já onde o índice seja próximo de zero significa que os locatários vão ter menos poder de negociação –um lembrete importante é que os dados mostram a média nos bairros; ou seja, podem haver imóveis específicos que não necessariamente sigam a tendência da região.
A metodologia permite também acompanhar os bairros que estão com tendência de alta na diferença entre o anunciado e o recomendado. São os casos de Lapa e São Lucas, onde a variação nos três meses anteriores ficou em 5% ou mais.
Índice Real de Aluguel – diferença entre preço anunciado e recomendado
| Bairro | 2023-09 | 2023-08 | 2023-07 | 2023-06 | Tendência** |
| Vila Olímpia | 8.71% | 8.49% | 7.59% | 7.18% | Estabilidade |
| Itaim Bibi | 8.07% | 8.02% | 7.03% | 6.38% | Estabilidade |
| Barra Funda | 7.31% | 6.71% | 6.15% | 5.79% | Estabilidade |
| Lapa | 7.09% | 5.40% | 2.14% | -0.19% | Alta |
| Alto de Pinheiros | 6.93% | 6.58% | 5.26% | 3.95% | Estabilidade |
| Pinheiros | 5.84% | 5.15% | 3.66% | 2.84% | Estabilidade |
| Vila Leopoldina | 5.69% | 4.58% | 2.64% | 1.42% | Estabilidade |
| Brooklin | 5.54% | 5.67% | 5.06% | 4.74% | Estabilidade |
| Vila Andrade | 5.53% | 5.24% | 4.13% | 3.76% | Estabilidade |
| V. Nova Conceição | 4.79% | 5.25% | 5.17% | 4.65% | Estabilidade |
| Jardim Paulistano | 4.61% | 3.73% | 3.94% | 3.58% | Estabilidade |
| Jardim Europa | 4.26% | 4.25% | 2.70% | 2.59% | Estabilidade |
| Moema Índios | 4.11% | 3.58% | 2.59% | 1.83% | Estabilidade |
| Cambuci | 4.06% | 3.45% | 1.79% | 0.74% | Estabilidade |
| São Lucas | 3.94% | 4.00% | 3.97% | -1.90% | Alta |
| Vila Prudente | 3.84% | 3.91% | 4.14% | 5.41% | Estabilidade |
| Jardim Marajoara | 3.70% | 3.71% | 3.02% | 3.14% | Estabilidade |
| Jardim São Paulo | 3.56% | 2.77% | 2.61% | 0.13% | Estabilidade |
| Santo Amaro | 3.50% | 3.36% | 2.33% | 1.90% | Estabilidade |
| Chácara Klabin | 3.37% | 2.91% | 2.56% | 2.32% | Estabilidade |
| Vila Romana | 3.28% | 3.23% | 2.44% | 1.91% | Estabilidade |
| Perdizes | 3.25% | 3.29% | 3.04% | 2.85% | Estabilidade |
| Vila Clementino | 3.25% | 1.82% | 0.86% | 1.09% | Estabilidade |
| Bom Retiro | 3.18% | 2.66% | 2.25% | 1.73% | Estabilidade |
| Jardim Paulista | 2.96% | 3.54% | 4.15% | 3.97% | Estabilidade |
| Saúde | 2.85% | 2.47% | -0.29% | -1.45% | Estabilidade |
| Água Rasa | 2.73% | 2.97% | 2.92% | 2.62% | Estabilidade |
| Campo Belo | 2.62% | 2.12% | 1.06% | 0.26% | Estabilidade |
| Alto da Lapa | 2.55% | 2.21% | 1.65% | 0.24% | Estabilidade |
| Ipiranga | 2.49% | 1.95% | 1.05% | 0.84% | Estabilidade |
| Campo Grande | 2.40% | 2.71% | 2.19% | 2.18% | Estabilidade |
| Vila Mariana | 2.29% | 2.25% | 2.23% | 2.59% | Estabilidade |
| Jardim América | 2.28% | 2.14% | 1.37% | 1.03% | Estabilidade |
| Moema Pássaros | 2.25% | 2.52% | 2.39% | 2.22% | Estabilidade |
| Paraíso | 2.16% | 1.67% | 1.02% | 0.34% | Estabilidade |
| Mooca | 2.08% | 1.77% | 1.63% | 1.77% | Estabilidade |
| Bela Vista | 1.82% | 1.70% | 0.82% | 0.24% | Estabilidade |
| Vila Madalena | 1.71% | 1.31% | 0.30% | -0.08% | Estabilidade |
| Bosque da Saúde | 1.61% | 1.17% | -0.07% | -1.25% | Estabilidade |
| Aclimação | 1.18% | 1.04% | -0.52% | -0.57% | Estabilidade |
| Higienópolis | 0.87% | 0.05% | -0.56% | -0.87% | Estabilidade |
| Tucuruvi | 0.70% | 0.17% | 0.05% | -0.06% | Estabilidade |
| Freguesia do Ó | 0.51% | 0.54% | -0.51% | -0.55% | Estabilidade |
| Santa Cecília | 0.11% | -0.40% | -1.17% | -1.33% | Estabilidade |
| Sumaré | -0.13% | 0.05% | -0.93% | -1.78% | Estabilidade |
| Morumbi | -0.21% | -0.07% | 0.04% | 0.09% | Estabilidade |
| Liberdade | -0.51% | -0.25% | 1.04% | 1.50% | Estabilidade |
| República | -0.76% | -0.93% | -0.81% | 0.22% | Estabilidade |
| Sacomã | -1.32% | -0.56% | 0.23% | 0.40% | Estabilidade |
| Campos Elísios | -1.62% | -1.50% | -1.13% | -1.02% | Estabilidade |
| Jabaquara | -2.34% | -2.96% | -3.90% | -3.89% | Estabilidade |
| Média | 2.92% | 2.66% | 1.99% | 1.48% |
*índices negativos tendem a mostrar bairros com preços anunciados e recomendados igualados ou próximos a isso, já que a metodologia prevê margem de confiança na casa dos 2,5% (semelhante a margem de erro em pesquisas eleitorais)
**Para sair da estabilidade o bairro precisa ter uma variação acima de 5%, considerando a evolução nos três meses anteriores
Preço do m2 recomendado, em R$
| Bairro | 2023-09 | 2023-08 | 2023-07 | 2023-06 |
| Vila Olímpia | 91.80 | 91.78 | 92.92 | 93.43 |
| Jardim Europa | 84.13 | 83.85 | 84.13 | 84.13 |
| V. Nova Conceição | 83.31 | 83.59 | 84.71 | 85.33 |
| Itaim Bibi | 81.26 | 81.13 | 80.38 | 80.48 |
| Brooklin | 79.18 | 79.27 | 79.52 | 79.54 |
| Pinheiros | 75.12 | 74.72 | 73.22 | 71.52 |
| Moema Pássaros | 70.14 | 69.83 | 68.80 | 68.66 |
| Jardim Paulistano | 69.99 | 69.49 | 67.31 | 66.98 |
| Jardim América | 66.35 | 65.84 | 64.86 | 64.71 |
| Jardim Paulista | 66.09 | 65.79 | 64.76 | 64.73 |
| Vila Madalena | 62.77 | 62.61 | 61.65 | 61.58 |
| Vila Clementino | 62.26 | 61.58 | 60.03 | 59.36 |
| Moema Índios | 61.84 | 61.14 | 60.04 | 60.30 |
| Santo Amaro | 58.23 | 57.93 | 56.97 | 56.27 |
| Sumaré | 57.48 | 57.65 | 57.37 | 57.37 |
| Bela Vista | 56.54 | 55.61 | 54.51 | 54.48 |
| Campo Belo | 56.17 | 55.43 | 53.64 | 52.93 |
| Barra Funda | 55.82 | 56.03 | 56.09 | 56.15 |
| Paraíso | 55.05 | 55.09 | 55.15 | 54.46 |
| Vila Leopoldina | 54.46 | 54.11 | 53.95 | 53.92 |
| Aclimação | 54.41 | 52.25 | 47.62 | 46.69 |
| Alto de Pinheiros | 54.35 | 55.17 | 54.67 | 55.73 |
| Vila Mariana | 53.27 | 51.90 | 50.87 | 50.27 |
| Lapa | 51.50 | 51.17 | 51.27 | 51.17 |
| Chácara Klabin | 50.46 | 50.53 | 50.48 | 51.47 |
| República | 48.93 | 48.80 | 48.80 | 48.83 |
| Perdizes | 48.66 | 48.06 | 47.05 | 46.85 |
| Bosque da Saúde | 47.88 | 47.80 | 46.93 | 46.55 |
| Alto da Lapa | 47.48 | 46.64 | 45.64 | 45.36 |
| Vila Romana | 46.98 | 47.06 | 46.55 | 46.35 |
| Higienópolis | 45.42 | 44.99 | 44.61 | 44.38 |
| Ipiranga | 43.79 | 43.71 | 43.47 | 43.39 |
| Mooca | 43.26 | 43.19 | 42.81 | 42.82 |
| Água Rasa | 42.80 | 43.04 | 42.87 | 42.84 |
| Bom Retiro | 42.47 | 42.47 | 42.18 | 42.47 |
| Santa Cecília | 42.42 | 42.14 | 41.91 | 41.81 |
| Cambuci | 41.74 | 41.60 | 40.86 | 40.59 |
| Saúde | 41.29 | 41.20 | 41.19 | 41.21 |
| Campo Grande | 40.98 | 40.98 | 40.98 | 41.14 |
| Campos Elísios | 40.77 | 40.68 | 40.93 | 40.85 |
| Liberdade | 40.65 | 40.73 | 40.83 | 40.81 |
| Morumbi | 40.61 | 40.59 | 39.29 | 39.03 |
| Vila Andrade | 40.27 | 39.96 | 39.49 | 39.36 |
| Vila Prudente | 39.97 | 39.94 | 39.91 | 39.94 |
| São Lucas | 39.33 | 39.33 | 39.27 | 35.54 |
| Tucuruvi | 39.03 | 39.14 | 38.68 | 38.36 |
| Jardim Marajoara | 38.80 | 38.80 | 39.42 | 39.84 |
| Jardim São Paulo | 37.55 | 37.07 | 36.11 | 33.34 |
| Jabaquara | 34.66 | 34.48 | 34.32 | 34.31 |
| Freguesia do Ó | 33.23 | 33.46 | 32.96 | 32.07 |
| Sacomã | 31.35 | 31.35 | 30.95 | 30.88 |
| Média | 52.79 | 52.56 | 52.02 | 51.78 |
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