Seguro fiança é obrigatório? Quem paga e o que diz a lei

Na hora de fechar um aluguel, é comum que a imobiliária ou o proprietário peça uma garantia, e uma das primeiras dúvidas que surgem é: seguro fiança é obrigatório? A resposta curta é não. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não obriga o inquilino a contratar seguro fiança. O que ela estabelece é que o locador pode exigir uma garantia, escolhendo entre as modalidades que a própria lei prevê, e o seguro fiança é apenas uma delas.

Esse detalhe muda bastante a forma de negociar um contrato. Quando você entende de onde vem a exigência, fica mais fácil saber o que pode ser combinado, o que a lei proíbe e qual garantia faz mais sentido para o seu bolso. Neste guia, você vê o que diz a lei, quem paga o seguro fiança, se é possível juntar mais de uma garantia no mesmo contrato e como comparar as opções antes de assinar. Se preferir começar pelo básico, leia antes o nosso guia sobre seguro fiança.

Seguro fiança é obrigatório por lei?

Não. O artigo 37 da Lei do Inquilinato diz que, no contrato de locação, o locador pode exigir do locatário uma garantia. Repare na escolha das palavras: a lei dá ao proprietário a faculdade de pedir uma garantia, mas não cria para o inquilino a obrigação de contratar um seguro específico. Quem decide se haverá garantia, e qual modalidade será aceita, é a negociação entre as partes, registrada no contrato.

Na prática, muitos proprietários e imobiliárias pedem uma garantia para fechar o contrato, e por isso o seguro fiança acaba parecendo uma exigência legal. Mas a obrigação nasce do contrato, e não da lei. Isso significa que, se o seguro fiança não é a melhor escolha para você, vale propor outra modalidade antes de assinar, desde que o locador concorde. Entender essa diferença evita aceitar como regra algo que, na verdade, é negociável.

Por que a garantia existe no aluguel

A garantia locatícia serve para proteger o locador caso o inquilino deixe de cumprir o contrato, principalmente se atrasar o aluguel ou os encargos. Em vez de depender apenas da boa-fé das partes, o contrato passa a contar com um mecanismo de segurança, seja um depósito, uma pessoa que assume a dívida, um seguro ou um investimento dado como garantia.

Para o inquilino, a garantia é o que costuma viabilizar o aluguel de um imóvel sem que o proprietário precise assumir sozinho o risco. Por isso, mais importante do que perguntar se determinada garantia é obrigatória é perguntar qual delas se encaixa melhor na sua realidade: o custo inicial, a burocracia, o prazo para fechar e o que está coberto.

Quais garantias a Lei do Inquilinato permite?

O artigo 37 lista quatro modalidades de garantia para a locação. Conhecer cada uma ajuda a comparar e a negociar:

• Caução: pode ser em dinheiro, bens móveis ou bens imóveis. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com as vantagens revertendo em benefício do locatário quando o valor for levantado (art. 38, § 2º);
• Fiança: uma pessoa, o fiador, se responsabiliza por pagar a dívida caso o inquilino não pague;
• Seguro de fiança locatícia: é o que chamamos de seguro fiança, em que o risco de inadimplência é transferido para uma seguradora;
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: uma modalidade incluída pela Lei nº 11.196/2005, em que quotas de um fundo de investimento ficam como garantia.

Para ver as principais diferenças de forma resumida, use a tabela abaixo, que reúne o que a própria lei diz sobre cada modalidade:

Entre as quatro, a caução e o seguro fiança são as que mais geram dúvida na hora de escolher. Para ver as diferenças lado a lado, leia seguro fiança ou caução: qual o melhor.

Posso ter seguro fiança e caução ao mesmo tempo?

Não. O parágrafo único do artigo 37 proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, e a lei prevê nulidade nesse caso. Na prática, se o locador pedir seguro fiança e também caução, ou seguro fiança e também fiador, a exigência dupla contraria a lei. Esse é um dos pontos que mais valem ser conferidos antes de assinar o contrato.

Se isso acontecer, o caminho mais tranquilo é apontar o artigo 37, parágrafo único, e pedir que o contrato preveja apenas uma modalidade. Qualquer ajuste combinado deve ficar por escrito, e, em caso de dúvida, procurar a orientação de um advogado é sempre uma boa ideia.

E se o aluguel não tiver nenhuma garantia?

A lei também prevê esse cenário, e ele traz consequências para o inquilino. O artigo 42 diz que, quando a locação não está garantida por nenhuma das modalidades, o locador pode exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. Em outras palavras, o pagamento passa a ser adiantado em relação ao mês de uso do imóvel, o que pode pesar no orçamento.

Há ainda um efeito em caso de atraso. Nas ações de despejo por falta de pagamento em contratos sem nenhuma das garantias do artigo 37, o locador pode pedir a liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX). O inquilino pode evitar a rescisão pagando a dívida atualizada por depósito judicial dentro de 15 dias contados da citação, o que a lei chama de purgação da mora (art. 62, II). Essa possibilidade não existe se ele já a usou nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).

É um dos motivos pelos quais muita gente prefere escolher uma garantia: além de facilitar a aprovação, ela evita a antecipação do pagamento e a exposição a um despejo mais rápido. Ainda assim, vale comparar o custo de cada opção, porque a melhor escolha depende do seu perfil.

Quem paga o seguro fiança?

Quem paga é o inquilino. O artigo 23, inciso XI, da Lei do Inquilinato inclui entre os deveres do locatário o de pagar o prêmio do seguro de fiança. Ou seja, quando o seguro fiança é a garantia escolhida, o custo fica com quem aluga, e não com o proprietário.

Mesmo assim, antes de assinar vale conferir no contrato como esse pagamento vai funcionar na prática. Procure pelo valor do prêmio, pela forma de cobrança (à vista ou parcelado) e pelo período em que a apólice vale. Esses pontos variam de acordo com a seguradora e com a proposta, e é no contrato e nas condições do seguro que você encontra os detalhes do seu caso.

O artigo 41 também determina que o seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário. Os limites e as exclusões de cada apólice, porém, estão nas condições do seguro, e vale ler esse documento com atenção antes de contratar. Em caso de dúvida sobre o que está coberto, pergunte à imobiliária ou à seguradora antes de assinar, e não depois.

O seguro fiança é devolvido no fim do contrato?

Não. Diferente da caução, que volta ao inquilino ao final da locação, o seguro fiança funciona como um seguro: o valor pago é o custo da proteção, e não um depósito que retorna depois. É uma diferença importante na hora de comparar as garantias: o valor da caução em dinheiro é depositado e, ao final da locação, retorna ao inquilino, enquanto o valor do seguro é o preço da proteção contratada e não volta.

Se você quer entender esse ponto com mais detalhes, vale ler o seguro fiança é devolvido ao inquilino, que explica o que acontece com o valor pago e como funciona a devolução em cada situação.

Até quando a garantia vale?

Salvo disposição contratual em contrário, o artigo 39 estende a garantia até a efetiva devolução do imóvel, mesmo quando a locação é prorrogada por prazo indeterminado. Isso significa que a garantia não termina automaticamente no fim do prazo original do contrato se o inquilino continuar no imóvel.

Por isso, ao ler o contrato, procure a cláusula sobre a garantia e confira se ela segue o que a lei prevê ou se traz uma regra diferente. Qualquer exceção precisa estar escrita, e é bom entender o que muda no seu caso antes de assinar.

Mitos e verdades sobre o seguro fiança

• “O seguro fiança é obrigatório por lei.” Mito. A lei só permite ao locador exigir uma das quatro garantias do artigo 37, e o seguro fiança é uma delas;
• “Dá para ter seguro fiança e fiador no mesmo contrato.” Mito. O artigo 37, parágrafo único, veda mais de uma modalidade de garantia;
• “O seguro fiança é devolvido no fim do contrato.” Mito. Ele é o preço da proteção, e não um depósito;
• “Sem garantia, não é possível alugar.” Mito. A lei prevê a locação sem garantia, com consequências como o pagamento adiantado (art. 42) e a possibilidade de liminar de desocupação em caso de atraso (art. 59, § 1º, IX);
• “Quem paga o seguro é o proprietário.” Mito. O artigo 23, inciso XI, coloca o pagamento do prêmio entre os deveres do locatário.

Como escolher a garantia ideal para o seu aluguel

Cada modalidade tem custos e exigências diferentes, e não existe uma resposta única que sirva para todo mundo. Antes de decidir, compare os critérios abaixo e veja qual opção cabe na sua situação:

• Custo inicial: a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, § 2º). Em um aluguel de R$ 2.000, por exemplo, isso significa até R$ 6.000 imobilizados, valor que volta ao final do contrato;
• Burocracia: o fiador exige documentos e o aceite de uma terceira pessoa, enquanto o seguro depende da análise do seu perfil;
• Tempo para fechar: quanto mais etapas a garantia exige, maior a chance de perder o imóvel para outro interessado;
• O que está coberto: leia as condições antes de assinar e confirme o que entra e o que fica de fora.

Se a sua preocupação é a aprovação, vale ver como ser aprovado no seguro fiança, que explica o que costuma ser avaliado. E, para quem já decidiu pelo seguro, o passo a passo está em como contratar um seguro fiança para aluguel de imóvel.

Checklist antes de assinar o contrato

• O contrato prevê apenas uma modalidade de garantia?
• O valor do prêmio e a forma de cobrança estão descritos por escrito, se a garantia for o seguro fiança?
• Você leu as condições do seguro, com os limites e as exclusões?
• A cláusula sobre até quando a garantia vale está clara?
• Qualquer combinado verbal com a imobiliária está registrado no contrato?

Revisar esses pontos antes da assinatura é a forma mais simples de evitar surpresa durante a locação. Em caso de dúvida sobre alguma cláusula, uma conversa com um advogado de confiança custa pouco perto de um problema no meio do contrato.

Alugar sem fiador e sem caução com a Fiança Aluguel da Loft

Se a sua prioridade é fechar o aluguel com menos burocracia, a Fiança Aluguel da Loft é uma alternativa de garantia digital: sem fiador, sem caução e contratada direto no app. Para quem quer evitar o depósito alto da caução e a dependência de um fiador, é um caminho mais simples de seguir.

Para entender como ela funciona na prática, leia fiança de aluguel: entenda como funciona, que explica o que é a fiança locatícia e como ela se compara às outras opções.

Perguntas frequentes sobre seguro fiança

O seguro fiança é legal?

Sim. O seguro de fiança locatícia está previsto no artigo 37, inciso III, da Lei do Inquilinato, como uma das quatro modalidades de garantia que o locador pode exigir no contrato de locação.

Quem paga o seguro fiança, o inquilino ou o proprietário?

O inquilino. O artigo 23, inciso XI, da Lei do Inquilinato inclui entre os deveres do locatário o de pagar o prêmio do seguro de fiança.

O locador pode exigir seguro fiança e fiador juntos?

Não. A lei veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação (art. 37, parágrafo único), e prevê nulidade nesse caso. Se isso aparecer no seu contrato, vale pedir o ajuste antes de assinar.

Posso trocar o seguro fiança por outra garantia?

A lei prevê quatro modalidades e não impõe qual delas usar: a escolha é combinada no contrato. Se quiser trocar, negocie com o locador e formalize a mudança por escrito, para que o contrato reflita o que foi combinado. Em algumas situações previstas no artigo 40, o locador também pode exigir a substituição da modalidade de garantia.

Quem tem nome sujo pode fazer seguro fiança?

Depende da análise feita para cada garantia e para cada perfil. Veja os detalhes em como ser aprovado no seguro fiança.

O seguro fiança cobre tudo o que está no contrato?

A lei diz que o seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário (art. 41), mas os limites e as exclusões estão nas condições de cada apólice. Por isso, leia o documento antes de contratar e tire dúvidas com a imobiliária ou a seguradora.

A garantia termina junto com o prazo do contrato?

Não necessariamente. Salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (art. 39).

Fonte: Lei nº 8.245/1991, artigos 23, 37 a 42, 59 e 62, texto consultado em 28/10/2026 no site do Planalto.