Como funciona uma ação de despejo e como evitar?

A ação de despejo é um dos procedimentos mais importantes destacados pela Lei do Inquilinato — n.º 8.245 de 1991. Dessa maneira, tanto proprietários quanto inquilinos precisam saber mais sobre esse assunto.

Entender o que é essa ação, como funciona o processo e suas causas evita problemas para o locatário e traz mais segurança para o locador. Por isso, vale a pena se aprofundar sobre o procedimento e conhecer meios de evitá-lo.

Ficou interessado no tema? Neste conteúdo, você aprenderá o que é uma ação de despejo, como ela funciona e o que fazer para evitar a ocorrência. Vamos lá?

O que é uma ação de despejo?

Ação de despejo é um termo que traz muitas dúvidas e parece bastante agressivo, não é mesmo? Afinal, uma pessoa despejada tem que sair de sua casa forçadamente, por conta de problemas na moradia ou nos seus contratos.

Assim, a ação de despejo é um procedimento judicial em que o proprietário de um imóvel requer que o inquilino ou outras pessoas retirem-se de seu imóvel por conta de um descumprimento contratual.

Logo, ela realmente é uma forma de retirar o locatário forçadamente do imóvel. Contudo, isso ocorre por conta de um procedimento próprio e regulamentado pela legislação, além de ser julgado por um juiz competente.

Como funciona essa ação?

Para entender melhor uma ação de despejo, você deve compreender o funcionamento desse processo. Como esse é um procedimento judicial, é comum que muitos termos e ritos não sejam conhecidos pelos interessados. É o seu caso?

Apesar de haver diversas regras na legislação, a ação de despejo tem um funcionamento relativamente simples. O procedimento começa com uma petição inicial. Esse documento inicia uma ação judicial elaborada por um advogado e é protocolado na vara competente para julgamento da ação.

O juiz responsável pelo caso analisará o pedido e as provas juntadas com o documento e dará um despacho — que é o nome dado a uma decisão que ainda não termina o processo. Nesse despacho, ele poderá conceder uma liminar para que o réu se retire do imóvel.

Além disso, se a ação de despejo for por falta de pagamento do aluguel, o juiz pode determinar o prazo de 15 dias para pagamento. Se o inquilino quitar o débito de forma completa, a ação de despejo pode ser extinta e o contrato de aluguel continua valendo.

Em outros cenários, o inquilino poderá protocolar uma contestação. Ela diz respeito à sua resposta à ação, elencando fatos, direitos e provas que o réu reconhece como garantidoras de seu direito de continuar no imóvel.

O juiz também pode marcar uma audiência para conciliação das partes. Caso não seja feito um acordo, a ação será julgada. Se ela for procedente — ou seja, o proprietário ganhar o caso — o juiz determinará o prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel.

Se o inquilino insistir em permanecer no imóvel após esse prazo, o juiz poderá efetuar o despejo, inclusive com o uso de força policial e arrombamento. Vale ressaltar que os móveis e utensílios do imóvel poderão ser entregues a um depositário para guardá-los até a posterior retirada pelo inquilino.

Quais são as principais causas para uma ação de despejo?

Entendeu o que é uma ação de despejo e como ela funciona? Agora você deve estar curioso para saber quais são suas principais causas. Afinal, uma ação com consequências tão relevantes precisa ter fundamentos robustos, não é mesmo?

Confira a seguir alguns motivos que levam à ação de despejo:

Falta de pagamento do aluguel

A principal causa das ações de despejo é a falta de pagamento do aluguel em dia. Não parece justo que o inquilino inadimplente continue utilizando o imóvel, certo? Dessa forma, se ocorrer o inadimplemento e a consequente rescisão contratual, a ação de despejo pode ser utilizada.

Muitas pessoas acreditam ser preciso enviar uma notificação ao inquilino antes da ação de despejo por falta de pagamento do aluguel. Contudo, conforme a legislação e as decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), isso não é verdade.

Outro mito sobre a ação de despejo na falta de pagamento do aluguel é o prazo para propor a ação. Nesse sentido, saiba que o proprietário não precisa esperar um período mínimo após a data de vencimento do aluguel.

Se achar necessário, ele pode propor a ação no próximo dia após o vencimento. Contudo, isso não é recomendável. Afinal, o processo traz custos, pode ser demorado e trazer dores de cabeça — além de abalar a relação com o inquilino. Então negociar com ele previamente costuma ser uma boa ideia.

Fim do contrato de locação

Os contratos de locação podem ser assinados com prazo determinado. Ou seja, após um período eles são extintos e o inquilino deve sair do imóvel. No entanto, existem situações em que o locatário não se retira do bem, o que pode trazer a necessidade de propor a ação de despejo.

Essa também é uma situação comum, principalmente se o contrato não for redigido de forma clara ou houver falta de comunicação entre as partes.

Reparos urgentes no imóvel

Muitas pessoas não sabem, mas a necessidade de reparos urgentes no imóvel também pode ser uma causa para a ação de despejo.

Imagine essa situação: o bem está com problema no encanamento e é preciso fazer uma reforma geral no sistema hidráulico sob o risco de vazamentos e outros problemas. Nesse caso, ainda que o locatário não queira, ele precisa sair do imóvel para essa reforma.

Ademais, é possível entrar com ação de despejo nos cenários em que não é preciso se retirar do imóvel, mas o inquilino se recusa a deixar o proprietário realizar os reparos.

O que fazer para evitar esse tipo de processo?

Você percebeu que a ação de despejo é um procedimento complexo e que traz conflitos entre o inquilino e o proprietário, certo? Assim, é interessante entender como evitar esse processo para as duas partes.

Para o proprietário, a melhor forma de evitar ações de despejo é apostar em uma boa comunicação com o inquilino antes de assinar o contrato. Veja quais são suas necessidades e possibilidades de pagamento. Ainda, negocie constantemente para evitar inadimplência e outros problemas.

Já para o locatário, é fundamental ler com atenção o contrato de aluguel e esclarecer qualquer dúvida previamente. Dessa maneira, fica mais fácil evitar desentendimentos e desrespeito às cláusulas do contrato por falta de atenção.

Entendeu como funciona uma ação de despejo e como evitar esse processo? Lembre-se de que uma boa negociação e comunicação entre as partes é indispensável para não ter custos e procedimentos desnecessários no aluguel.

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