Entenda como é calculado e quais as leis sobre reajuste de aluguel

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Alteração no valor dos contratos de locação, o famoso reajuste de aluguel é permitido por lei e ocorre, na maioria das vezes, um ano depois do seu início

02 de agosto de 2021

Atualizado: 23 de junho de 2022 6 min de leitura
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Quem aluga apartamento sabe que, um ano depois da assinatura do contrato, o reajuste geralmente bate à porta do inquilino. O aumento no valor do aluguel é previsto em lei e sua correção está, na maioria das vezes, associada ao IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado). Neste artigo, explicaremos como é calculado o reajuste de aluguel.

Vamos detalhar também quais são os outros índices que recaem sobre o reajuste do aluguel e como você pode fazer uma contraproposta na hora em que seu contrato permitir um aumento no valor pago ao proprietário. É importante lembrar que apesar de o IGP-M ser a correção mais usada, o reajuste pode ser feito também pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor) ou pelo INPC (Índice de Preços ao Consumidor).

Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?

A Lei 8.245, de 1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece que o contrato de aluguel pode ser reajustado. O artigo 18 da legislação prevê que se possa fazer esse aumento uma vez ao ano, mas não obriga que ele seja por meio do IGP-M - o índice mais usado nos contratos de locação atualmente. 

Então, qual o reajuste de aluguel permitido por lei e qual a porcentagem do reajuste de aluguel? Não existe um valor fixo pré-determinado para alterações de contratos de locação. Tanto locador quanto locatário podem se basear em outra taxa, diferente do IGP-M, como, por exemplo, o IPCA ou o INPC. O IPCA é um índice formado por outros - alimentação e bebidas, habitação, artigos de residência, vestuário, transportes, saúde e cuidados pessoais, despesas pessoais, educação e comunicação - e cada um tem um peso.

Já o INPC mede a variação do custo de vida médio de determinadas famílias do País. Ou seja, daquelas que têm renda mensal de 1 a 5 salários mínimos. Como essas famílias gastam mais com transporte, medicamentos e alimentação, elas têm maior sensibilidade às variações de preços.

As partes do contrato podem decidir qual índice usar para reajustar o aluguel

Como calcular reajuste de aluguel

O valor do aluguel é alterado, na maioria dos contratos, 12 meses depois de seu início. Então, para saber qual o índice de reajuste de aluguel para 2021, é preciso ver quando o seu contrato completa 1 ano - ocasião conhecida como o mês de aniversário do aluguel.

Desde o ano passado, com o avanço da pandemia, os inquilinos viram o IGP-M ter um aumento acumulado intenso. De acordo com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), aluguéis residenciais que fizeram aniversário em junho e eram corrigidos pelo IGP-M puderam ser aumentados em 37,04%. O percentual foi o maior registrado na série histórica desde 1994.

Vamos pegar como exemplo, então, um inquilino cujo contrato fez aniversário de 1 ano em junho passado. Se ele pagava R$ 5 mil de aluguel e o aumento do IGPM para reajuste de aluguel foi de 37,04%, ele passou a pagar R$ 6.852. Mas como calcular reajuste de aluguel?

O aluguel era de R$ 5 mil.

O aumento foi de R$ 1.852 (ou seja, de R$ 5 mil x 37,04).

O total do aumento foi a soma do aluguel com o reajuste: R$ 6.852.

Qual o índice de reajuste de aluguel é melhor?

Como dissemos anteriormente, não é obrigatório reajustar o contrato do aluguel com base no IGP-M. É possível usar outros índices. A discussão sobre qual taxa usar ganhou força durante a pandemia, com a subida acentuada do IGP-M.

Mas qual o índice de reajuste de aluguel é o melhor? A resposta é: “depende”. Na hora de escolher a taxa que vai alterar o valor do seu contrato de aluguel, não se esqueça que, assim como ocorre com o IGP-M hoje, outras taxas também podem sofrer um aumento repentino no futuro. Ou seja, nada garante, por outro lado, que a mesma situação não possa ocorrer com outras taxas daqui para frente.

Nesta reportagem do portal G1, especialistas recomendam que se o seu aluguel estiver sendo reajustado pelo IGP-M e você não puder arcar com o total, mas desejar permanecer no imóvel, uma conversa com o locatário pode ser a saída. Um bom papo pode convencer o proprietário a  estabelecer um reajuste menor ou até mesmo a desistir dele.

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Carta de contraproposta de reajuste de aluguel

A carta de contraproposta de reajuste de aluguel é um documento que o inquilino envia ao proprietário sugerindo um novo valor para alterar aquele pago pela locação todos os meses. Pode ser até que o pedido seja para que não haja correção de aluguel alguma.

Ao escrever essa carta, tenha em mente que é necessário incluir pelo menos as seguinte informações básicas:

- local e data;

- o nome da pessoa para quem será endereçado o documento;

- o pedido, com o valor do desconto que você deseja e por quanto tempo;

- seu nome e assinatura.

Alguns inquilinos acham importante informar ao proprietário o motivo do pedido. Você pode fazer um resumo e juntar às outras informações.

Caso você seja o proprietário e receba uma carta sobre reajuste de aluguel, vale a pena analisar a situação e ver se a pessoa que está morando em seu imóvel é um bom inquilino, se paga em dia e como está o mercado imobiliário.

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Especialista de SEO e conteúdo com mais de uma década de experiência em agências de publicidade, mercado financeiro e decoração. Já trabalhou com grandes marcas como Itaú e Banco Pan, além de ter sido empreendedor. Possui MBA em Marketing pela FGV e pós em Gestão de Produtos Digitais pela BBI Chicago.

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