Se você ficou intrigado ao se deparar com um imóvel à venda que se dizia ter sido adjudicado, talvez não saiba que trata-se de um imóvel cuja titularidade foi transferida para outro proprietário. Ou seja: no exemplo mais conhecido, uma casa ou apartamento que foram tomados pelo banco em caso de inadimplência de um ex-dono.
Nesse artigo, vamos te mostrar o que é um imóvel adjudicado, alguns cuidados necessários caso você esteja querendo comprar um, como ocorre o processo da adjudicação e outras questões burocráticas para te facilitar a vida.
O que é a adjudicação de imóvel?
Para a gente entender o que é adjudicação de um imóvel, vale pensar na tomada de posse por conta de dívida: um imóvel adjudicado é aquele que, por exemplo, foi financiado e não pago pelo devedor como prometido – ou seja, o banco credor emprestou o dinheiro, mas ele não foi devolvido, criando inadimplência. Assim, o banco toma a propriedade e assume todos os direitos de domínio e posse sobre ela para recuperar a dívida.
A adjudicação é diferente em relação à alienação: enquanto um bem adjudicado significa um bem tomado ou penhorado em favor do credor, a alienação é a venda ou o leilão desse bem penhorado para cobrir as dívidas que originaram toda essa situação. Já a alienação fiduciária é a forma mais conhecida de caminho para a adjudicação do imóvel – quando ele fica em nome do banco até que seja quitado.
Normalmente, aliás, o que é comum na adjudicação é que, para recuperar o valor que o devedor inadimplente não pagou, o banco recorre a três alternativas:
- leilão (normalmente a opção principal);
- concorrência pública;
- venda direta.
Com a adjudicação, o imóvel (ou outro bem) fica à disposição de ofertas para quem estiver interessado em assumi-lo, normalmente por preços mais baixos que no mercado – embora com a possibilidade de que ele ainda possua dívidas a assumir e algumas pendências na Justiça.
Cuidados importantes ao comprar um imóvel adjudicado
Imóveis ou terrenos adjudicados, quando leiloados, geralmente saem por um preço mais baixo em relação a outros na mesma região ou com as mesmas características. Mas nem sempre o barato vai sair exatamente barato: é importante estar atento a alguns pontos ao dar um lance ou comprar um imóvel adjudicado.
- De acordo com a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), uma adjudicação só ocorre após a segunda oferta na praça de leilão. Até então, ele está em execução extrajudicial. Ou seja, é possível que na primeira oferta o imóvel ainda não esteja definitivamente em mãos do banco, o que pode causar estresse sobre o estado legal dele.
- É comum bancos terceirizarem ao comprador a tarefa de desocupar os imóveis adjudicados. Ou seja: você ficaria responsável por despejar o antigo proprietário. Vale estar atento ao edital para ver em que situação está a ocupação atual do imóvel.
- Pendências judiciais, dívidas e outros penduricalhos podem fazer o barato sair caro, ainda mais se o imóvel precisar de mais reformas ou regularizações. Ter uma reserva a mais é fundamental, assim como muito estudo de o quão viável é buscar um determinado imóvel adjudicado.
O que é carta de adjudicação?
Para conseguir que a adjudicação ocorra e a transferência (alienação) do imóvel se concretize, é preciso um documento específico: a carta de adjudicação. E o que é esse documento? Na prática, é o aval para formalizar a penhora do bem para que ele possa ser transferido ao credor e alienado.
O que é importante para a carta de adjudicação é que ela garante o registro formal de um imóvel que estava em situação não formalizada, como por exemplo aqueles com apenas um contrato, mas sem o devido registro. Ah – isso vale para casos, por exemplo, em que é necessário garantir a escritura definitiva quando houver a transferência do imóvel, o que também ocorre em casos como o de partilha entre herdeiros.
Vamos ver no tópico a seguir como se faz a adjudicação compulsória, que é a ação que é possibilitada por essa carta.
Adjudicação compulsória do imóvel: como é possível pedir?
A adjudicação compulsória do imóvel, para além de questões de dívidas e inadimplência de um devedor, é possível sempre que há recusa ou impedimento pessoal para que se faça uma escritura de compra e venda de um determinado imóvel.
Essa adjudicação compulsória ocorre, por exemplo, no caso de um imóvel que já mudou de mãos mas tem cadastro desatualizado ou apenas um instrumento particular de compra e venda. Ocorre ainda em casos de falecimento do ex-proprietário antes da transferência do bem antes da escritura definitiva, ou também em casos de inexistência de direito de arrependimento na compra e venda.
Com a ação de adjudicação compulsória do imóvel, o registro da operação fica enfim permitido no Registro de Imóveis. Mas, para completar, é importante estar munido de apoio jurídico! Afinal, nesse mundo das transferências de propriedade também entram muitos outros nomes e sopinhas de letras, como usucapião, alienação.
É possível haver ação anulatória da adjudicação do imóvel?
A ação anulatória da adjudicação de um imóvel é possível, sim. Embora não exista prescrição de uma adjudicação compulsória – seja no caso de uma dívida ou de alguma correção de irregularidades -, algumas possibilidades de anulação incluem:
- O questionamento à competência territorial: quem tem que mediar o processo enquanto juízo é o do local do imóvel, como previsto no artigo 47 do Código de Processo Civil:
- Se uma das partes envolvidas estiver em um processo de falência, o processo compete ao juízo falimentar, segundo o STJ.
Essas possibilidades, entre outras, abrem espaço para a ação anulatória da adjudicação de um imóvel.
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