Repassar financiamento imobiliário ao vender um imóvel é uma prática legal e frequente. Entenda como funciona!
Quando se fala em assumir dívida de apartamento, geralmente se trata de repassar uma dívida de financiamento imobiliário ativo, ou seja, o saldo devedor pendente.
Nessa situação, o vendedor (que é quem tem o financiamento ativo) avisa o banco credor que há outra pessoa (o comprador) disposta a assumi-lo. Quer saber como funciona assumir dívida de apartamento? Continue lendo!
O que é repasse de financiamento imobiliário (repasse imobiliário)
O repasse imobiliário é um repasse de financiamento imobiliário, em que o vendedor (dono do financiamento ativo) repassa ao comprador (dono do novo financiamento) a dívida para quitar aquele imóvel.
É mais comum que o novo comprador utilize outro financiamento imobiliário para quitar o financiamento vigente, mas ele também pode comprar o imóvel à vista, quitar a dívida atual e pronto. Não precisa se envolver com outro financiamento.
Há 3 partes envolvidas em repasses imobiliários:
- Vendedor
- Banco credor (que tem o contrato de financiamento imobiliário com o vendedor)
- Comprador
Como funciona o repasse imobiliário?
Assumir a dívida de apartamento de terceiros é uma prática legalizada no Brasil e acontece há décadas. O conselho de especialistas é sempre fazê-lo com a anuência do banco credor, ou seja, o banco que atualmente é dono do imóvel precisa saber e aprovar o negócio.
Há 2 casos comuns de repasse imobiliário:
- Comprador contrata outro financiamento imobiliário
- Comprador paga à vista
Outra possibilidade é quando o comprador envolve outros bens (um carro, um imóvel) para integrar o pagamento. Isso faz diferença quanto ao que o vendedor receberá em troca (parte em dinheiro, parte em carro, por exemplo), mas o requisito do banco credor não muda: é preciso quitar o saldo devedor vigente com dinheiro.
Caso 1: O comprador contrata outro financiamento imobiliário
Depois de obter a anuência do banco credor, o comprador busca um financiamento imobiliário para si, seja com esse mesmo banco ou com outro. Como cada pessoa tem seu histórico de crédito, as condições de financiamento imobiliário (juros, prazos, etc.) podem variar de uma pessoa para outra. Os bancos vão analisar os documentos do comprador e oferecer algo específico para ele.
Leia também: Entenda como fazer o cálculo dos juros de um financiamento imobiliário
Com o banco credor ciente da transação e o comprador com seu financiamento garantido, o banco deste novo financiamento imobiliário entra em contato com o banco credor do financiamento atual para quitar o saldo devedor do vendedor.
Depois disso, o vendedor já não deve mais nada ao banco. Quem deve, a partir da assinatura do novo contrato de financiamento, é o comprador. Quase feito!
Agora falta só a parte burocrática para desvincular vendedor e imóvel. Para tanto, é preciso levar a carta de quitação do primeiro financiamento ao cartório, atualizar a matrícula do imóvel e assinar a escritura pública.
Exemplo prático: suponha que o vendedor esteja vendendo um imóvel de R$ 100 mil que ainda tem R$ 30 mil de saldo devedor. O novo banco credor (aquele contratado pelo comprador) vai quitar esses R$ 30 mil junto ao banco credor, pagar R$ 70 mil ao vendedor e começar a enviar as parcelas para o comprador.
Caso 2: O comprador paga à vista
Quando o comprador paga à vista, o processo é mais simples. O comprador quitará o saldo devedor diretamente com o banco credor (no exemplo anterior, seriam R$ 30 mil) e enviará o restante ao vendedor.
Em seguida, os trâmites burocráticos são parecidos: atualizar a matrícula do imóvel, assinar a escritura pública e pagar os impostos para deixar tudo regularizado.
E o contrato de gaveta, vale a pena?
Comum em décadas passadas, quando as partes queriam evitar pagar as taxas cartoriais e bancárias envolvidas nessa transferência, o contrato de gaveta é fortemente desestimulado pelos especialistas em direito. Isso porque sua validade jurídica é questionável: há casos em que a Justiça reconhece que ele é um contrato válido e em outros, não.
Seu apelido de contrato de gaveta se dá por ser um documento não oficial, assinado entre as duas partes, em que ambos assumem condições de valores e pagamentos entre si, sem avisar o banco credor.
O comprador assume as prestações do apartamento (ou outro imóvel) do vendedor, assim como pagamento de condomínio, IPTU, etc. Quando este valor for quitado, o vendedor se compromete a ir até o cartório, quitar o financiamento oficialmente e passá-lo legalmente para o nome do comprador.
Na hora de assumir dívida de apartamento, as desvantagens estão nas incertezas. Caso o comprador pare de pagar as parcelas, o vendedor fica inadimplente e com nome sujo. E quando chegar o momento de transferir a propriedade, não há garantia de que isso vá ocorrer. Pior: algo pode acontecer com o vendedor, como um divórcio ou mesmo falecimento, e jogar o imóvel em um limbo jurídico – e o comprador pode até ser despejado do imóvel, perdendo tudo que pagou até então.
O que levar em consideração antes de assumir a dívida do apartamento?
- Peça autorização para o banco credor
Quando se considera fazer um repasse imobiliário, o primeiro passo é checar o contrato do financiamento imobiliário vigente para garantir que o banco credor permite esse repasse. Na maioria das vezes, a resposta é sim. Depois, é preciso entrar em contato com o banco para pedir essa permissão.
- Negocie valores claramente
Em seguida, é preciso negociar os valores a serem pagos. O saldo devedor no banco deve ser quitado de qualquer forma, mas, fora isso, as partes estão livres para discutir a quantia a ser paga ao vendedor e sob quais condições (em dinheiro ou em outros bens, por exemplo). Isso deve ser formalizado em um Contrato de Compra e Venda (CVV).
- Não se esqueça dos custos atrelados
Os custos da transferência devem ser levados em conta pelo comprador. Além dos custos de impostos e cartório (cerca de 4% do valor de venda do imóvel), há ainda a vistoria exigida pelo banco se ele contratar um financiamento imobiliário para si.
Vale a pena assumir a dívida de apartamento de terceiros?
Trata-se de prática comum no mercado imobiliário brasileiro. E, desde o início da portabilidade do financiamento imobiliário, que permite aos clientes negociarem melhores taxas com os bancos, tornou-se ainda mais atraente.
Mas como sempre quando se trata de grandes decisões de compra, é algo a se pensar caso a caso. Se houver dúvidas, considere buscar os serviços de uma assessoria imobiliária ou assessoria jurídica – é melhor do que fechar um negócio incerto.
