Entenda como fazer o cálculo dos juros de um financiamento imobiliário

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Vamos mostrar como você pode calcular os juros de um financiamento de imóvel. Você vai entender também como usar o Custo Efetivo Total para comparar propostas de bancos e como escolher o crédito ideal para o seu bolso.

18 de março de 2021

Autor Time Loft
Atualizado: 04 de agosto de 2022 8 min de leitura
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Na hora de buscar propostas de crédito, fazer o cálculo de juros de um financiamento é um conhecimento muito importante para entender o impacto dessa operação no seu bolso. A taxa de juros é uma parte importante das parcelas que você terá que pagar, e também do Custo Efetivo Total (CET) de uma operação de financiamento. 

Como fazer um cálculo de juros de financiamento imobiliário?

Para fazer o cálculo de juros de um financiamento imobiliário, você precisa de algumas variáveis: a taxa de juros anunciada pelo banco, também chamada informalmente de “juros de balcão”, e o saldo devedor atualizado

O valor de todas as parcelas da operação de crédito imobiliário é composto pelos seguintes elementos:

  • Juros: trata-se do produto da taxa mensal de juros sobre o saldo devedor em aberto naquele mês. O saldo devedor, antes do pagamento da primeira prestação da operação, é exatamente o valor que o banco emprestou para a compra do imóvel. Ele vai diminuindo conforme as parcelas são pagas, até chegar a zero
  • Amortização: a amortização é um valor descontado do saldo devedor que é pago em determinado mês. Quanto mais amortizada uma dívida, mais perto ela está de ser quitada 
  • Taxas administrativas: as taxas administrativas são incluídas em cada parcela como uma espécie de mensalidade paga ao banco para administrar a sua operação de financiamento imobiliário
  •  Seguros obrigatórios: São dois seguros pagos mensalmente pelo devedor, dentro das prestações: o seguro por Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e por Morte e Invalidez Permanente (MIP)

Para calcular o valor dos juros em uma das parcelas, faça as contas:

  • Se a taxa de juros que consta em seu contrato é de 8% ao ano, para saber a taxa mensal, dividimos 8 por 12. Portanto, serão juros mensais de 0,67%
  • Imaginemos que o saldo devedor em aberto é de R$ 100 mil. O valor dos juros na correspondente prestação mensal será: R$ 100 mil x 0,0067 (o equivalente em decimais ao percentual da taxa). Portanto, são R$ 670 de juros na parcela
  • É importante lembrar que a maioria das operações de financiamento imobiliário designa no contrato um índice de correção (Taxa Referencial ou IPCA). Nesses casos, o saldo devedor será mensalmente atualizado, multiplicado por esses índices 
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Como calcular a taxa de juros de um financiamento imobiliário em um simulador?

Para calcular o impacto da taxa de juros de um financiamento imobiliário, você pode recorrer também a um simulador da operação. É uma espécie de calculadora, onde você vai inserir informações como sua renda mensal, o valor do imóvel financiado, quanto pretende dar de entrada e qual é o prazo de pagamento desejado. 

A ferramenta, então, informa qual seria o valor das suas parcelas de acordo com a taxa de juros definida para o seu perfil. Os principais bancos do país possuem seus próprios simuladores de financiamento. Você pode acessá-los nos links abaixo: 

  • Itaú
  • Bradesco
  • Santander
  • Banco do Brasil
  • Caixa Econômica Federal

A Loft tem um time especialista em assessoria financeira que ajuda você a financiar com todos esses bancos sem sair de casa e sem ter custos extras, também tem seu próprio simulador. Com ele, você consegue avaliar seu poder de compra e ajustar o prazo de pagamento conforme suas possibilidades. 

Como comparar a taxa de juros de um financiamento imobiliário?

Comparar a taxa de juros de um financiamento imobiliário em diferentes bancos é relativamente simples: basta verificar o índice anunciado por cada um deles, em seus canais oficiais. No entanto, essa não é a melhor forma de verificar se o financiamento em determinada instituição sai mais barato que em outra. Por dois motivos. 

O primeiro motivo é que, além da taxa de juros, existem outras variáveis que contribuem para o valor das prestações. Os seguros obrigatórios e as taxas administrativas, como mencionamos, também entram nas parcelas mensais. Eles compõem o Custo Efetivo Total (CET). Esse é o percentual que deve ser comparado entre as propostas de crédito.

A segunda razão é que outras condições definidas para cada financiamento podem levá-lo a ter um valor final menor ou maior. Configuração das parcelas e índices de correção são algumas dessas variáveis. 

As parcelas podem obedecer ao Sistema de Amortização Constante (SAC) ou então à Tabela Price. Na primeira modalidade, o valor de amortização é sempre o mesmo mês a mês, e o custo dos juros diminui conforme as prestações são pagas. Na Tabela Price, as parcelas têm o mesmo valor. 

“A parcela da Price é um pouco menor, só que os juros são maiores (a longo prazo). Para uma pessoa que vai quitar um imóvel em 30 anos, não vale a pena ela fazer com a Price”, avalia Rafael Godoi, especialista em crédito imobiliário da Loft. 

Já o índice de correção definido pode ser a Taxa Referencial (TR) ou o IPCA (índice que mede a  inflação). Os juros costumam ser menores para quem escolhe o IPCA, mas esse é um indicador mais instável, e que acaba por aumentar o valor das parcelas ao longo do prazo de pagamento, como mostramos neste artigo

É possível obter uma redução da taxa de juros do financiamento imobiliário?

Quem financiou seu imóvel há algum tempo pode conseguir uma redução nas taxas de juros do seu financiamento recorrendo à portabilidade. Trata-se da mudança de um banco credor para outro, com o qual o cliente vai assinar um novo contrato e aproveitar as condições de crédito atuais. 

Com a queda da Taxa Básica de Juros (a Selic) iniciada em 2016, os juros médios dos financiamentos caíram e esse movimento se intensificou ao longo de 2020. O crédito imobiliário, dessa forma, ficou mais barato. 

Consequentemente, os pedidos de portabilidade dispararam: o mês de dezembro de 2020 fechou com 9.989 pedidos relativos a financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Para efeitos de comparação, houve 1.397 requisições do tipo no mesmo mês de 2019, de acordo com o Banco Central

O processo começa quando você procura um novo banco credor e pede para iniciar a portabilidade. É essa instituição que vai comunicar o banco original sobre sua decisão e solicitar todas as informações necessárias. 

Pode ser que a instituição credora de origem faça uma contraproposta e cubra a oferta para não perder o cliente. Se isso acontecer, você consegue a redução de juros pretendida sem precisar concluir o processo de portabilidade.  

Qual é a melhor taxa de financiamento imobiliário?

Para encontrar a melhor taxa de financiamento imobiliário, você precisa analisar as condições aplicadas por cada banco para o seu perfil. Veja a seguir as taxas de juros praticadas pelos principais bancos do país:

  • Itaú: de 5,39% a 6,90% ao ano (dependendo da modalidade escolhida)
  • Caixa: de 4,75% a 9,75% ao ano (dependendo da modalidade escolhida)
  • Banco do Brasil: a partir de 6,29% ao ano
  • Santander: a partir de 6,99% ao ano
  • Bradesco: de 6,7% a 6,9% ao ano

Olhando para esses dados, pode parecer que Itaú e Caixa têm os financiamentos mais vantajosos, mas as taxas de 5,39% ao ano e 4,75% servem para operações atreladas à poupança. Nessas linhas de crédito, parte dos juros é fixa e a outra é incluída conforme o rendimento da poupança no período. Dessa forma, os índices podem aumentar e variar bastante ao longo do prazo de financiamento. 

Para determinar qual banco tem as melhores condições para o seu perfil para além dos “juros de balcão”, é fundamental que você conte com a ajuda de especialistas para analisar cada proposta. 

A equipe de assessoria de crédito da Loft, faz a cotação do seu financiamento com as principais instituições do Brasil simultaneamente, e você recebe avaliações detalhadas sobre os prós e contras de cada linha de crédito. Assim, você tem a chance de optar pelas melhores condições e taxas do mercado, algo que seria extremamente trabalhoso se você fizesse tudo sozinho. 

Com a Loft, você não precisa se preocupar com a burocracia: cuidamos de todas as etapas da operação, das primeiras análises feitas pelo banco até a liberação do dinheiro. Esse serviço não tem custos para o cliente, e permite que você financie sem precisar sair de casa. 

Bateu aquela dúvida na matéria que você leu? Deixe nos comentários que o Time Loft responde! Caso necessite de mais informações sobre a Loft ou sobre parcerias, entre em contato pelo e-mail imprensa@loft.com.br que responderemos você rapidinho.

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