Custo Efetivo Total: como o CET pode ser determinante na escolha do melhor financiamento imobiliário

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Nem sempre as menores taxas de juros significam melhores oportunidades de financiamento. Aprenda como o CET é fundamental para saber o valor final a ser pago

02 de agosto de 2022

Atualizado: 10 de agosto de 2022 7 min de leitura
Custo Efetivo Total

Quando o assunto é financiamento, é normal que o consumidor preste muita atenção na taxa de juros e faça a pesquisa para saber qual a melhor instituição para fechar seu contrato com base no percentual no ano. É como se a taxa de juros fosse o valor para "comprar" esse produto chamado financiamento - e ela é muito importante, mas não é o único ingrediente dessa despesa. É preciso entender que o custo total de um empréstimo envolve outros valores além dos juros, como taxas e seguro, que estão previstos em contrato e representam um adicional significativo no valor final a ser pago.

Somente com o Custo Efetivo Total (CET) é possível saber exatamente o total que será pago ao final do empréstimo e ter clareza sobre a opção mais vantajosa na hora de solicitar um financiamento. Mas o que é exatamente o CET? Como ele pode ser determinante na escolha de um crédito imobiliário?

O que é CET?

Mais que uma ferramenta de auxílio, o CET é um direito do consumidor, explica Nilton Abreu, sócio-proprietário da M.S. Abreu Serviços e Soluções em Crédito Imobiliário e correspondente de crédito credenciado de instituições como Bradesco, Itaú, Santander e Caixa Econômica Federal.

“O CET deve ser fornecido pelas instituições financeiras na simulação do financiamento e estar detalhado no contrato final. Sempre que o cliente tiver dúvidas, ele deve solicitar as informações sobre o CET, e a instituição tem a obrigação legal de fornecer os valores detalhados para garantir a clareza do contrato e possibilitar um melhor planejamento por parte do consumidor”, conclui.

Criado pelo Banco Central em 2007, o Custo Efetivo Total representa o valor real que será pago ao final do empréstimo, incluindo todas as taxas, tributos, encargos e seguros envolvidos nesse tipo de transação de crédito.

O CET é representado em forma de percentual, seja por mês ou por ano, e as instituições devem informar tanto os valores das taxas como apontar todas as despesas e tributos presentes no contrato.
Isso quer dizer que nem sempre a proposta de financiamento que possui a menor taxa de juros é a mais vantajosa, já que ao final do empréstimo o total pago pode ser maior, a depender dos valores dos outros tributos e do seguro firmados no contrato.

Cálculo do CET

A taxa de juros de um empréstimo é somente um dos itens que compõem o custo total da contratação de um serviço financeiro. Em um financiamento, muitas outras despesas relacionadas à operação de crédito podem ser adicionadas à formação do valor a ser pago pelo consumidor.

Para entender como isso funciona na prática, podemos usar como exemplo a precificação de um prato em um restaurante. Apesar de os ingredientes representarem uma parte significativa do valor a ser cobrado, na hora de decidir o preço do prato é preciso levar em consideração outros custos como aluguel do espaço, gás e salário dos funcionários, para garantir a viabilidade financeira do produto.

No financiamento imobiliário ocorre algo parecido. Nilton explica que ao valor final cobrado do consumidor são adicionados os custos existentes nesse tipo de transação de crédito, como os impostos, e outros itens que variam de acordo para contrato, como o pagamento de seguros.

Em resumo, o Custo Efetivo Total segue a fórmula:

CET = juros + taxas + encargos + tributos + seguros

É natural que nessa equação as taxas de juros representem a maior parte do custo, mas outras despesas podem ser bastante significativas a depender do tipo contrato:

  • Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) – o IOF é um imposto básico da economia brasileira e é cobrado em operações de câmbio, financiamentos e títulos imobiliários. A alíquota do IOF pode variar de acordo com o tipo de operação financeira, o valor e o tempo do contrato;
  • Tarifa de Cadastro (TC) – é uma taxa cobrada pelas instituições financeiras para cobrir os custos de processamento da operação de crédito, incluindo as pesquisas em serviços de proteção, bases de dados e a verificação de informações cadastrais. Os valores podem variar de acordo com cada instituição;
  • Taxas administrativas – a depender das políticas de crédito aplicadas por cada instituição financeira, podem existir taxas administrativas, de manutenção do cadastro ou de avaliação do imóvel. Essas taxas devem ser sinalizadas e discriminadas no contrato;
  • Seguros – nos contratos de financiamento firmados no Brasil, é obrigatória a contratação de um seguro para garantir a quitação do saldo devedor em casos de morte ou invalidez permanente do contratante ou em casos de danos físicos ao imóvel. A alíquota do seguro é calculada com base na faixa etária do consumidor e varia de acordo com a instituição financeira escolhida;
  • Despesas com Registro de Cartório e ITBI – para alterar o proprietário na matrícula do imóvel, existem algumas despesas que devem ser pagas no cartório da circunscrição do bem e têm valor variável. Além delas, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é obrigatório e cobrado pelo município, com taxas diferentes a depender da localização do imóvel.
Calcular o Custo Efetivo Total antes de assinar o contrato ajuda a ter controle das despesas do financiamento imobiliário
Calcular o Custo Efetivo Total antes de assinar o contrato ajuda a ter controle das despesas do financiamento imobiliário

CET do financiamento imobiliário

Agora que entendemos a importância do CET na escolha do financiamento imobiliário mais vantajoso, é fundamental aprender como utilizar esse conhecimento.

A regra primordial na avaliação do Custo Efetivo Total é que nunca se deve comparar propostas diferentes. Por exemplo, um empréstimo de R$ 5.000 dividido em 24 parcelas não pode ser comparado com outro no mesmo valor, mas que será pago em 36 parcelas. Nesse caso, os valores vão apresentar taxas e CET muito diferentes, impossibilitando uma comparação real. O ideal é sempre comparar financiamentos com o mesmo valor e as mesmas condições de prazo.

Outra dica fundamental para quem busca a melhor alternativa é pesquisar. Atualmente existem muitas opções no mercado e somente com uma boa pesquisa é possível ter a certeza de que fazer um bom negócio.

Nilton alerta que “normalmente, na instituição financeira onde o cliente possui relacionamento é mais fácil ter a aprovação do financiamento, porém nem sempre são oferecidos os CETs mais atrativos. Portanto, é preciso solicitar mais de uma simulação, além de conferir nas outras instituições”.
Outras dicas podem ajudar quem está buscando um financiamento a fazer a melhor escolha:

  • Faça um esforço para dar uma entrada maior – as instituições financiam, em sua maioria, até 80% do valor total do imóvel. No entanto, quanto menor for esse percentual, melhores serão as condições e menor será o valor total do financiamento;
  • Opte por indexadores de juros pré fixados, como a Taxa Referencial (TR) e o Sistema de Amortização Constante (SAC) – além das taxas de juros anuais, os financiamentos imobiliários sofrem correção que podem se basear na Taxa Referencial (TR) ou no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Enquanto o índice da TR é pré-estabelecido, o IPCA varia de acordo com a inflação e a situação econômica do país, criando instabilidades que podem dificultar o pagamento. Também é recomendada a utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual a parcela vai diminuindo ao longo do contrato;
  • Não desista caso tenha o financiamento recusado – o fato de o crédito não ser aprovado por uma instituição não significa que será recusado por outra. Portanto, procure diferentes financiadoras e correspondentes de crédito imobiliário para lhe auxiliar nessa tarefa.

Colaboração de Michele Louvores

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