Colaboração de Michele Louvores
Assim como a vida jurídica de uma pessoa começa com a certidão de nascimento, a de um imóvel começa com a matrícula. Sem ela, você pode até morar, reformar, comprar e vender um imóvel, mas nada disso tem valor perante a lei. Por meio da matrícula, é possível comprovar a existência de um imóvel e, por isso, ao realizar qualquer transação imobiliária você deve estar atento para conferir tudo sobre ela.
O que é a matrícula do imóvel?
A matrícula é o primeiro documento de identificação de um imóvel. Feito no momento do registro, contém informações sobre sua localização, seu descritivo e sua propriedade e é obrigatória. Também é obrigatório fazer a matrícula em casos de fusão ou averbação do imóvel ou quando ele está sendo dividido em lotes individuais.
Ainda que dois imóveis sejam muito parecidos, cada um deles é único e por isso cada matrícula também é. Para entender melhor a matrícula, basta pensar em cada imóvel como um bebê num berçário: mesmo que alguns sejam gêmeos, cada um deles terá uma certidão de nascimento única com peso, altura, nome dos pais, o local do nascimento e outras informações que devem ser registradas em cartório.
Com um imóvel acontece o mesmo: o registrador de imóveis da circunscrição onde o bem está localizado é o responsável por descrever e realizar sua matrícula em uma certidão. Por isso, cada imóvel tem apenas uma matrícula e dois imóveis não podem ter a mesma matrícula.
Onde conseguir a matrícula do imóvel?
Assim como cada pessoa é registrada no município onde nasce, um imóvel também é registrado no município onde está localizado. No entanto, cada imóvel só pode ser registrado na circunscrição de sua localização. Na prática, isso significa que é preciso ir a um cartório de imóveis com o endereço do imóvel que se deseja registrar e descobrir onde está sua matrícula.
Em municípios menores, é comum só haver um cartório de imóveis, o que facilita bastante a busca. Em grandes cidades, é comum cada cartório ficar responsável pela matrícula dos imóveis dos bairros no seu entorno, porém isso não é uma regra.
Para que serve a matrícula do imóvel?
Antônio Mota, Oficial do Registro de Imóveis de Valinhos (SP), explica que sem a matrícula, o imóvel simplesmente não existe no mundo jurídico.
"É comum que existam imóveis sem matrícula e que sejam transacionados por meio de instrumento particular, mas esses negócios não têm valor legal", afirma.
Na matrícula de um imóvel estão descritas a localização, as dimensões, as alterações pelas quais ele passou ao longo do tempo, os dados do proprietário, as datas dos registros das averbações, além de informações sobre ações judiciais, inventário e os registros de compras e vendas.
Assim, a matrícula é fundamental no momento de concretizar a compra e venda de um imóvel, mas essa só se realiza por meio de outro documento: a escritura.
Matrícula e escritura
Diferente da certidão de matrícula que identifica o imóvel, a escritura é o instrumento usado para realizar a transferência da propriedade. Por isso, enquanto a matrícula é registrada no cartório de registro de imóveis, a escritura é feita no cartório de registro de notas, onde se valida o acordo de compra e venda entre as partes.
Quando se preocupar com a matrícula?
Segundo Mota, toda vez que fizer uma transação imobiliária ou quando for contratar um crédito que precisa de um imóvel em garantia, é preciso prestar atenção com a certidão de matrícula de imóvel.
Ele explica exatamente o que fazer nesse momento e dá dicas preciosas para garantir que seu imóvel está dentro da lei:
- Confira se o imóvel descrito na matrícula é o mesmo que você está negociando: a descrição do bem é compatível? O endereço e as informações sobre ele estão corretas?
- Examine os dados do proprietário: a pessoa descrita na matrícula é aquela com quem você está negociando ou a certidão de matrícula conta com o nome de um proprietário anterior?
- Observe se a certidão está atualizada: a data é recente ou do momento do primeiro registro?
- Verifique se o imóvel pode ser vendido: a matrícula diz se o imóvel está livre de ônus ou gravames ou vincula ele a execuções, penhores e outras pendências que ameaçam a transação?
Como fazer a averbação da matrícula do imóvel?
Toda vez que for realizada uma alteração no imóvel, isso deve ser registrado na matrícula. Esse registro é chamado de averbação.
A averbação pode significar a mudança de proprietário ou até mesmo a mudança na planta do imóvel, mas precisa ser registrada no cartório de imóveis em que está a matrícula.
Como é um procedimento realizado em tabelionato, a averbação tem custos e segue algumas exigências que variam de acordo com o tipo de alteração e o tipo de cartório. O ideal é consultar o cartório onde está a matrícula do seu imóvel, informar o tipo de mudança para entender o tipo de averbação, verificar os documentos necessários e perguntar qual o custo específico para realizar a averbação da matrícula do seu imóvel com segurança.
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