Caixa Habitação: o que é e como esse programa funciona?

Financiar um imóvel é, muitas vezes, a escolha das pessoas para conseguir comprar uma casa ou apartamento. Dentre as soluções disponíveis no mercado, o programa Caixa Habitação está entre as alternativas mais populares.

Vinculado à Caixa Econômica Federal (CEF), uma das maiores instituições financeiras do Brasil, o programa apresenta diversas características que chamam a atenção da população. Ao mesmo tempo, o Caixa Habitação conta com diversas regras que você deve conhecer de antemão.

Quer saber quais são os principais detalhes sobre o financiamento imobiliário com a Caixa? Neste artigo você saberá o que é o Caixa Habitação, como esse programa funciona e entenderá como se organizar para conseguir um financiamento.

Aproveite a leitura!

O que é o Caixa Habitação? 

O Caixa Habitação é um programa habitacional brasileiro administrado pela Caixa Econômica Federal, instituição financeira ligada ao poder público. Ele tem como objetivo facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa renda. 

O programa oferece linhas de crédito para compra de imóvel. Ainda, o programa traz a possibilidade de uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), entre outras ferramentas.

O financiamento de habitação pela Caixa conta com diversas soluções e pode ser usado tanto para comprar um imóvel quanto para construir um. Ele também pode ser ligado a outros programas do Governo, como o Minha Casa, Minha Vida.

Como o financiamento habitacional da Caixa funciona?

O financiamento imobiliário da Caixa funciona de maneira similar a outros tipos de linha de crédito no mercado. Ou seja, você consegue os recursos junto à instituição e precisará arcar com o montante por meio do pagamento de parcelas com juros.

O processo começa com uma análise de crédito antes da aprovação do financiamento. Ela leva em consideração seu histórico financeiro, sua capacidade de pagamento e outros fatores. Tudo isso ajuda a determinar as condições do financiamento, como as taxas de juros e os prazos.

Também há um processo de escolha e avaliação do imóvel para avaliar se ele se encaixa nas condições do programa. Após todos os detalhes serem acordados, há aprovação do financiamento e você pagará conforme definido no contrato.

Entretanto, há outros pontos relevantes e que merecem destaque, como a alienação fiduciária. Você conhece o termo? Na prática, esse é um tipo de garantia utilizado no contrato de financiamento.

Com ela, você pode utilizar o imóvel logo após a compra. Porém, ele ficará no nome da própria Caixa. Se houver atrasos em parcelas ou outros problemas, a Caixa poderá retomar o bem para cobrir o prejuízo. Caso você complete os pagamentos, o imóvel passará para o seu nome.

Quais são as modalidades de financiamento habitacional da Caixa? 

Agora que você entendeu mais sobre o Caixa Habitação, é hora de saber quais são as modalidades existentes. Afinal, não há apenas um tipo disponível no programa e cada um tem características diferentes.

Veja quais são as 4 modalidades!

Pela poupança

A primeira alternativa é o financiamento ligado à caderneta de poupança. Nessa modalidade, os juros do seu financiamento acompanham o rendimento da aplicação, o que pode fazer com que a quantia das parcelas varie seguindo a taxa Selic.

Isso porque quando a taxa está acima de 8,5%, a poupança rende 0,5% ao ano, mais a TR. Já nos demais casos, ela rende 70% da Selic, mais a TR.

Ela é a taxa básica de juros da economia brasileira e principal instrumento do Banco Central (Bacen) para controle da inflação. O Comitê de Política Monetária (Copom) se reúne a cada 45 dias para analisar o cenário econômico e definir se a Selic será aumentada, reduzida ou mantida.

A título de informação, vale a pena destacar que a taxa básica de juros iniciou 2023 em 13,75% ao ano. Você pode acompanhar as projeções do mercado para ela por meio de ferramentas como o Boletim Focus, do próprio Bacen. 

Já a taxa de juros que será acrescida ao rendimento da poupança é fixa, mas definida de acordo com o perfil do cliente. Por exemplo, aqueles com histórico de bom pagador podem ter taxas de juros menores. 

Crédito Imobiliário com TR

Outro tipo de financiamento imobiliário disponível na Caixa usa a própria Taxa Referencial. Nessa alternativa, a quantia das parcelas é atualizada de acordo com a taxa de juros referencial. Assim como a taxa Selic, aqui vale uma explicação: a TR é um índice calculado pelo Banco Central com base em uma série de indicadores econômicos. 

Com taxa de juros fixa

Para quem deseja ter mais previsibilidade nos gastos, a Caixa também oferece o Crédito Imobiliário com taxa de juros fixa. Aqui, a taxa de juros é definida no momento da contratação e não sofre alterações durante o prazo do financiamento.

Desse modo, a organização financeira de quem contratou o financiamento pode ser facilitada. No entanto, é interessante pontuar que a taxa será definida após a avaliação de perfil e pode variar conforme o risco atribuído a cada cliente potencial, ok?

Com IPCA

Por fim, há uma modalidade que acompanha o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Ele é o indicador oficial da inflação no Brasil, medido mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). 

O instituto analisa uma cesta de produtos e serviços nas principais metrópoles do Brasil para medir as variações de preço. Portanto, nessa modalidade de financiamento, o saldo devedor e as parcelas mudam conforme o IPCA, o que tende a reduzir a previsibilidade do cliente. 

Quais são as etapas do financiamento Caixa Habitação?

Até aqui, você já entendeu mais sobre o Caixa Habitação e conferiu quais são as modalidades de financiamento, certo? Agora é o momento de entender as etapas envolvidas até você conseguir o crédito.

Como você viu, uma dessas etapas envolve a avaliação do seu perfil. Contudo, até chegar nela, há outras fases envolvidas, como a simulação. Ela pode acontecer no próprio site da Caixa ou em uma agência.

A simulação ajuda o cliente a ter uma prévia de como podem ser as condições. Após isso, as etapas são:

• análise de crédito: é a avaliação do seu perfil de pagamento. O processo é crucial para a aprovação e é nele que há a definição dos juros que serão cobrados de acordo com o nível de risco percebido pela instituição;
• avaliação do imóvel: a Caixa também faz uma avaliação do imóvel ou terreno. O objetivo é estudar as condições e determinar o seu preço;
• assinatura do contrato: caso todos estejam de acordo com as condições, há a assinatura do contrato e liberação do crédito posteriormente;
• pagamento das parcelas: você fará o pagamento das parcelas conforme acordado no contrato e seguindo a modalidade escolhida.

A Caixa também conta com condições de gestão de financiamento. Mesmo após o contrato, você pode buscar novas alternativas de pagamento, seja para acelerar a amortização ou negociar condições caso esteja em dificuldade financeira, por exemplo. 

Ainda, entre os documentos que você deve apresentar na solicitação estão:

• documento oficial com foto;
• comprovante de renda atualizado;
• declaração mais recente do Imposto de Renda (IR); 
• carteira de trabalho ou extrato do FGTS.

Quem pode solicitar o financiamento de um imóvel pela Caixa? 

Junto das etapas do financiamento, outro conhecimento relevante para você envolve quem pode solicitar esse tipo de crédito no Caixa Habitação. Isso acontece porque a CEF tem regras específicas. São elas:

• idade: é necessário ter mais de 18 anos ou ter completado 16 anos com emancipação legal;
• nacionalidade: o crédito está disponível para brasileiros natos ou quem tem visto permanente de residência no Brasil;
• renda: é preciso ter fonte comprovada e que não esteja comprometida em mais de 30%.
• perfil: não estar com o nome negativado em órgãos de proteção ao crédito.

No ponto da renda, vale destacar que não existe uma renda mínima exigida, desde que haja condições de arcar com o valor da prestação do imóvel escolhido. A Caixa também permite somar os rendimentos de outras pessoas da família, o que pode aumentar as chances de sucesso no pedido. 

Por outro lado, saiba que mesmo que você atenda a todos os critérios, não é uma garantia ter a solicitação aprovada. Além disso, é oportuno reforçar que as condições podem variar conforme a avaliação da Caixa.

Já se você pretende usar seu saldo do FGTS no pagamento, há outras regras. Por exemplo, você não pode ser proprietário ou beneficiário de outro imóvel residencial na mesma cidade em que pretender comprar o novo imóvel ou terreno.

Outra determinação diz que os clientes que usam o FGTS não devem possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Por fim, o recurso do FGTS só pode ser usado para imóveis com fins de moradia. 

Quais imóveis podem ser financiados pelo programa? 

O programa de financiamento habitacional da CEF também oferece a possibilidade de financiar uma variedade de tipos de imóveis. Entre as alternativas, estão:

• casas e apartamentos prontos: tanto imóveis usados como novos podem ser financiados pela Caixa;
• imóveis na planta: o financiamento permite que você compre o imóvel antes mesmo de ele estar pronto, o que pode ser uma oportunidade para adquirir o bem a um preço mais acessível;
• terrenos: a alternativa inclui terreno mais a construção ou apenas o terreno, a depender da sua solicitação e da avaliação;
• reformas e ampliações: o uso do crédito para reformas pode ser útil se você deseja melhorar ou personalizar sua casa.
• imóveis comerciais: a Caixa também oferece opções de financiamento para imóveis como lojas e salas comerciais.

Quais os sistemas de amortização da Caixa?

A amortização representa o processo de redução gradual do saldo devedor, como em um financiamento imobiliário. Ela ocorre por meio de pagamentos periódicos de parcelas, que são compostas por uma parte referente aos juros e outra à amortização do capital.

Já os sistemas de amortização são regras que determinam como os juros e a amortização serão distribuídos nas parcelas do financiamento. No caso do financiamento feito pelo Caixa Habitação, há dois tipos principais: Price e SAC. 

Na tabela Price, as parcelas são similares durante o financiamento, o que costuma assegurar mais previsibilidade. Entretanto, as primeiras parcelas são compostas quase inteiramente pelos juros. Logo, a amortização da dívida pode demorar mais. 

Já no sistema de amortização constante (SAC), como o nome adianta, a amortização é fixa. Entretanto, pelo efeito dos juros, as primeiras parcelas costumam ser mais altas e o preço reduz à medida que os pagamentos avançam. 

Quais as vantagens do financiamento habitacional da Caixa? 

Além de ser uma das principais alternativas de financiamento imobiliário do Brasil, o Caixa Habitação traz diversos benefícios para os clientes. Descubra quais são os principais aspectos positivos!

Taxas de juros competitivas

Uma das vantagens do financiamento habitacional da Caixa Econômica Federal envolve as taxas de juros competitivas. Elas são frequentemente mais baixas do que aquelas oferecidas por outras instituições financeiras. 

Isso significa que você pode economizar ao longo do seu financiamento, tornando o caminho para a casa própria mais acessível. Ainda, o programa tem modalidades específicas que se destacam pelo foco na inclusão de mais pessoas. 

Prazos de pagamento flexíveis

O financiamento imobiliário pela Caixa também costuma oferecer flexibilidade nas condições de pagamento. Os prazos muitas vezes são estendidos e podem chegar a até 35 anos (420 meses).

Esse cenário tende a ajudar você a planejar suas finanças de forma mais tranquila. Normalmente, a flexibilidade permite que você ajuste as parcelas de acordo com o seu orçamento, garantindo que a conquista do seu lar seja um processo confortável.

Diversidade de modalidades

Outra vantagem é a diversidade de modalidades disponíveis, como você já viu. Inclusive, há modalidades fixas, que são previsíveis, e outras com parcelas variáveis. 

A gama de diferentes alternativas serve para atender a diferentes perfis de compradores. Seja um jovem casal em busca do primeiro imóvel ou uma família em crescimento, há diversas opções disponíveis para encontrar a mais adequada.

Quantidade de imóveis elegíveis

O financiamento imobiliário pelo Caixa Habitação também costuma ser positivo pela diversidade de imóveis que podem ser financiados. Com isso, você tem a liberdade de escolher aquele local que melhor atende às suas necessidades. 

Seja uma casa, um apartamento, um imóvel na planta ou até um terreno para construir o seu próprio lar, o financiamento da Caixa se adapta à sua escolha. Contudo, vale lembrar que há uma avaliação pelo profissional da instituição para aprovar o processo. 

Uso do FGTS

Sabe aquele dinheiro acumulado no FGTS? Com o financiamento habitacional da Caixa, você pode usá-lo para abater parte do custo do financiamento ou pagar parte das prestações. Isso pode aliviar o peso das despesas mensais e acelerar o caminho para a quitação do imóvel.

Apesar de ser necessário seguir regras específicas nesse sentido, o uso do FGTS pode trazer mais flexibilidade e proteção para o seu orçamento.

Segurança jurídica

A Caixa é uma instituição financeira governamental com décadas de experiência no mercado imobiliário. Isso proporciona uma sensação de proteção aos compradores, que tendem a se sentir mais seguros com o contrato. 

Convém destacar que a Caixa é regulamentada pelo Bacen e segue diversas normas de transparência e ética. Portanto, os riscos costumam ser menores que em outras instituições de menor porte. 

Possibilidade de negociação

Ainda, é positiva a oportunidade de renegociar as condições do financiamento, adaptando os termos de acordo com suas necessidades financeiras ao longo do tempo. Afinal, a vida é dinâmica, e seu financiamento também pode ser — seja para acelerar o pagamento ou redefinir pagamentos. 

É melhor comprar ou construir um imóvel com a Caixa?

A escolha entre comprar um imóvel ou um terreno para construção junto à Caixa envolve diversos elementos. Desse modo, não existe uma resposta certa sobre qual caminho você deve seguir.

A principal vantagem de comprar um imóvel é que você terá um bem próprio mais rapidamente — em especial se não comprá-lo na planta. Dessa maneira, você não precisará se preocupar com a construção do imóvel, que pode ser um processo complexo e demorado.

Já em relação ao financiamento de um terreno, os custos podem ser menores. Porém, saiba que você deverá ter um planejamento cuidadoso, já que a construção demanda muita atenção e você estará sujeito às variações do mercado imobiliário.

Nesse sentido, a escolha depende do seu momento de vida, dos seus objetivos e do orçamento disponível. Para facilitar, como você viu, é possível usar o site da Caixa ou o app do Caixa Habitação para fazer simulações do financiamento antes de avançar com o pedido. 

O que fazer para aumentar as chances de aprovação do financiamento?

Existem diversas práticas que aumentam as suas chances de ser aprovado em um financiamento da Caixa — e mesmo em outras instituições financeiras. Veja quais são elas!

Organize suas finanças

O primeiro passo é organizar a sua vida financeira. O processo envolve verificar se sua renda é estável e suficiente para cobrir as parcelas do financiamento, bem como as despesas de propriedade, como impostos e seguro.

Ainda, a organização é fundamental para desenvolver sua educação financeira. Afinal, a compra de um imóvel é um processo que demanda muita responsabilidade e controle de gastos. 

Avalie sua situação financeira

Além de se organizar, você precisa fazer uma avaliação da sua situação financeira atual. Como você viu, a Caixa e as demais instituições financeiras fazem uma avaliação do seu perfil para medir o risco da operação.

Portanto, avaliar suas finanças permite estabelecer um orçamento realista para a compra de uma casa. Isso o ajudará a evitar assumir um empréstimo que esteja além de suas possibilidades financeiras e a evitar problemas futuros com pagamentos.

Se você já tiver dívidas, avaliar sua situação financeira permite reconhecer essas obrigações e decidir como gerenciá-las em conjunto com o novo financiamento. Lembre-se que você não pode ter mais de 30% da renda mensal comprometida.

Economize para uma entrada

A entrada é o dinheiro que você disponibiliza logo no começo para comprar o imóvel. Ao dar uma entrada alta, você reduz o total do crédito necessário para comprar a propriedade e, consequentemente, o saldo devedor no futuro.

Isso acontece porque com uma entrada alta a CEF empresta menos dinheiro para a operação. Logo, você pode ter pagamentos mensais mais baixos e menos juros a serem pagos ao longo do prazo do financiamento.

Ainda, uma entrada alta pode tornar a oferta de crédito menos arriscada para a instituição, aumentando suas chances de ser aprovado para o financiamento. A prática é especialmente relevante se você tem uma pontuação de crédito mais baixa ou um histórico financeiro menos sólido.

Melhore seu score

Para facilitar o processo de aprovação do financiamento da Caixa Habitação, também é interessante pensar em melhorar sua pontuação de crédito. Quanto mais alta a pontuação, melhor é a avaliação de risco, aumentando suas chances.

Para obter esse resultado, é essencial pagar suas contas em dia, evitar atrasos ou pagamentos mínimos em cartões de crédito e reduzir as dívidas existentes.

Some as rendas

Você já sabe que não há impedimentos quanto à soma das rendas de uma casa, não é mesmo? Então uma solução para aumentar suas chances de aprovação é optar por esse caminho.

Por exemplo, imagine que você tenha uma renda de R$ 3 mil e seu cônjuge ganhe R$ 2,5 mil. Somados, a renda do casal é de R$ 5,5 mil, o que já tende a melhorar a avaliação de risco da Caixa e até ajuda a conseguir a aprovação para um imóvel melhor. 

Simule

Antes de contratar o financiamento também é recomendado fazer simulações. Com esse suporte, você conseguirá fazer um pedido mais realista para a Caixa, de acordo com sua situação financeira e com sua capacidade de pagamento.

Antes de avançar com a solicitação, tenha todos os documentos financeiros necessários em ordem, como comprovantes de renda, extratos bancários e informações sobre suas despesas. Certifique-se de que toda a sua documentação seja precisa e atualizada, combinado?

Use seu FGTS

Por último, você pode usar seu saldo do FGTS caso atenda às condições definidas pela Caixa. Além desse montante servir para ajudar no pagamento das parcelas, ele pode ajudá-la a conseguir aprovação do empréstimo.

Por exemplo, considerando o saldo disponível, a Caixa pode entender que há menos riscos da operação, o que facilita a concessão do crédito. No mais, ele pode ser usado para complementar a sua entrada ou para amortizar a dívida ao longo dos anos. 

Como você acompanhou ao longo desta leitura, fazer o financiamento imobiliário é uma das soluções para adquirir um imóvel e o programa Caixa Habitação é uma das principais alternativas. Para aproveitar os benefícios desse tipo de crédito, lembre-se de organizar as finanças e se preparar para arcar com os pagamentos definidos.

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