Como usar o FGTS para conquistar o sonho da casa própria?

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FGTS: quatro letras que podem deixar você mais perto de comprar um imóvel. Entenda o que é o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, quem tem direito e como ele pode ser usado

13 de julho de 2022

Atualizado: 20 de julho de 2022 9 min de leitura

Todos os trabalhadores com carteira assinada têm direito ao FGTS, mas nem todo mundo entende como funciona. Veja aqui o que é o fundo de garantia e de que forma ele pode ajudar a realizar o sonho da casa própria.

O que é FGTS?

Você já deve ter ouvido esse nome, Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Na prática, ele funciona como uma poupança compulsória a que todos os trabalhadores registrados no regime CLT têm direito. Mensalmente, o empregador deposita 8% do salário bruto do funcionário em uma conta do fundo de garantia.

O FGTS existe desde 1967 como uma segurança para o trabalhador demitido sem justa causa. A cada novo emprego, mesmo que temporário, o empregado passa a ter uma nova conta. O saldo do fundo de garantia é a soma de todos esses depósitos mais uma remuneração anual de 3% – isso dá cerca de 0,25% ao mês.

Além disso, em alguns anos há a distribuição de resultados do FGTS, o que proporciona um rendimento adicional.

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Quando eu posso sacar o fundo de garantia?

Como o próprio nome diz, o fundo é uma garantia para o trabalhador em caso de demissão. Mas o FGTS também pode ser sacado em outras situações:

  • Demissão sem justa causa, rescisão ou fim de um contrato com prazo determinado;
  • Aposentadoria;
  • Desastres naturais que tenham atingido a casa do trabalhador;
  • Doenças graves;
  • Saque aniversário e saque extraordinário – o trabalhador pode tirar parte do dinheiro guardado no FGTS, seja no mês em que faz aniversário ou em liberações emergenciais, como as que aconteceram durante a pandemia;
  • Compra de um imóvel – seja para pagar à vista, para dar o saldo do fundo de garantia como entrada ou para amortizar um financiamento imobiliário.

O diretor de produtos financeiros da CrediHome by Loft, Rafael Costa, conta que a aquisição de um imóvel é a forma mais comum de uso do FGTS.

"O que a gente mais vê aqui na CrediHome by Loft é o fundo de garantia para a compra da residência. O cliente pode usar o FGTS para dar de entrada no financiamento, para comprar à vista ou, durante o contrato, pode usar o fundo de garantia tanto para abater o saldo devedor quanto para quitar o crédito imobiliário", enumera.

FGTS é uma garantia para o trabalhador com carteira assinada em caso de demissão sem justa causa. Foto: Shutterstock
FGTS é uma garantia para o trabalhador com carteira assinada em caso de demissão sem justa causa. Foto: Shutterstock

Quem tem direito ao FGTS?

Todos os trabalhadores assalariados com carteira assinada, ou seja, aqueles que têm registro na CLT, a partir de 05 de outubro de 1988 – antes disso o trabalhador tinha a opção de receber o FGTS ou não.

Também têm direito ao benefício os trabalhadores rurais, temporários, atletas profissionais e empregados domésticos.

Se o objetivo é usar o fundo de garantia para comprar a casa própria, o trabalhador precisa:

  • Ser maior de 18 anos – ou ter mais de 16 anos se for emancipado;
  • Ter pelo menos três anos de registro. Aqui vale a soma de todos os períodos trabalhados, mesmo que sejam em empresas diferentes;
  • Não ser proprietário de outro imóvel residencial no mesmo município ou região metropolitana onde mora ou trabalha;
  • Não ter outros imóveis financiados pelo Sistema Financeiro Habitação (SFH).

Como consultar o saldo do FGTS?

A Caixa Econômica Federal (CEF) administra os recursos do FGTS no Brasil. Para consultar o saldo e saber se o fundo de garantia está sendo depositado corretamente, o trabalhador pode acessar o site da Caixa na internet ou ir pessoalmente a uma agência.

Mas há, também, uma forma mais simples de fazer essa consulta:

"A maneira mais fácil é pelo aplicativo do FGTS. É bem fácil de usar, bem tranquilo. Você faz um cadastro no sistema do governo (gov.br) e aí pode acessar o fundo de garantia pelo aplicativo. Ele informa as contas que você tem, o saldo, quando foi feito o último depósito, os juros que está rendendo… enfim, você tem todas as informações ali, e o melhor é que está tudo no seu celular", explica Rafael Costa.

E aqui vale um aviso importante: ninguém é obrigado a fazer o financiamento imobiliário pela Caixa para poder usar o fundo de garantia. O tomador de crédito pode escolher a instituição financeira de sua preferência, e é o banco que vai entrar em contato com a Caixa para acessar os recursos do FGTS.

Imagem do aplicativo do FGTS

Posso usar o FGTS como entrada para comprar uma casa ou um apartamento?

Pode! O fundo de garantia pode ser utilizado em financiamentos dentro do Sistema Financeiro Habitação (SFH) – principal programa de financiamento habitacional do país, regulado pelo Governo Federal – para a compra de imóveis que atendam alguns requisitos:

  • Precisam ser avaliados em, no máximo, R$ 1,5 milhão;
  • Em caso de financiamento, o Custo Efetivo Total (CET), ou seja, a soma da taxa de juros, encargos, correção monetária e seguros, não pode passar de 12% ao ano;
  • A casa ou apartamento precisa estar localizado na cidade, ou região metropolitana, onde o empregado trabalha ou mora há mais de um ano;
  • O imóvel deve ser de uso residencial e urbano e deve ser destinado para residência do comprador – se for um imóvel misto, o FGTS poderá ser usado somente na parte residencial;
  • A matrícula precisa estar em dia e não pode haver pendências tributárias ou judiciais que impeçam sua comercialização – situação conhecida como “gravame”.
  • O comprador anterior não pode ter usado o FGTS para o pagamento daquele mesmo imóvel nos três anos anteriores, contados a partir da data de registro na matrícula.

"Encaixando-se nessas situações, o cliente vai preencher alguns formulários, fornecer algumas informações para o banco também validar que o cliente pode usar o FGTS, e esse saldo vai compor a entrada junto com o recurso próprio do cliente. Então se o banco exigir uma entrada mínima de 30%, por exemplo, o cliente pode pegar 20% com recurso próprio e os outros 10% completar com FGTS. Isso é muito interessante porque ajuda a atingir o valor que o banco exige e, se passar, acaba reduzindo o saldo devedor do financiamento, e a parcela, consequentemente, vai ficar menor", explica o diretor de produtos financeiros da CrediHome by Loft.

Aplicativo do FGTS é a forma mais fácil de consultar o saldo do fundo de garantia. Foto: Shutterstock
Aplicativo do FGTS é a forma mais fácil de consultar o saldo do fundo de garantia. Foto: Shutterstock

Posso usar o FGTS para comprar um imóvel à vista?

Pode, mas é preciso que um banco faça a intermediação com a Caixa. Mesmo que a aquisição seja feita à vista, o imóvel tem que estar dentro das regras do SFH e custar até R$ 1,5 milhão.

Posso usar o FGTS para pagar as parcelas do financiamento imobiliário?

Durante o financiamento imobiliário, o tomador de crédito pode usar o saldo do FGTS de três formas.

A primeira forma é para amortizar o saldo devedor, ou seja, reduzir o montante da dívida que ainda falta pagar. Assim, é possível diminuir o número de parcelas e, consequentemente, o tempo de financiamento e o total que será pago em juros até o final do contrato.

Se o custo mensal da parcela estiver pesando no bolso, a segunda opção é reduzir o valor de cada uma dessas prestações, sem alterar o tempo que vai levar para pagar e nem a carga de juros.

A terceira possibilidade é um pouco menos conhecida. O comprador pode usar o saldo do FGTS para pagar até 80% do valor da parcela, sem mexer no saldo devedor. É como se o fundo de garantia ajudasse o cliente a arcar com a conta. Então, por exemplo, em uma prestação de R$ 1.000, o FGTS vai abater R$ 800 e o cliente paga só R$ 200 reais por mês.

"Depende muito do momento do cliente, da situação dele. Se quer quitar rápido, é melhor usar para abater o saldo devedor. Se ele quer ter uma folga no bolso, pode usar o FGTS para ajudar a pagar as parcelas. Vai muito de cliente a cliente, situação a situação", esclarece Costa.

O fundo de garantia pode ser utilizado em financiamentos dentro do Sistema Financeiro Habitação. Foto: Fly
O fundo de garantia pode ser utilizado em financiamentos dentro do Sistema Financeiro Habitação. Foto: Fly

Há um limite de uso do FGTS em um financiamento imobiliário?

Não há limite de uso do fundo de garantia no crédito imobiliário. Se o comprador continuar empregado, o FGTS seguirá sendo depositado e a cada dois anos um novo saque pode ser feito para abater o montante da dívida.

Para a modalidade em que o FGTS paga parte do valor da parcela, o saque pode acontecer uma vez por ano.

Posso usar o fundo de garantia para pagar parcelas atrasadas?

Sim. A regra geral é que o FGTS pode ser usado para quitar até três parcelas em atraso. Mas, por causa da pandemia, esse prazo foi estendido para até 12 prestações atrasadas. Mas essa flexibilização só vale até 31 de dezembro de 2022.

A Caixa tem uma linha de financiamento para compra de terreno e construção da casa própria. Foto: Shutterstock
A Caixa tem uma linha de financiamento para compra de terreno e construção da casa própria. Foto: Shutterstock

Posso usar o FGTS para construir uma casa?

Pode, sim. A Caixa tem uma linha de financiamento para a aquisição do terreno e construção para a casa própria, desde que sejam respeitadas as regras do SFH explicadas acima. Mas o saldo do fundo de garantia não pode ser usado para a compra somente do terreno e nem de insumos para a obra separadamente.

E atenção: o FGTS não pode ser usado para reformas de imóveis já existentes.

"Para reformar, não pode. É um pedido antigo, mas não teve essa flexibilização ainda, nem pra comprar material, nem para nada. Hoje o FGTS é só pra aquisição mesmo", conclui Costa.

Ficou com dúvida?

Foi repórter de Economia do Portal Loft. Jornalista formada pela ECA-USP com passagens pela TV Globo, Record, Band, SBT (onde trabalhou por nove anos como repórter) e CNN Brasil. Fez especialização em Jornalismo Literário pela ABJL e em Roteiro pela EICTV-Cuba. Foi finalista do Prêmio Esso de Jornalismo em 2012.

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