O que é Compromisso de Compra e Venda (CCV)?

Em uma negociação envolvendo a compra ou venda de um imóvel, é necessário lidar com diferentes questões burocráticas, principalmente em termos de documentação. Nesse contexto, está o chamado compromisso de compra e venda — conhecido no mercado imobiliário pela sigla CCV. 

No caso, o CCV, assim como a escritura pública, é um documento de grande importância para que uma negociação seja a mais segura e transparente possível. Por isso, seja você um comprador ou um vendedor, é fundamental saber o que compromisso de compra e venda é e como ele funciona.

Para esse propósito, basta continuar a leitura deste artigo. Nele, você entenderá o que é o CCV, como é o seu funcionamento, quais cuidados ter com esse documento e outras informações relevantes.

Confira!

Compromisso de compra e venda: o que é e para que serve?

O CCV é um contrato bilateral utilizado em transações imobiliárias que formaliza o acordo entre o comprador e o vendedor. Nesse documento, constam as principais informações sobre os temas combinados, sendo que ele deve ser elaborado antes da conclusão do negócio.

Neste contrato, constam as condições acordadas entre as partes, como:

• preço do imóvel;
• forma de pagamento;
• prazo para a entrega das chaves;
• entre outras questões.

Na prática, o compromisso de compra e venda determina que ambas as partes ficam obrigadas a comprar e vender o imóvel, desde que as condições apresentadas sejam respeitadas.

Nesse contrato, o vendedor se compromete a transferir a propriedade do imóvel ao comprador em uma data futura, após o pagamento integral do preço estipulado. Por sua vez, o comprador garante que efetuará o pagamento conforme as condições previstas no contrato.

Como funciona esse contrato?

Após entender o que é o compromisso de compra e venda, vale a pena se aprofundar no entendimento a respeito de como esse contrato funciona.

Durante uma negociação, comprador e vendedor conversam sobre diversos aspectos relacionados à operação. Após ambas as partes chegarem a um acordo sobre as condições para realização do negócio, elabora-se o CCV.

O compromisso de compra e venda funciona como um contrato e uma garantia do negócio. Neste documento são descritos os principais pontos sobre o acordo, sendo que ambas as partes devem assiná-lo após ele ser finalizado.

Depois dessa etapa, com o cumprimento das obrigações estabelecidas no CCV, é necessário assinar outro tipo de documento — a escritura pública. Esse é o documento definitivo para que seja possível realizar a transferência da propriedade.

Também é importante fazer o registro do compromisso junto à matrícula do imóvel, o comprador obtém direito real à aquisição do imóvel. Esse processo protege o vendedor, mas também impede que ele faça eventuais mudanças posteriores em relação à compra, trazendo segurança ao comprador.

Quais dados devem constar em um CCV?

Conforme você acompanhou, o compromisso de compra e venda é um documento de grande relevância para uma negociação envolvendo um imóvel. Mas você sabe quais dados devem estar presentes nesse contrato?

Primeiramente, é preciso fornecer informações básicas sobre o imóvel que está sendo negociado. Por exemplo, a localização da propriedade e as características físicas dela, como área, a conservação, o número de cômodos, etc.

Também é necessário informar como está a documentação e situação do imóvel, já que esses fatores são relevantes para a regularidade do negócio. Em seguida, é necessário citar:

• dados de identificação de quem está comprando e de quem está vendendo o imóvel, como nome, nacionalidade, CPF ou CNPJ, endereço completo, estado civil e profissão;
• preço definido para a venda do imóvel;
• forma de pagamento (à vista ou parcelado, no cartão, Pix, boleto, transferência, financiamento etc.);
• valor da entrada (se o pagamento for parcelado);
• prazo de entrega do imóvel;
• eventuais cláusulas de rescisão e de multa por descumprimento do contrato.

Estes são os elementos principais que devem fazer parte de um CCV. Lembrando que, para trazer ainda mais segurança, tudo deve ser registrado em um cartório de imóveis, com reconhecimento de firma mútuo, ok?

Para elaborar esse documento da melhor forma possível, vale a pena contar com o acompanhamento de um advogado ou de uma imobiliária. Assim, é possível garantir que nenhuma informação relevante fique de fora, além de assegurar que as disposições do CCV estarão adequadas à legislação vigente.

Problemas no contrato, como a previsão de cláusulas abusivas ou disposições contrárias à legislação, podem levar a discussão dos termos na justiça — gerando despesas e outras dificuldades.

Por que assinar o pré-contrato em vez de optar logo por um definitivo?

Até aqui, você conferiu os principais pontos sobre o compromisso de compra e venda. Mas afinal, por que vale a pena elaborar esse documento antes de firmar um contrato definitivo? Para entender essa questão de forma clara, acompanhe a situação a seguir:

Suponha que você esteja vendendo o seu imóvel por R$ 435 mil, sendo que uma pessoa está bastante interessada em adquiri-lo. Porém, no momento, ela não tem a quantia total e, por isso, informa que poderá fazer o pagamento de forma parcelada ao longo de 5 anos.

No caso, a pessoa interessada deseja ter a posse da propriedade quanto antes para evitar continuar pagando aluguel e facilitar a quitação do montante que falta. Contudo, conforme explicado, ela não quitará o imóvel de uma só vez, à vista.

Nesse sentido, você pode se perguntar o que fazer diante desse cenário para garantir mais segurança a ambas as partes no processo, não é? Por meio de um compromisso de compra e venda, é possível deixar todas as condições da negociação registradas. 

No entanto, a transferência da propriedade ocorrerá somente com o registro da escritura pública e a averbação na matrícula. Dessa forma, você terá a segurança de que apenas deixará de ser o dono do imóvel após receber o pagamento integral pela propriedade.

Já o comprador, por sua vez, terá a segurança de que, depois de pagar o preço total, ele se tornará o proprietário do bem. Então o CCV é um documento relevante para garantir a segurança jurídica da transação, uma vez que ele define as obrigações e direitos das partes envolvidas, mesmo sem a efetivação da transferência na matrícula do imóvel.

Quais são as principais dicas em relação ao CCV?

Já deu para entender que o compromisso de compra e venda é um documento muito útil, certo? Porém, para evitar erros e maiores contratempos, vale a pena considerar as seguintes dicas e orientações sobre o documento.

Ao contar com uma imobiliária, é comum que ela forneça o documento preparado pelo corpo jurídico da empresa. Ainda assim, vale a pena conferi-lo para ter mais segurança em relação à transação. Veja quais são os pontos de atenção.

Veja se ele é claro e objetivo

o ideal é que ele tenha frases simples e completas para transmitir informações de forma que não restem dúvidas. Certifique-se de que o CCV seja fácil de ler e entender.

Revise e edite

Confira o CCV cuidadosamente e peça a outras pessoas para examiná-lo também. Garanta que não haja erros de digitação e que todas as informações estejam corretas.

Não economize nos dados

Assegure que o compromisso de compra e venda contém todas as informações relevantes para a transação e que nenhum detalhe importante seja esquecido.

Inclua as assinaturas

Garanta que as partes envolvidas assinem o CCV e que todas as cópias sejam mantidas em um local seguro.

Consulte um advogado, se necessário

Se você estiver com muitas dúvidas sobre o documento, consulte um advogado para avaliar o documento e dar um parecer.

Avalie todos os detalhes com atenção antes de assinar o documento, esclareça eventuais dúvidas sobre as cláusulas e, se for o caso, negocie alterações. Dessa forma, você terá mais segurança com o contrato.

Que cuidados devem ser tomados ao firmar o CCV?

Você já sabe que o CCV é um documento de grande valor para a negociação de imóveis. Por isso, além de elaborá-lo durante um processo de compra ou venda de uma propriedade, é preciso tomar alguns cuidados antes de firmá-lo de fato.

Antes de estabelecer o CCV, é essencial que o comprador e o vendedor verifiquem a idoneidade das partes envolvidas, assim como a documentação do imóvel negociado.

Mesmo se o processo for feito com uma construtora, é essencial avaliar a reputação da empresa, conversar com outros clientes e se informar sobre possíveis atrasos ou contratempos. Essa pesquisa pode ser feita pela própria internet, facilitando o processo.

Já quando o acordo for feito de maneira particular, procure analisar o histórico financeiro da pessoa interessada por meio de pesquisas e veja se ela tem algum problema na justiça. Essa é uma forma para se resguardar e evitar maiores contratempos.

Além disso, é fundamental que todas as condições da negociação sejam estabelecidas de forma clara e detalhada para evitar problemas futuros. Caso haja dúvidas ou questionamentos em relação ao contrato, é recomendado buscar orientação profissional antes de assiná-lo.

Outro cuidado relevante é verificar se o imóvel está livre de ônus, como dívidas e processos judiciais, se você for um comprador. Para esse propósito, é indicado fazer uma pesquisa no Registro de Imóveis. 

Dessa forma, você consegue verificar se existem restrições ou pendências que possam comprometer a transferência da propriedade. Isso evita que você assine um compromisso de compra e venda e só depois descubra que o imóvel está com diversas irregularidades. 

Uma situação como essa seria frustrante, não é mesmo? Portanto, para não passar por essas e outras situações desagradáveis, faça pesquisas e perguntas a fim de se proteger. Outra dica é ter suporte de uma imobiliária: os profissionais costumam fazer todas essas verificações, trazendo mais segurança para o processo.

Qual é a diferença entre compromisso e promessa de compra e venda?

Um assunto que pode causar dúvidas em termos de documentação refere-se ao compromisso e a promessa de compra e venda. Embora tenham nomes parecidos, eles são diferentes. Por isso, é importante saber o que distingue um documento do outro.

Enquanto o compromisso tem um caráter mais definitivo, a promessa representa a formalização da intenção de compra ou venda de uma propriedade. Ela indica que ambas as partes estão dispostas a realizar a negociação.

Ou seja, trata-se de uma documentação que é elaborada em um estágio mais inicial do negócio. É um contrato preliminar que, inclusive, oferece a possibilidade de arrependimento. Ou seja, as partes têm direito a desistência.

No caso, o compromisso surge após a promessa de compra e venda e antes da concretização de fato do negócio — quando se assina a escritura pública.

Vale ressaltar que há uma característica em comum sobre esses dois documentos: ambos não são obrigatórios. Não há uma lei que obrigue compradores e vendedores a elaborarem esses contratos.

Porém, como vimos, esses documentos garantem mais segurança, clareza e transparência à operação, proporcionando mais confiança e credibilidade a todo o processo. Portanto, o ideal é não negligenciar esses contratos, ok?

Afinal, a compra e venda de um imóvel não é uma negociação simples. Ela envolve diversos detalhes, além de gastos e despesas consideráveis. Então é melhor se precaver, evitando problemas e prejuízos. 

O que acontece se o compromisso de compra e venda for descumprido?

Após entender o que significa promessa de compra e venda e no que ela difere do compromisso de negociação, vale saber o que acontece se esse segundo documento não for respeitado. Afinal, quando elaborado, ele já está bem próximo da efetivação de um negócio.

O descumprimento do compromisso de compra e venda pode gerar diversos tipos de consequências, como:

• rescisão do contrato;
• perda do sinal dado pelo comprador;
• restituição do imóvel ao vendedor;
• pagamento de multas ou indenizações por perdas e danos.

Por isso, é primordial que as partes envolvidas no CCV estejam conscientes das obrigações assumidas no contrato e cumpram todas as cláusulas estabelecidas.

Em caso de descumprimento do contrato, a parte que se sentir prejudicada pode buscar soluções amigáveis para resolver o problema, como a renegociação das condições da transação. Até mesmo uma conversa entre os envolvidos pode ajudar a resolver a situação.

No entanto, se não houver acordo, é possível também ingressar com uma ação judicial para buscar a proteção dos seus interesses. O processo também pode ser necessário para assegurar o recebimento das multas devidas e outros direitos. 

Entendeu o que é o CCV, como ele funciona e qual a sua importância? Como você viu, trata-se de um documento essencial para aumentar a segurança jurídica e a transparência das partes negociantes de uma propriedade. Portanto, não deixe de contar com ele na compra ou venda de um imóvel.

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