Cessão fiduciária é uma boa opção de garantia de aluguel?

A cessão fiduciária é um termo que pode parecer complexo, mas seu entendimento é importante para aqueles que buscam uma garantia locatícia segura e eficaz.

Para locadores e locatários, compreender como esse mecanismo funciona pode fazer toda a diferença na hora de estabelecer um contrato de locação mais seguro e vantajoso para ambas as partes.

Por conta disso, preparamos este texto para explicar o que é a cessão fiduciária, suas implicações como garantia de aluguel, e como ela se diferencia de outros tipos de garantias. Confira!

O que quer dizer cessão fiduciária?

A cessão fiduciária é um mecanismo jurídico em que um devedor transfere a titularidade de um bem ou direito ao credor como forma de garantia de uma dívida.

Na cessão fiduciária, a propriedade do bem permanece com o devedor. No entanto, o credor tem o direito de tomar posse do bem ou direito em caso de inadimplência.

O que é garantia de cessão fiduciária?

A garantia de cessão fiduciária ocorre quando se utiliza um bem ou direito como garantia para assegurar o cumprimento de uma obrigação, geralmente uma dívida.

Esse tipo de garantia é menos comum em contratos de aluguel, mas pode ocorrer. Em contratos de financiamento pode envolver diferentes tipos de ativos, como imóveis, recebíveis de vendas, ou mesmo direitos sobre aluguéis futuros.

A principal vantagem é que, em caso de inadimplência, o credor pode se apropriar do bem ou direito cedido sem necessidade de processo judicial.

Cessão fiduciária e alienação fiduciária são a mesma coisa?

Por mais que tanto a cessão fiduciária quanto a alienação fiduciária atuem como garantia em operações de crédito, elas não são a mesma coisa.

A alienação fiduciária envolve a transferência da titularidade de um bem móvel ou imóvel para o credor até o pagamento total da dívida. No entanto, o devedor pode continuar usando o bem.

Sendo assim, em caso de inadimplência não resolvida com negociação, o bem é tomado e vai a leilão.

Já na cessão fiduciária, não existe um bem físico, mas sim o direito sobre recebíveis, como por exemplo, aplicações financeiras.

Isso quer dizer que, se houver inadimplência do devedor, o rendimento dessas aplicações é o que será usado para pagar a dívida.

Em resumo, a principal diferença entre alienação e cessão fiduciária é o que é dado em garantia.

A cessão fiduciária é uma boa opção de garantia de aluguel?

A legislação que estabelece a cessão fiduciária é a Lei nº 11.196/2005. Na verdade, no Art. 88 ela diz:

“As instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM para o exercício da administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão de suas quotas em garantia de locação imobiliária.“

“§ 1º A cessão de que trata o caput deste artigo será formalizada, mediante registro perante o administrador do fundo, pelo titular das quotas, por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação, constituindo, em favor do credor fiduciário, propriedade resolúvel das quotas.“

Isso quer dizer que, o locatário pode ceder cotas de uma carteira de títulos de valores imobiliários ao locador como garantia de aluguel. Na prática, o locatário aplica seu dinheiro em um fundo e cede as cotas para o proprietário do imóvel.

Essas cotas vão render e, se não forem utilizadas, o dinheiro retorna para o locatário corrigido. Caso haja inadimplência, o proprietário pode vender essas cotas e receber o dinheiro devido.

E o que tudo isso quer dizer? Que sim, a cessão fiduciária pode ser uma boa opção de garantia de aluguel, especialmente em situações onde o locatário tem bens ou direitos disponíveis para usar.

Afinal, esse mecanismo proporciona segurança ao locador, garantindo que ele possa receber o valor do aluguel, sem necessitar de processos judiciais demorados.

Já para o locatário, é uma maneira de utilizar seus ativos de forma eficiente, sem perder a posse imediata deles.

Quais as vantagens da cessão fiduciária como garantia de aluguel?

Aqui estão algumas das principais vantagens desse mecanismo:

Segurança jurídica

Como se trata de uma garantia real, o locador tem a certeza de que poderá receber o valor do aluguel ou o bem cedido em garantia.

Dessa forma, elimina a incerteza associada a outros tipos de garantias, como o fiador, que pode se tornar insolvente, ou a caução, que pode não cobrir todos os débitos.

Eficiência na execução

Em caso de inadimplência do locatário, o locador pode tomar posse do bem ou direito sem necessidade de entrar com uma ação judicial.

Inclusive, a lei afirma que: § 7º Não ocorrendo o pagamento integral da dívida no prazo fixado no § 6º deste artigo, o credor poderá requerer ao agente fiduciário que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, a titularidade de quotas suficientes para a sua quitação, sem prejuízo da ação de despejo e da demanda, por meios próprios, da diferença eventualmente existente, na hipótese de insuficiência da garantia.

Flexibilidade para o locatário

Para o locatário, a cessão fiduciária oferece flexibilidade, pois permite que ele utilize seus ativos como garantia.

Além disso, se conseguir cumprir com os pagamentos, recebe o dinheiro corrigido em um fundo que renderá mais que a poupança do caução, por exemplo.

Redução de riscos

Como o locador tem o direito de tomar posse direta do bem ou direito, há uma maior segurança da recuperação do valor.

Por conta disso, acaba sendo particularmente importante em contratos de locação de longa duração. Ou ainda, de alto valor, onde o risco de inadimplência pode ter um impacto financeiro significativo.

Melhoria no relacionamento contratual

A utilização da cessão fiduciária pode melhorar o relacionamento entre locador e locatário, uma vez que oferece uma solução transparente e segura para ambos.

Essa confiança mútua pode levar a parcerias de longo prazo mais estáveis e benéficas.

Potencial de condições mais favoráveis de aluguel

Devido à maior segurança oferecida pela cessão fiduciária, locadores podem estar dispostos a oferecer condições de aluguel mais favoráveis.

Isso pode ser um grande atrativo para locatários que querem obter alguma vantagem financeira.

Quais são as modalidades de garantia locatícia?

Existem diversas modalidades de garantia locatícia no mercado imobiliário, cada uma com suas especificidades:

• Caução: depósito em dinheiro, imóvel ou títulos;
• Fiador: terceira pessoa que se responsabiliza pelo pagamento em caso de inadimplência;
• Seguro fiança: contrato de apólice de seguro que cobre o pagamento do aluguel em caso de inadimplência;
• Título de capitalização: título que pode ser resgatado ao final do contrato;
• Cessão fiduciária: transferência de direitos como garantia, permitindo a posse direta pelo credor em caso de inadimplência.

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