Você sabe como calcular o valor do aluguel de um imóvel? Essa é uma dúvida recorrente para os locadores, que não sabem ao certo se estão pagando o valor justo por uma locação.
Assim, como há deveres, há também direitos previstos na Lei do Inquilinato e um deles são as regras sobre os valores e tarifas aplicados na locação de um imóvel. Por isso, é importante conhecer as regras de percentuais permitidos nesse tipo de negócio.
O objetivo deste post é mostrar quais são os fatores que influenciam no cálculo do aluguel e como calculá-lo. Continue lendo e veja algumas dicas de como avaliar um imóvel e saber se a avaliação está adequada!
Fatores que influenciam no preço do aluguel
Quando um potencial inquilino procura um imóvel para alugar, certamente sua maior preocupação é encontrar algo que se encaixe no orçamento. Assim, ele não terá dificuldades em honrar o contrato em todo o seu tempo de vigência.
Por outro lado, a imobiliária responsável pela locação precisa saber como calcular o valor do aluguel corretamente e assegurar que seja um bom negócio para locador e locatário — um valor justo e não abusivo.
No geral são aplicados uma variação entre e 0,4 a 1% sobre o valor de venda do imóvel. Contudo, há fatores que ajudam a definir esse percentual mais facilmente e que devem ser considerados. Confira algum deles:
Localização do imóvel
A localização é um fator importante na hora de calcular o valor do aluguel de um imóvel. A proximidade de serviços essenciais como comércios, escolas, hospitais e transporte público, aliada à segurança e facilidade de acesso, influencia diretamente no preço.
Imóveis bem localizados, em áreas valorizadas e com boa infraestrutura urbana, costumam ter aluguéis mais altos. Isso acontece porque essas áreas oferecem conveniência e melhor qualidade de vida para quem mora nelas.
Tamanho e conservação do imóvel
O tamanho do imóvel é outro fator determinante no preço do aluguel, pois espaços maiores geralmente possuem um custo mais elevado devido à maior área útil oferecida ao inquilino.
No entanto, a conservação do imóvel é crucial, pois propriedades bem cuidadas e recentemente reformadas atraem mais interessados e justificam aluguéis mais altos.
Unir um espaço maior com bons cuidados e preservação significa ter um imóvel valorizado, desejado por muitas pessoas.
Conforto
O conforto e as amenidades oferecidas pelo imóvel são fatores que influenciam no preço do aluguel. A presença de itens como ar-condicionado, armários embutidos e eletrodomésticos modernos, além de facilidades como vagas de garagem, segurança 24 horas, áreas de lazer e academia, torna o imóvel mais atraente para potenciais locatários.
Esses elementos aumentam a comodidade e a qualidade de vida dos moradores, justificando um aluguel mais elevado. A combinação de conforto interno e amenidades externas atrai mais interessados e permite preços superiores no mercado de locação.
Oferta e demanda
A oferta e a demanda são fundamentais para determinar os preços de aluguel. Em áreas onde há muita procura e poucos imóveis disponíveis, os aluguéis tendem a ser mais altos devido à competição entre os interessados.
Por outro lado, em regiões com muitos imóveis disponíveis e pouca demanda, os valores de aluguel costumam ser mais baixos, já que os proprietários precisam atrair inquilinos.
Mobiliário
Imóveis que são oferecidos com móveis planejados ou móveis no geral, modernos e bem conservados, geralmente são valorizados por proporcionar conveniência imediata aos inquilinos.
A presença de um ambiente pronto para morar, equipado com mobiliário funcional e esteticamente agradável, pode ser um diferencial decisivo na definição do valor de aluguel.
Preço de mercado
O preço de mercado é um fator determinante considerando, inclusive, os aluguéis praticados na região em que ele está instalado. Em caso de apartamento será mais fácil acompanhar pelas outras unidades do condomínio, com diferenças em caso de melhorias no interior do imóvel.
Já para casas, observe as reformas e edificações, tanto na parte externa quanto na estrutura interna, além de benefícios como garagem coberta, segurança em portas e janelas, entre outros.
Valor do condomínio
É preciso atentar para o preço do condomínio e o que ele contempla. Um condomínio, por exemplo, em que estejam inclusos, além das despesas com consumo de água, opções de lazer, elevadores, segurança, portaria física e limpeza regular, podem causar impacto no cálculo do aluguel.
IPTU
Caso a guia de IPTU esteja quitada pelo proprietário, a imobiliária pode repassar parte desse valor para o inquilino, acrescentado à mensalidade de aluguel. Essa é uma prática legal e que deve sempre ser considerada na hora de procurar um imóvel para locação.
Tipos de métodos de precificação
Além de considerar os fatores que influenciam na hora de entender como calcular o valor do aluguel, é necessário compreender os métodos de precificação de um imóvel. Confira a seguir:
Método comparativo
O método comparativo é uma abordagem comum para precificar imóveis. Ele se baseia na comparação do imóvel em com propriedades semelhantes que foram recentemente vendidas ou alugadas na mesma região. Esse método leva em consideração características como localização, tamanho, padrão de acabamento e amenidades oferecidas para determinar um valor justo de mercado.
Ao analisar transações recentes de imóveis comparáveis, proprietários e profissionais do mercado imobiliário podem ajustar o preço conforme as condições atuais do mercado, oferecendo uma base sólida para negociações de aluguel ou venda.
Método da Renda
O método de renda é especialmente utilizado para avaliar propriedades comerciais e de investimento. Este método calcula o valor do imóvel com base na receita potencial que ele pode gerar, levando em conta o aluguel estimado que poderia ser cobrado.
Normalmente, esse método calcula multiplicando o valor anual do aluguel por um fator de capitalização, que varia com o tipo e a localização do imóvel, além das condições do mercado. É útil para investidores e proprietários que querem avaliar o retorno potencial do imóvel ao longo do tempo.
Índice-base para o cálculo
O índice-base é uma referência fundamental no cálculo do valor do aluguel de um imóvel. Geralmente, ele é determinado com base em índices de mercado como o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), medido pela Fundação Getúlio Vargas ou o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), medido pelo IBGE que refletem a inflação e variações econômicas ao longo do tempo.
Este índice serve como base para reajustar o valor do aluguel anualmente, garantindo que o contrato mantenha seu poder de compra frente às mudanças econômicas. A escolha do índice-base pode variar de acordo com o contrato estabelecido entre locador e locatário, sendo um elemento fundamental para garantir que o valor do aluguel se mantenha justo e financeiramente viável ao longo do tempo.
Custos envolvidos no aluguel
Quando falamos de como calcular o valor do aluguel de um imóvel, precisamos considerar os diversos custos envolvidos além do valor base do aluguel. Confira quais são esses custos:
Taxa de administração imobiliária
É o valor que a imobiliária responsável cobra pela administração do imóvel locado. Essa taxa pode ser um percentual entre 6% a 12% sobre o valor do aluguel e cobre os serviços como intermediação na locação, cobrança de aluguéis, gestão de contratos, e outras atividades administrativas.
Imposto de renda
É o imposto cobrado sobre a renda que você recebe com o aluguel de um imóvel. Os proprietários precisam declarar esse rendimento na sua declaração de imposto de renda anual. O valor do imposto é calculado com base no lucro que você obtém, depois de subtrair as despesas que a lei permite deduzir.
Imposto Predial e Territorial Urbano
O IPTU é um imposto municipal anual cobrado sobre imóveis urbanos. Ele é calculado com base no valor de mercado do imóvel, que pode variar dependendo da localização e das características do imóvel. Não pagar o IPTU pode resultar em multas e juros, além de possibilitar a inscrição do imóvel na dívida ativa do município.
Manutenção periódica
São os gastos necessários para fazer reparos e cuidar do imóvel regularmente. Isso envolve custos com pintura, consertos elétricos e hidráulicos, e a manutenção de equipamentos como ar-condicionado e elevadores. Manter o imóvel em bom estado é fundamental para assegurar o conforto dos locatários e conservar o valor da propriedade.
Litígios
Litígios são conflitos que podem surgir entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) durante o período de locação do imóvel. Esses problemas podem incluir descumprimento de cláusulas do contrato, falta de reparos necessários, discordâncias sobre aumentos de aluguel, entre outras questões.
Mas afinal, como calcular o valor do aluguel de um imóvel?
Agora que você entende todos os fatores que interferem no valor do aluguel, sabe tudo o que deve ser considerado quando falamos de como calcular o valor do aluguel de um imóvel. Mas para te ajudar ainda mais, você pode contar com a Loft!
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