O que é avaliação de imóveis e como fazer

Dar valor e preço a algo é uma tarefa importante e, muitas vezes, desafiadora. Isso não seria diferente quando se trata de um imóvel que pode estar à venda ou para alugar. Ninguém quer subvalorizar seu casa ou apartamento, mas supervalorizar também pode dificultar o negócio. É por isso que a avaliação de imóveis deve ser feita com métodos eficazes, por profissionais capacitados e considerando pontos como o estado de conservação, a localização e o valor de mercado.

Como funciona avaliação de um imóvel?

Existem vários métodos validados pelo mercado e praticados por cada profissional, sendo o mais comum o Método Comparativo. Todos eles devem estar de acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), sendo a NBR 14653-2 a norma que controla e orienta a avaliação de imóveis. O valor ideal é alcançado quando agrada a gregos e troianos, ou seja, quando é justo para vendedores e compradores. Um bom desafio, não é?

Em alguns casos, a avaliação imobiliária é feita a título de negociação, enquanto em outras situações, a avaliação precisa ter como resultado um laudo que será usado para fins judiciais. Thais Haliski, que é corretora de imóveis há mais de 10 anos, trabalha com negociações para compra e venda de imóveis. Ela explica que “a diferença básica é que a avaliação do corretor de imóveis apenas com CRECI vale para negociações onde não é necessário uma avaliação formal para a Justiça”. O CRECI sobre o qual Thais fala é o Conselho Regional de Corretores de Imóveis, órgão que emite um documento que permite a esses profissionais exercer a função de corretagem e protege o mercado imobiliário de fraudes em negociações.

Por um lado, o vendedor precisa saber que existe uma ampla concorrência e reconhecer quais são os pontos fortes e fracos do seu bem. Por outro, o comprador quer fazer um negócio com bom custo-benefício e precisa fazer uma escolha acertada, já que o investimento é alto. Mas, então, como proceder diante de tantas variáveis?

Como fazer avaliação de imóveis?

Para chegar ao valor do imóvel, o engenheiro civil Evaldo Moreira Júnior, especializado em Engenharia de Avaliações, utiliza o Método Comparativo de Dados e explica como funciona o passo a passo:

Análise e Vistoria

Nesta etapa, são levantados os dados que devem influenciar no valor de mercado. Realiza-se análise da documentação necessária e é traçado o objetivo da elaboração do laudo. Depois, é feita a vistoria do imóvel para determinação de suas características estruturais, arquitetônicas e condições físicas de conservação e depreciação. Nessa vistoria é analisada também a região em que o imóvel se encontra, as características físicas, econômicas e estruturais, como calçamento, transporte público, proximidade a serviços que podem ser valorizantes ou desvalorizantes, entre outros.

Pesquisa de Mercado

Etapa de fundamental importância na qual se realiza uma amostragem do mercado imobiliário local. Aqui, verifica-se tanto o preço de anúncios – que normalmente vêm acrescidos de margens de negociação e comissões de corretores e imobiliárias – quanto os valores de negociações reais. Quanto maior o número de dados e mais completas as informações, melhor será a análise do mercado e maior será a classificação do laudo de avaliação quanto à fundamentação e à precisão. A NBR 14653 tem procedimentos e parâmetros tabelados que instruem cada etapa do processo de avaliação e classifica os laudos em graus I, II e III de fundamentação e precisão.

Dados de mercado e determinação do valor médio do metro quadrado do imóvel avaliado

Com as informações coletadas na vistoria do imóvel, da região e com a amostragem de dados de mercado, é realizado o tratamento dessas informações, quantificando as diversas variáveis que podem influenciar na formação do valor. Isso pode ser feito utilizando tratamento por fatores de homogeneização e análise por estatística descritiva ou o tratamento científico com modelos de regressão linear e análise por estatística inferencial. Em ambos os casos, o objetivo é equalizar as informações de forma que reflitam os valores médios para as diversas condições apresentadas para cada imóvel coletado e possibilitem a determinação de um valor médio para o imóvel.

Determinação do Intervalo de Confiança e do valor do imóvel

Todo o tratamento dos dados é realizado com seus respectivos valores por metro quadrado, calculados pela razão entre o valor coletado e a área do imóvel. Com as análises estatísticas, é possível determinar o Intervalo de Confiança de valores, chegando ao valor médio e os valores máximo e mínimo. A amplitude desse intervalo é que determinará o Grau de Precisão da avaliação. Segundo a NBR, para o maior grau (III) a amplitude é de no máximo 30%, com 80% de confiabilidade em torno da média. O valor médio encontrado para as características específicas do imóvel avaliado é multiplicado pela sua área e, enfim, tem-se o valor médio de mercado dele. Como se vê, a avaliação de imóveis é um assunto complexo, mas existem serviços com alta credibilidade que te ajuda a encontrar o valor do seu imóvel, acesse a nossa Calculadora de avaliação de imóveis. Já para a elaboração do laudo de avaliação, o processo é outro.

Elaboração do laudo de avaliação de imóvel

Após a valoração do imóvel, o profissional parte para a elaboração do laudo. O laudo de avaliação pode ser completo ou simplificado, a depender dos graus de fundamentação e precisão que se quer chegar e do objetivo para o qual será utilizado esse laudo.

O que é o Laudo de Avaliação de Imóvel?

Falamos anteriormente sobre a necessidade que alguns clientes têm de obter um laudo de avaliação de imóveis. Além do documento ter validade para ser usado em processos judiciais, para declarar tecnicamente o valor do bem em questão, o laudo também é um instrumento importante para gerar confiabilidade.

Segundo o engenheiro Evaldo Moreira Júnior, é comum que, durante uma negociação imobiliária, as partes se sintam lesadas. Pode ficar a dúvida de quanto o imóvel vale de fato e se fizeram um bom negócio. “Esse problema pode ser evitado com o Laudo de Avaliação de Imóvel, embasado tecnicamente com as recomendações das normas brasileiras, em especial a ‘NBR 14653 – Parte 2’ para imóveis urbanos. Isso gera maior confiabilidade e segurança às partes”, explica o engenheiro.

Quais são os principais pontos avaliados?

• Documentação
• Localização
• Metragem
• Configuração da planta
• Vaga de garagem
• Estado de conservação do imóvel
• Serviços no entorno
• Tempo de expectativa de venda pelo proprietário
• Elétrica
• Hidráulica

O que valoriza o imóvel?

• Boa localização
• Qualidade da construção
• Estado de conservação
• Planta do imóvel bem distribuída, com bom aproveitamento de espaços
• Fotos bem tiradas e organização em todos os ambientes são detalhes que saltam aos olhos de qualquer comprador

O que deprecia o imóvel?

• Imóveis com necessidade de reformas
• Pintura antiga
• Acabamentos com problemas de rachaduras ou infiltrações são os clássicos para uma má impressão do imóvel.
• Problemas estruturais mais sérios

Quem pode avaliar um imóvel?

Tanto o corretor de imóveis quanto engenheiros, agrônomos e arquitetos podem fazer a avaliação de um imóvel. Em relação aos corretores, é necessário que eles tenham concluído o curso de avaliação de imóveis e obtido o registro no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários). O CNAI é um sistema do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) que faz a emissão dos Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os corretores de imóveis que estão inscritos.

Claro que cada comprador tem as suas demandas e expectativas específicas, mas a corretora Thais Haliski conta que o momento da apresentação do apartamento ou da casa ao cliente é o que mais pode interferir positiva ou negativamente na hora de fechar o negócio. O vendedor ganha pontos quando apresenta fotos em alta definição, mostra organização no momento da visita, traz informações completas e checadas. Além disso, a corretora reforça que o valor não pode ser dado de maneira arbitrária. “Não podemos indicar um valor acima do real apenas para agradar o proprietário. Isso dificulta o processo de venda e ainda dá uma impressão fora da realidade ao mercado imobiliário, que leva em consideração muitas vezes o valor anunciado em portais e plataformas para qualificar seus dados de metro quadrado”, explica.

A figura do avaliador de imóveis é de extrema importância nesse processo, mas é importante que o vendedor também esteja empenhado em colaborar, mantendo a documentação em dia e com as informações sobre IPTU e taxas de condomínio atualizadas. Seguindo uma metodologia eficaz, aumentam as chances de um bom negócio e sorriso no rosto, seja pelo valor da venda (vendedor), pelo bem adquirido (comprador) ou pela comissão da venda (corretor). Com uma boa avaliação, todos saem ganhando.

Colaboração de Michele Louvores