Compra fracionada de imóveis: como funciona e quais são as vantagens para imobiliárias

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A compra fracionada já é uma realidade no mercado imobiliário. Descubra agora como preparar sua equipe para acompanhar essa tendência.

03 de abril de 2024

Autor Time Loft
Atualizado: 03 de abril de 2024 10 min de leitura
Casal em frente ao imóvel que comprou

O mercado imobiliário está sempre acompanhando as mudanças dos outros setores e o estilo de vida das pessoas. Foi em uma dessas evoluções que a compra fracionada de imóveis surgiu.

É uma modalidade nova e ainda em crescimento no país, mas que promete trazer muitos benefícios a corretores e imobiliárias. Para isso, é preciso estar preparado. 

Então se um cliente chegasse hoje perguntando sobre a compra fracionada, você saberia dar as informações que ele procura?

Neste artigo, vamos tirar todas as dúvidas sobre esse direito do consumidor, como funciona a venda fracionada e a quais situações ela se aplica.

O que é compra fracionada de imóveis?

A compra fracionada de imóveis acontece quando a posse de imóvel é compartilhada por mais de uma pessoa. Dessa forma, cada um desses donos tem a posse por fração, ou seja, tem o direito de usar o imóvel por um determinado período do ano, dependendo da porcentagem que ele comprou.

Funciona da mesma forma que outros produtos e serviços: em supermercados, por exemplo, um fardo de refrigerante pode ser vendido completo ou fracionado, forma em que o consumidor pode levar quantas unidades quiser.

Apesar de nova no ramo imobiliário, tal prática é permitida pela lei, e os direitos sobre o bem são os mesmos de quando o dono é único. Com a casa escriturada e tendo situação regular, pode haver aluguel, revenda, doações e ela ainda entra como herança em inventários.

O importante é que esteja tudo legalizado para que todos os proprietários tenham os direitos garantidos e práticas abusivas não aconteçam.

Como é dividido o uso do imóvel?

O uso do imóvel fracionado deve constar em documento oficial e pode ser feito de três formas, conforme a legislação:

  • Uso com fração fixa: corresponde ao mesmo período de cada dia, entre os dias 1º de fevereiro e 1º de março, por exemplo.
  • Uso com fração flutuante: variável de tempos em tempos, definidos pelos proprietários, mas que respeitem direitos iguais a todos.
  • Uso com fração mista: combina os dois usos acima descritos.
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Quais são as vantagens da compra fracionada de imóveis?

Na hora de apresentar a compra fracionada para os clientes, é importante apresentar as vantagens dessa prática. Muita gente vai chegar à imobiliária sem saber do que se trata, e é aí que a preparação dos corretores vai fazer toda a diferença.

Por aqui já falamos sobre os rapports em vendas, uma técnica que trata da criação de empatia e sintonia com o cliente para ajudar na tomada de decisão.

E quando falamos em compra fracionada de imóveis, é importante apresentar para o comprador estes 4 benefícios:

  1. Menor valor para adquirir um imóvel

Muitas vezes, o valor de um imóvel pode ser um pouco alto, especialmente casas maiores, bem localizadas e em cidades turísticas. Independentemente da função que aquele bem vai ter, o valor com a compra cai muito. Ou seja, é possível gastar bem menos quando se opta pelo mercado fracionário.

Trabalhe com os corretores a ideia de apresentar aos clientes a possibilidade de gastar menos em um apartamento para alugar ou em casas de temporada em cidades bem procuradas pelos turistas, por exemplo.

  1. O dinheiro está investido 

Com os juros baixos para compra de imóveis, a ideia de comprar um imóvel nunca foi tão tentadora. Afinal, quem não quer pagar menos, não é? A ideia é que, além de pagar mais barato, o cliente visualize a ideia de que a compra será dividida entre os donos.

Mas não é só isso: em tempos incertos como os que passamos, ter o dinheiro investido em algo seguro é ótimo. Há inúmeras formas de investir dinheiro, mas comprar um imóvel nunca foi tão interessante quanto agora: a tendência é que o mercado continue aquecido, o cliente pague menos juros e, posteriormente, o bem seja valorizado.

  1. É possível revender ou alugar

Quem investe em compra fracionada de imóveis pode manter o imóvel como fonte de renda com aluguel. Hoje em dia é comum encontrar pessoas que não querem fechar um ano inteiro de contrato para alugar um imóvel, então o produto fracionado é perfeito para essas ocasiões.

O cliente de posse do imóvel naquele período pode oferecer contratos de poucos meses de aluguel. Dependendo de onde é a casa, cabe perfeitamente na ideia de anywhere office, quando o locatário quer um local para morar e trabalhar por pouco tempo. 

E, se a parceria com os demais proprietários der errado, o cliente deve estar ciente de que pode vender a parte dele sem problemas e sem precisar do aval de todos os donos.

  1. As despesas não ficam só por conta de uma pessoa

A ideia da compra fracionada de imóveis maiores e com áreas de lazer parece muito interessante, mas e se o cliente questionar sobre os gastos? Pois é, mais uma das vantagens é que todas as despesas podem ser divididas.

O proprietário não precisa se preocupar em manter esses espaços durante 12 meses do ano, só nos períodos nos quais o imóvel está sob responsabilidade dele. O mesmo vale para documentação e melhorias para valorização da habitação: é tudo compartilhado.

Em quais situações a compra fracionada é mais indicada?

compra fracionada de imóveis pode ocorrer para duas finalidades principais: ter um imóvel como opção para passar as férias ou para geração de renda com aluguel. Na hora de apresentar essa modalidade aos compradores, veja quais das situações são mais indicadas.

Casa de veraneio

Ótima opção para adquirir um imóvel em cidades turísticas ou litorâneas. Exatamente por ser nessas localidades, costumam ser mais caras.

Para evitar conflitos, o ideal é que a compra da casa de veraneio seja feita entre amigos, familiares ou pessoas com as quais o cliente tenha bom convívio. Isso porque os períodos de alta temporada são os mais desejados para as viagens de férias, principalmente as escolares.

Mesmo com períodos de posse definidos, é possível negociar e fazer com que todos possam usufruir do imóvel sem grandes problemas. Os clientes podem deixar a casa toda mobiliada, com itens que são de uso coletivo e que vão atender a todas as famílias sócias do imóvel. 

Casa para geração de renda

Na compra fracionada de imóveis, apartamentos e casas nas cidades podem ser ótimas para gerar renda. O contrato pode ser curto, no período em que um dos donos tem a posse do imóvel, ou pode ser por ano e com lucros divididos entre os donos.

Nesse último caso, é interessante que os clientes já pensem em um sistema de locação do imóvel diretamente com a imobiliária. Esse sistema dá mais garantia quanto à conservação do imóvel e melhora a gestão interna nas imobiliárias.

O que é necessário para realizar uma venda fracionada de imóveis?

A legislação que permite a compra fracionada de imóveis foi regulamentada em 2018, alterando o art. 1.358 do Código Civil Brasileiro e a Lei de Registros Públicos. Por mais que seja legal e tenha um espaço em crescimento no mercado imobiliário, quem quer implantar esse serviço precisa ficar atento a alguns pontos:

  1. Ter um incorporador imobiliário: é a primeira figura que deve estar presente nesse modelo de compra. Ele vai analisar a viabilidade do negócio, firmar a parceria entre as partes interessadas e vender. Ou seja, é o responsável legal pela entrega do imóvel.
  2. Ter uma equipe de vendas: quem já tem uma imobiliária tem esse time à disposição. Eles precisam estar 100% preparados para tirar todas as dúvidas dos clientes na pré-venda.
  3. Ter ou contratar uma administradora: pode ser contratado de forma terceirizada ou feito pela própria imobiliária se esta tiver experiência na área. Nesse ponto, uma pessoa ou equipe vai se responsabilizar pelo cumprimento do contrato: separação de frações e dias de uso do imóvel.
  4. Ter uma equipe jurídica: uma imobiliária já conta com este serviço, mas é importante estar preparado para problemas em relação à compra fracionada de imóveis. Peça estudos para que não passem erros nos contratos e na documentação na hora de implementar o projeto.

Quais os pré-requisitos necessários para os compradores?

Para a compra fracionada de imóveis, os compradores precisam apresentar os seguintes documentos:

  • Documento de identidade e CPF
  • Comprovante de endereço
  • Comprovante de estado civil
  • Comprovante de rendimentos

Já o contrato de compra e venda é bem semelhante ao aplicado para donos únicos e precisa ter:

  • informações do comprador, do vendedor e da imobiliária
  • valor do imóvel
  • forma de pagamento, detalhando os parcelamentos, prazos e juros, se houver
  • multas em caso de rescisão do contrato, entrega do imóvel ou outros problemas no negócio
  • detalhes do imóvel

O diferencial da compra fracionada de imóveis é que mais de uma pessoa será proprietária e, para que todos tenham o mesmo direito, da escritura deve constar a fração que cada um possui sobre a residência.

Fora isso, a imobiliária deve manter documentado na hora da venda, com ajuda do jurídico, como será o uso pelas partes.

Principais dúvidas sobre compra fracionada de imóveis

Na hora de vender algum imóvel de forma fracionada, é certo que muitos clientes vão aparecer com dúvidas sobre o processo. Antecipamos aqui as três principais questões com as quais você e sua equipe podem se deparar:

Posso vender minha parte sem consentimento dos demais donos?

A parte fracionada é de responsabilidade daquela pessoa. Se ela deseja vender, deve comunicar aos demais proprietários, por bom senso. Mas a negociação deve ser feita com auxílio jurídico para que todas as dúvidas entre as partes sejam esclarecidas. No entanto, não há necessidade de permissão para vender uma fração do imóvel.

Em caso de morte, quem fica com a parte fracionada do imóvel?

Se um dos proprietários do imóvel fracionado falecer, a parte entra em inventário e será do herdeiro legal. Este, por sua vez, deve esperar todos os trâmites legais e, assim, poderá tomar para si os direitos ou vender a parte da qual é proprietário.

Como garantir que o uso vai ser igual para todos?

Por lei, todos devem ter os mesmos direitos, e o uso do imóvel é feito de acordo com a fração de cada proprietário. Para garantir que o tratamento seja isonômico, o contrato deve estar bem estruturado para que não fiquem dúvidas aos donos. Caso algo fuja do que está documentado, a parte prejudicada pode pedir intervenção jurídica.

Bateu aquela dúvida na matéria que você leu? Deixe nos comentários que o Time Loft responde!

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