O que é Distrato de contrato imobiliário e como funciona?

Compartilhar a notícia

O que você precisa saber para rescindir o seu acordo sobre compra e venda ou aluguel de imóveis sem fazer do distrato um desastre

31 de outubro de 2022

Autor Time Loft
Atualizado: 29 de agosto de 2023 11 min de leitura
distrato ruptura contrato rasgando documento

O contrato imobiliário é um documento jurídico que serve para regulamentar e comprovar uma operação entre duas ou mais pessoas, sobre um ou mais imóveis, mas, devido à pandemia do coronavírus, o que voltou a crescer no Brasil foi o volume de distrato de contrato imobiliário.

De acordo com dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o número de quebra de contrato de compra de imóveis do segmento de médio e alto padrão aumentou 33% no primeiro trimestre de 2022 em relação ao mesmo trimestre do ano anterior. Apenas nos três primeiros meses, 1.061 contratos foram interrompidos, superando os 720 distratos do mesmo período de 2021.

Esses dados revelam que, em tempos instáveis, é mais difícil cumprir aquilo que foi acordado. Por outro lado, revelam a importância de se formalizar o fim dos vínculos, ainda que, para muitos, não esteja claro o que é, como se faz e para que serve o distrato em contratos imobiliários.

O que é um distrato de contrato?

Distrato é uma ferramenta utilizada para desfazer contratos de qualquer natureza. Distratar significa desfazer (dis) um vínculo (trato) efetivado pelo contrato.

Para facilitar, basta entender o contrato como o documento que formaliza um negócio envolvendo duas ou mais partes. No dia a dia, o contrato é o documento que dá valor jurídico ao “trato” entre os envolvidos, seja ele a venda de um carro, a prestação de um serviço ou o aluguel de uma sala para uso comercial, por exemplo.

Assim, da mesma forma que é preciso formalizar o “trato” através do contrato, o instrumento para desfazer esse negócio jurídico é o distrato. No caso de contratos envolvendo imóveis, trata-se dos distratos de contratos imobiliários que, por si só, apresentam características específicas.

Rescisão e distrato são a mesma coisa?

A rescisão é uma forma ampla de compreender as diversas formas de desfazer um contrato. A rescisão contratual pode ser feita pela vontade de apenas uma das partes. Já no distrato, todas as partes envolvidas precisam estar em acordo com o desfazimento do acordo contratual.

“De um modo geral, a rescisão é a extinção de uma relação jurídica que existe entre duas ou mais partes. Ela detém algumas espécies, dentre elas, o distrato. Distrato, como uma ramificação da rescisão, é uma forma de extinção da relação jurídica, neste caso, entre comprador e incorporador, sempre de forma amigável, com base na lei e no consenso entre as partes”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Carlos Telles.

Anúncios

Existe um modelo-padrão de termo de distrato?

O advogado Carlos Telles não recomenda usar modelos padronizados para a elaboração de distratos, já que cada caso deve ser analisado de maneira individual. “Sempre menciono que não devemos atuar com modelos engessados. Devemos avaliar caso a caso para trazer segurança jurídica para o comprador e para o incorporador que pretendem rescindir, sem motivo, o contrato de compra da unidade”, aconselha.

Telles explica ainda que existem leis específicas para regular este tema e que há quatro disposições legais que devem ser observadas:

  1. As deduções dos valores pagos;
  2. O prazo de restituição;
  3. A atualização do valor, após abatimentos;
  4. O valor da penalidade, que não pode exceder os 25% da quantia já paga.

Além disso, o advogado destaca que deve haver menção ao objeto do contrato que se pretende desfazer, o foro de eleição, a quitação recíproca e a expressa disposição sobre as obrigações das partes distratantes.

Como funciona o distrato de contrato

No distrato, todas as partes envolvidas precisam estar em acordo com o desfazimento do acordo contratual. Crédito: Shutterstock

Crises econômicas, pandemias e imprevistos pessoais acontecem e muitas vezes obrigam as pessoas a desistirem de projetos como o imóvel próprio. Nesses casos, é possível que um comprador manifeste sua vontade, de forma escrita, de não avançar com a compra de um imóvel que antes teria intenção de quitar e ser proprietário.

O que significa ser contratante

De acordo com o artigo 481 do Código Civil, nos contratos de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Contratante significa aquele que contrata, isto é, aquele que faz ou assina tratado com a outra parte e assume um compromisso com ela. Para que um contrato se realize, todos precisam entrar em acordo.

Distratante e distratado

Já o distrato pode acontecer de formas diferentes. Caso as duas partes decidam rescindir o negócio de comum acordo, trata-se de um distrato bilateral ou consensual. Essa modalidade é o que se deve buscar como primeira opção porque evita muitos desgastes de todas as espécies.

Entretanto, é comum que o distrato seja de interesse apenas de uma delas e nesses casos diz-se que trata-se de um distrato unilateral. Essa forma de distrato é autorizada apenas nos casos permitidos por lei e prevê duas figuras jurídicas: distratante e o distratado. O distratante é aquele que pede o distrato através de uma denúncia notificada à outra parte. O distratado é aquele que recebe o pedido de rescisão do contrato.

Também é importante notar que nem sempre o distratante do distrato é o contratante do contrato e nem sempre o distratado do distrato é o contratado do contrato. A coincidência pode acontecer, mas sempre se deve observar cada caso individualmente, o que reforça o perigo de se adotar modelos de termo de distrato.

Essa desistência gera consequências para todas as partes envolvidas na negociação e, a partir daí, elas devem, conjuntamente, registrar essa intenção em instrumento escrito, mediante as disposições da Lei de Distrato e as especificidades do caso em questão, sempre com assessoramento jurídico.

Consequências do distrato

A primeira consequência do distrato é que o comprador, após repercussão dos efeitos do distrato, deixará de pagar as parcelas que estão por vencer e irá monitorar o prazo para restituição do que já foi pago. Além disso, passará a não deter direitos de promitente comprador daquela unidade.

Já o incorporador, além de não contabilizar os recursos que viriam daquele contrato desfeito, poderá revender a unidade e deverá restituir o valor pago ao comprador, abatidas as penalidades devidas.

O advogado Carlos Telles enaltece ainda que, a depender da nuance do caso específico, muda o prazo para pagamento, abatidas as penalidades, pelo incorporador. Basicamente, os prazos e penalidades podem ser avaliadas considerando o Regime do Patrimônio de Afetação.

No caso de empreendimentos submetidos a esse regime, a devolução dos valores pagos pelo cliente deve ser de 50% do que ele já pagou, já com a dedução da taxa a ser paga ao corretor, dos impostos, da taxa condominial e da taxa de ocupação. Neste caso, o prazo máximo para que a empresa retorne o valor é de 30 dias.

Já nos empreendimentos não submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação, a devolução dos valores será de 75% do valor já pago, já feitas as deduções das taxas. Desta forma, a incorporadora retém 25% do valor como multa. Aqui, o prazo máximo para retornar o valor é de 180 dias a partir da rescisão ou 30 dias depois da revenda do imóvel.

Motivos para um Distrato de Compra e Venda de Imóvel

De acordo com o advogado, diversos motivos levam ao desfazimento de um contrato, mas, no caso do distrato de compra e venda de imóvel, na maioria das vezes, os distratos são feitos por questões financeiras do comprador. “Normalmente, o que leva um comprador à feitura do distrato é a ausência de capacidade financeira, de arcar com as parcelas do contrato para aquisição da unidade”, explica.

Essa incapacidade costuma aumentar em momentos de crise econômica como a de 2014, que gerou instabilidade financeira, aumento do desemprego e das taxas de juros. Isso fez com que muitas pessoas que haviam comprado imóveis na planta ficassem sem condições de arcar com o pagamento dos seus financiamentos.

Em outras palavras, houve um aumento significativo de contratos sendo desfeitos e foi neste contexto que, ainda colhendo os resultados dessa crise, surgiu a Lei de Distrato de Contrato Imobiliário (Lei 13.786/18). “A Lei 13.786 alterou a Lei 4.591/64 e a Lei 6.766 para fomentar o mercado de edificações e trazer segurança jurídica para as operações, que eram objeto de diversas decisões judiciais, com a finalidade de parametrizar os atos neste sentido”, explica Telles.

Existe distrato de contrato de aluguel de imóvel?

Assim como os contratos de compra e venda, os contratos de aluguel de imóvel também podem ser desfeitos por parte do locador ou do locatário. O distrato de locação, entretanto, é uma operação com consequências e condições completamente diferentes do distrato de compra e venda.

Telles explica que a diferença se dá por serem operações reguladas por leis diferentes. “As locações detêm regramento próprio (Lei Federal 8.245) e que, portanto, difere da Lei que regulamenta o distrato de compra e venda de unidade com entrega futura. De toda sorte, para a feitura de distrato de contrato de locação (tendo como base que trata-se de rescisão amigável), parte-se da premissa que tanto o locador quanto o locatário, de forma consensual, firmaram as bases para extinção da locação”, afirma.

Diferenças dos distratos no contrato de aluguel

O advogado ressalta que, dentre as possibilidade de distrato de contrato de aluguel, há o distrato de resolução (extinção motivada por descumprimento de uma das partes) ou o distrato de resilição (extinção sem motivo justo, com iniciativa de uma das partes, com base na Lei e nas nuances contratuais).

Um exemplo de distrato de resilição contratual é quando o locador não tem mais interesse na manutenção da locação. Neste caso, basta o locador notificar extrajudicialmente, no primeiro momento, a entrega do imóvel e, no caso de não cumprimento, deve notificar judicialmente a desocupação forçada, em decorrência da rescisão. No caso de distrato de resolução contratual, um exemplo é a condição de habitabilidade do imóvel, que é necessário atender a padrões mínimos de segurança.

Consequências dos distratos no contrato de aluguel

As consequências do distrato de locação são, claro, bem diferentes das operações de compra e venda. “Para o distrato de relação locatícia, não houve o intento de transferência de propriedade, mas, apenas, da posse do bem. Então, basicamente, os contraentes disciplinam a forma da desocupação e da quitação das obrigações havidas”.

O corretor de imóveis João Sodré já precisou dar assistência a alguns clientes que solicitaram a finalização do contrato de locação. “Os motivos foram os mais diversos: instalações do imóvel, vizinhança, mudança de planos”, relata.

Em um caso mais recente, João conta que o locador solicitou o distrato do contrato de aluguel por causa de um problema na instalação hidráulica. “O reparo seria demorado e com muito incômodo aos inquilinos, além de terem tido problemas com a vizinhança. O ônus do distrato vai de cada caso. Quando é um acordo entre as partes, ou motivo de força maior, não se aplica penalidade financeira, porém a desistência ou falta de adaptação implica em multa pelo distrato de até três aluguéis e, no caso de compra e venda, perda de uma parte do sinal”, explica.

Como a Lei de Distrato tem muitas minúcias, é importante buscar uma assessoria jurídica para construir um termo que contemple todas as partes de acordo com o que está previsto no ordenamento jurídico. Caso contrário, o distrato pode virar um desastre.

Colaboração de Michele Louvores

Bateu aquela dúvida na matéria que você leu? Deixe nos comentários que o Time Loft responde!

Tags

Comentários

Vanessa Moraes

Eu quero fazer um distrato, não sei se entendi o que li aqui, mas eles só podem cobrar como multa os 25% do total já pago, ou tem alguma outra multa contratual e depois os 25%? Estou tentando fazer um distrato, não foi muito que paguei, mas é bem o que foi colocado no artigo, ocorreram alguns problemas financeiros e não vou conseguir pagar, comuniquei a empresa, mas disseram que há a perda da entrada (10% do total do contrato e ainda há a retenção de 25%), abaixo o que me passaram: o valor do contrato é R$ 67.000,00// Valor pago até o momento R$7.699,98// sinal de 10%: R$ 6.700,00// do valor pago mencionado do sinal, de R$ 1.699,98// retenção da incorporadora de 25%// sobrando o valor de R$ 749,96 para restituir. E não entendi nada disso, mas esse cálculo está correto?

Deixe seu comentário

Veja também

Como é morar em Santos - SP

Bairros

05 de dezembro de 2023

Como é morar em Santos - SP?

Assuntos financeiros

05 de dezembro de 2023

O que é DAMP no financiamento imobiliário?

Este site usa cookies e dados pessoais de acordo com os nossos Termos de Uso e Política de Privacidade e, ao continuar navegando neste site, você declara estar ciente dessas condições.