Especulômetro: valor do metro quadrado dispara no Paraíso e cai em Alto de Pinheiros

O bairro do Paraíso, na zona sul da capital paulista, é a região da cidade em que os proprietários que pretendem vender um apartamento conseguem o valor mais próximo do desejado. Em média, os contratos são fechados com uma defasagem de apenas 8,65% na comparação com os anúncios.
Para se ter uma ideia, na Vila Mariana, que apresenta o pior resultado para os vendedores, a distância entre o valor do anúncio e o efetivamente praticado é de 33,54%. Em toda a cidade a média é de 19,24%.

Alta nos preços

O Especulômetro de setembro confirmou uma tendência de alta no valor do metro quadrado do Paraíso, que chegou a quase R$ 10 mil (R$9.881,42). Três meses antes, o valor era de R$8.601,48. A alta, considerando a variação acumulada no período, foi de 14,29 pontos percentuais. O bairro é o único da cidade com tendência considerável de valorização. O critério para ter essa classificação é registrar uma alta superior a 10 pontos percentuais no acumulado de três meses.

Outro bairro que viu a diferença entre o valor do anúncio e o preço de venda cair foi a República. A distância saiu de 41,05% três meses antes para 18,18% no levantamento atual. O valor do metro quadrado no bairro atingiu R$7.630,56. A valorização acumulada no período de três meses foi de 9,98 pontos percentuais, quase no limite para também receber a classificação de forte tendência de valorização.

“Nos dois bairros, vimos uma valorização rápida dos apartamentos. Como o movimento não foi acompanhado pelos proprietários no momento de anunciar os imóveis, os negócios foram fechados com um desconto menor”, explica o gerente de dados e conteúdo da Loft, Fábio Takahashi.

O Jardim Paulistano também registrou uma pequena valorização no valor do metro quadrado, de 4,98 pontos percentuais no acumulado dos últimos três meses, chegando a R$10.400. Ainda assim, houve um aumento significativo na diferença entre o valor de anúncio e o registrado no momento da venda. Os apartamentos foram vendidos em média por um valor 24,38% menor que o anunciado. Três meses antes, a diferença era de 13,04%.

“Neste caso, é preciso continuar olhando para o bairro para entender o que motivou esse movimento dos proprietários de pedir mais pelos imóveis”, diz Takahashi.

Menores diferenças entre valores anunciados e compras efetivadas

Maiores diferenças entre valores anunciados e compras efetivadas

Baixa nos preços

A região de Alto de Pinheiros apresentou a maior desvalorização de imóveis na cidade. O preço do metro quadrado saiu de R$10.134,03 para R$9.084,30 em três meses. A variação acumulada no período foi negativa em 10,71 pontos percentuais. O bairro é o único em que o valor do imóvel tem tendência considerável de baixa na capital paulista.

Maior valorização do m2

Maior desvalorização do m2

Nova metodologia

O Especulômetro de setembro considera os números acumulados até o mês de maio deste ano. A ferramenta do Loft Dados, núcleo da startup para disseminação de estudos sobre o mercado imobiliário, analisa 23 bairros da capital paulista. São comparados os anúncios em plataformas digitais com os dados do ITBI (Imposto sobre Transações Imobiliárias).

A utilização da base de dados do ITBI, divulgada pela prefeitura de São Paulo, é uma das mudanças na metodologia do estudo. Anteriormente, a Loft considerava as informações de registros de cartório. A nova base melhora a qualidade da informação uma vez que os dados do ITBI são padronizados e não há risco de atraso no recebimento de informações, como havia em relação aos cartórios.

Houve ainda um aperfeiçoamento na análise dos anúncios de imóveis em plataformas digitais nesta nova versão do Especulômetro. Agora, quanto mais próximo da localização do imóvel transacionado, mais peso têm os imóveis no cálculo para se definir o valor do m2 anunciado.

Outra novidade é o critério para a classificação de tendência para os bairros: baixa, estabilidade ou alta. A nova abordagem considera a diferença em pontos percentuais das taxas observadas e não mais a variação. A média móvel é calculada considerando o agregado do período de três meses.

“Com uma base de dados mais estável e padronizada, que é o ITBI, o Especulômetro ganha em robustez e ajuda ainda mais a todos que estão envolvidos na jornada de compra e venda de imóveis na cidade”, afirma Rodger Campos, gerente de dados da Loft.

Colaboração de João Vito Cinquepalmi