Financiamento imobiliário corrigido pela poupança: quando ele vale a pena?

Nos últimos meses, a oferta de financiamentos imobiliários corrigidos pela poupança foi ampliada no país. Bancos como Itaú, Caixa Econômica Federal e Bradesco aderiram a essa modalidade, que promete tornar proporcional o rendimento das suas economias aplicadas na poupança e os juros da sua operação de crédito. Mas afinal, ainda é vantajoso apostar nessas linhas de crédito?

Ao longo deste artigo, vamos explicar se vale a pena financiar com correção da poupança sobre os juros. Vamos mostrar também quem tem o perfil ideal para as linhas de crédito com essas características, e como os rendimentos da poupança têm se comportado no país. 

Como funciona o financiamento imobiliário com atualização pela poupança?

O financiamento imobiliário corrigido pela poupança tem juros que variam de acordo com o rendimento da caderneta de poupança, como o nome já deixa claro. Em geral, esse percentual é somado a uma taxa fixa de juros pré-estabelecida pelo banco. A lógica é que, se o comprador do imóvel aplica suas economias em renda física, as taxas de financiamento dele vão crescer de forma proporcional aos seus rendimentos.

As operações de crédito vinculadas à poupança surgiram no Brasil em um contexto no qual a Taxa Selic, que determina o rendimento desse tipo de investimento, estava muito baixa. O primeiro banco a adotar essa modalidade foi o Itaú, ainda em setembro de 2020, seguido pelo Bradesco e pela Caixa. Na época, a Selic estava em 2,0% ao ano. Em junho de 2021, ela chegou a 3,5% ao ano, e a perspectiva é que continue subindo.

Normalmente, essas linhas de crédito estabelecem um “teto” de até onde o rendimento da poupança pode influenciar a sua taxa de juros. Isso impede que essa taxa saia de controle caso essa rentabilidade suba muito no futuro. 

Confira a tabela de juros atrelados à poupança nos principais bancos 

Preparamos uma tabela de juros corrigidos pela poupança nos principais bancos do país que oferecem essa modalidade de financiamento. Antes de fechar qualquer negócio, vale a pena comparar essas linhas de crédito – inclusive com as outras linhas disponíveis em cada um desses bancos:

• Itaú: a linha atrelada à poupança tem taxa fixa de 3,95% ao ano e mais a variação do índice da poupança, de acordo com a Selic. Se a Taxa Selic tiver menor ou igual a 8,5% ao ano, essa componente variável dos juros será de 70% da Selic. Se a taxa básica tiver maior que 8,5% ao ano, esse percentual será fixado em 6,17% ao ano. Portanto, os juros totais chegariam, nesse caso, a 3,95% ao ano + 6,17% ao ano. 

• Bradesco: oferece financiamentos de imóvel com taxa fixa de 3,95% ao ano + remuneração da poupança, que vale 70% da Selic. Portanto, com a Selic a 3,5% ao ano (em junho de 2021), o total dessa modalidade no Bradesco tem juros de 6,4% ao ano. Mas esse total varia e deve aumentar até o fim de 2021.

• Caixa Econômica Federal:  na Caixa, a taxa de juros fixa varia de 3,35% ao ano a 3,99% ao ano, dependendo do perfil do cliente. Já a parte variável corresponde a 70% da Selic, se essa taxa chegar até 8,5% ao ano, ou a 6,17% ao ano, se a Selic estiver maior que 8,5%. 

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Correção pela TR ou pela poupança: o que é melhor para mim?

É natural que você esteja se perguntando o que vale mais a pena escolher, se a correção pela TR ou juros corrigidos pela poupança. Normalmente, os financiamentos com correção apenas pela TR têm uma taxa de juros fixa, acordada com o banco na assinatura do contrato. Já o crédito atrelado à poupança pode ter juros que variam bastante, de acordo com os ventos da economia brasileira. 

Na opinião de Rafael Godoi, da Loft Cred, a perspectiva de alta da Selic até o final de 2021 torna essa linha de crédito menos interessante e indicada só para quem vai quitar a sua dívida em um prazo muito curto. As modalidades que têm taxa fixa + TR estão bem menos sujeitas à variação da taxa básica de juros até o fim do ano. 

“Esse financiamento (pela poupança) valiam mais a pena para o público com capital líquido, investimentos com liquidez, e para quem tinha seis meses ou um ano de financiamento. Ou então,  para quem não tinha renda compatível com outras linhas de crédito”, explica Rafael. 

De acordo com o especialista, a modalidade com correção de juros pela poupança  beneficiava quem tinha renda líquida insuficiente para os juros aplicados em outras modalidades. 

Em financiamentos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), a primeira parcela é maior que as demais. Por isso, ter os juros mais baixos no início da operação favorecem quem tem renda menor. Ainda que essa taxa de juros sofra alterações no futuro e possa deixar de ser vantajosa. Lembremos que até 30% da renda mensal pode ser comprometida com as prestações do financiamento. 

Qual é o histórico da poupança no Brasil?

No Brasil, a caderneta poupança é um investimento muito popular, apesar da rentabilidade baixa se comparada a outras aplicações. Segundo uma pesquisa da Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) e do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil) de 2019, é na poupança que 65% dos brasileiros escolhem deixar suas economias.  

De acordo com a legislação atual (a Lei  8.177/91), a remuneração dos depósitos de poupança é composta de duas parcelas:

• Uma remuneração básica pela Taxa Referencial (TR),índice que está zerado desde 2017 pelo governo
• Uma remuneração adicional, que corresponde a 0,5% ao mês quando a meta da Selic for maior que 8,5% ao ano ou então 70% da Selic, quando essa taxa for menor ou igual a 8,5% ao ano (que é a situação em junho de 2021)

Nos últimos anos, com a queda da Taxa Selic, o rendimento da poupança caiu bastante, como é possível acompanhar no gráfico abaixo (com dados do Banco Central). Em 2021, esse rendimento volta a subir, justamente por causa do aumento da Selic. Por isso, destaca Rafael Godoi, o momento atual é de cuidado com financiamentos atrelados à poupança.

“Com a taxa reduzida, a pessoa conseguia se enquadrar no valor que ela precisava para ser aprovada, era mais uma necessidade. Mas depois de um tempo ela vai sofrer esse impacto na taxa de juros”, observa o especialista da Loft Cred. 

Qual é a melhor forma de financiar um imóvel: poupança, TR, IPCA ou taxa pré-fixada?

Além dos juros atrelados ao rendimento da poupança e dos financiamentos corrigidos pela TR, estão disponíveis no mercado também linhas de crédito que são corrigidas pelo IPCA ou então que têm uma taxa fixa pré-definida no contrato, sem a incidência de qualquer índice de correção monetária sobre as parcelas. 

A Caixa oferece uma modalidade de financiamento com correção pelo IPCA, e juros que variam de 2,95% ao ano a 4,95% ao ano. Esse tipo de financiamento, principalmente em 2020, representou uma saída para quem não conseguia se enquadrar na renda mínima para financiar um imóvel com juros fixos + TR. 

Naquela época, o IPCA estava menor e, se somado à taxa fixa de juros, resultava em juros totais mais vantajosos – pelo menos em um primeiro momento. No entanto, essa linha de crédito é bastante instável, porque não sabemos exatamente como vai se comportar o IPCA no Brasil. Esse índice está ligado à medição da inflação, e pode sofrer alterações grandes a médio e longo prazo.

Se o IPCA em 12 meses era de 4,52% em dezembro de 2020, já chegou a 6,76% ao ano em abril de 2021, segundo o IBGE.  Por isso, as linhas de crédito com correção pelo IPCA podem encarecer muito seu financiamento ao longo do prazo de pagamento. 

Já o crédito com taxa pré-fixada tem juros inicialmente maiores que outras linhas oferecidas pela Caixa, mas esse percentual não varia ao longo do prazo de pagamento. Por isso, ele está completamente imune às flutuações da economia e dos índices de correção. Em junho de 2021, a taxa prefixada variava entre 8% e 9,75% ao ano, de acordo com o perfil do cliente da análise de crédito feita pela Caixa. 

Conte com a Loft para identificar a melhor modalidade de financiamento

Na comparação IPCA x TR x correção da poupança x taxa prefixada, o ideal é você poder contar com especialistas para simular todas as possibilidades de crédito oferecidas pelos bancos. Assim, você toma a melhor decisão de acordo com a sua realidade e com o seu perfil. 

Com a Loft, você tem esse tipo de suporte personalizado sem qualquer custo adicional. Comparamos os financiamentos de todos os bancos e ajudamos você a escolher o mais vantajoso para o seu bolso. Além disso, cuidamos de toda a burocracia envolvida. Da análise de crédito inicial até o registro do seu contrato de financiamento no cartório de imóveis, passando pelo envio de documentos e preenchimento de formulários. 

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