Qual é a diferença entre financiamento de imóvel usado e de imóvel novo?

Conseguir crédito com um banco para comprar um imóvel novinho, recém-construído, ou então fazer um financiamento de imóvel usado? Essa é uma dúvida comum entre quem está em busca de um apartamento. Mas será que existe alguma diferença na hora de financiar esses dois tipos diferentes de imóvel? 

Neste artigo, vamos explicar se existem particularidades no financiamento de um apartamento usado ou novo, e o que você deve levar em conta na hora de fazer essa escolha.

Como financiar um imóvel usado?

Para financiar um imóvel usado, o primeiro passo é escolher um apartamento que atenda às suas expectativas e caiba no seu orçamento. Depois de encontrá-lo, é hora de procurar um banco e passar por todas as etapas necessárias para que o crédito imobiliário chegue ao bolso do proprietário. Vamos descrever para você como funciona esse passo a passo. 

Fique atento: você só pode financiar até 90% do valor total do imóvel (ou 80%, dependendo do banco e da modalidade de parcelas escolhida). Dessa forma, não é possível financiar 100% do valor do imóvel usado. 

Por isso, recomendamos que você faça um planejamento financeiro para juntar o valor da entrada do imóvel (com base no preço médio de um apartamento que atenderia às suas necessidades). Indicamos também que você reserve cerca de 5% do custo total do imóvel para pagar despesas com cartório e impostos obrigatórios (o ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). 

Você procurou o banco, guardou o dinheiro…e agora? O primeiro passo é ser aprovado na análise de crédito do banco. Nessa avaliação, a instituição vai verificar se a sua renda mensal média vai ser suficiente para pagar as parcelas do imóvel. Vai identificar também se você tem nome sujo ou um histórico de mau pagador. 

Veja como comprovar sua renda mensal

Assim como no financiamento de imóveis novos, o banco não deve aceitar um comprometimento maior que 30% da sua renda mensal com as parcelas do financiamento. Antes de assinar o contrato, você ainda terá que passar pela análise jurídica e o apartamento usado vai precisar ser avaliado por uma firma especializada, contratada pelo banco. Vamos falar melhor sobre essas etapas a seguir. 

Cuidados na hora de financiar um imóvel usado

Se você for aprovado na análise de crédito, o banco deve pedir que você providencie documentos complementares e formulários preenchidos. Também vai requisitar outros documentos, incluindo os do imóvel e do vendedor do imóvel. 

Essa etapa é particularmente importante para imóveis usados: a análise jurídica. É nela que o banco vai verificar se há alguma pendência no seu nome, no nome do vendedor ou mesmo relacionada ao imóvel. Imagine que o atual proprietário tem dívidas que levaram à penhora do apartamento? Ou então está vendendo o imóvel sem autorização de um outro proprietário, como uma ex-mulher ou marido? 

Esses problemas podem comprometer a venda. Por essa razão, recomendamos que você procure ajuda profissional ao desconfiar de qualquer coisa. Um advogado especializado e um corretor, por exemplo, podem ajudar você e evitar que caia em possíveis golpes. Vale a pena também checar alguns documentos importantes, como a certidão de matrícula do imóvel. 

Outro ponto de atenção quando financiamos imóveis usados é a avaliação do bem. O banco vai enviar uma empresa especializada para avaliar as condições do apartamento e fixar um valor para ele. Essa vistoria também serve para o banco saber se o imóvel  atende às exigências técnicas mínimas para ser aceito como garantia do próprio financiamento. 

Por isso, antes de fechar negócio com o vendedor ou corretor, fique atento a possíveis problemas estruturais da unidade ou mesmo do prédio. Faça mais de uma visita, tire fotos e verifique bem as condições de móveis embutidos, por exemplo. Também é interessante conversar com outros moradores do condomínio e funcionários. 

Depois da avaliação do imóvel, o banco deve chamar os envolvidos para assinar o contrato de financiamento. Você vai precisar pagar um imposto obrigatório (o ITBI) e registrar o contrato que você assinou no Cartório de Registro de Imóveis. Só então o dinheiro para a compra vai ser liberado ao vendedor do apartamento. 

Como funciona o financiamento de imóvel novo?

O financiamento de imóvel novo, na prática, segue as mesmas etapas e condições que o financiamento de imóvel usado. Você precisa ser aprovado nas análises do banco antes de assinar o contrato e conseguir crédito para comprar seu apartamento. 

Os imóveis novos, muitas vezes, são vendidos a preços mais caros que os usados. Até porque eles acabaram de ser construídos e costumam estar em boas condições. Em geral, também contam com alguma garantia da incorporadora ou construtora em relação a problemas estruturais. 

Por um lado, imóveis novos costumam gerar menos gastos com manutenção nos primeiros anos. Por outro, podem não ter móveis embutidos e estruturas que os antigos apartamentos oferecem. De qualquer forma, vale a pena pesquisar sobre a reputação da construtora e a qualidade dos seus empreendimentos antes de fechar negócio. 

Qual é a diferença entre o financiamento de casas usadas e novas?

De acordo com Rafael Godoi, especialista em crédito imobiliário da Loft Cred, a diferença entre o financiamento de casas usadas e novas, “hoje em dia, é nenhuma”. “Antigamente havia taxas diferentes para imóveis novos e usados”, lembra.

Segundo ele, o financiamento de imóveis novos pode ser facilitado pela documentação já pronta para ser encaminhada aos bancos. As construtoras e incorporadoras preparam esses documentos para agilizar o encaminhamento de compradores aos bancos parceiros. 

Qual a porcentagem de entrada para financiar um imóvel usado?

A porcentagem de entrada para financiar um imóvel usado pode chegar a até 90% se a configuração das parcelas for feita dentro do Sistema de Amortização Constante (SAC). Nessa modalidade, as prestações diminuem ao longo do tempo e o mesmo valor de amortização (parte do saldo devedor) dentro delas. Lembramos que cada parcela é composta de amortização, juros, taxas obrigatórias e seguros de financiamento. 

Simule as prestações do seu financiamento

Já as parcelas que obedecem à Tabela Price são todas de valor igual, e só permitem financiamento de até 80% do valor do imóvel, de acordo com o Banco Central. No entanto, cabe a cada banco definir até quanto pode financiar, com base na avaliação da situação do imóvel e das características da operação. A Caixa, por exemplo, aceita financiar até 90% do valor de imóveis na planta e 80% de imóveis usados e novos. 

O programa Minha Casa Minha Vida inclui imóvel usado?

O programa Minha Casa Minha Vida não concedia benefícios para imóveis usados. Mas, em 2020, ele sofreu grandes modificações e passou a ser chamado de Casa Verde e Amarela. Com as mudanças, está permitido o financiamento de imóveis usados (em área urbana) por famílias com renda de até R$ 7 mil mensais. A informação consta no site oficial da Caixa, banco público responsável por liberar crédito às famílias beneficiadas. 

A lei que rege o novo programa também não limita as condições especiais a imóveis novos ou em construção. As taxas de juros previstas pelo Casa Verde e Amarela variam entre 4,25% ao ano e 8,16% ao ano, dependendo da região do país onde o imóvel está localizado e da faixa de renda da família.

Além de imóveis incluídos no programa de habitação, a Caixa financia imóveis usados dentro de quatro modalidades de taxas: 

• Taxa prefixada: não muda ao longo do prazo de pagamento e não inclui qualquer índice de correção monetária no financiamento. Varia entre 8% e 9,75% ao ano
• Taxa atrelada à poupança: como o nome já diz, ela se altera de acordo com o rendimento da caderneta de poupança e mais uma taxa de 1,4% ao ano (além de ter correção monetária pela Taxa Referencial, que hoje está zerada.  Em fevereiro de 2021, os juros totais dessa modalidade estavam entre 4,75% e 5,39% ao ano.   
• Taxa com correção do IPCA: tem juros fixos entre 2,95% e 4,95% ao ano, mas a correção monetária é feita pelo IPCA, índice que mede a inflação no país e traz risco de variações grandes a longo prazo 
• Taxa com correção da TR: oferece juros entre 6,25% e 8% ao ano, com correção da sua dívida feita pela Taxa Referencial (TR) , atualmente zerada 

Financie seu imóvel novo ou usado com especialistas

Contar com ajuda de quem entende de crédito imobiliário dá mais tranquilidade a quem está atrás de um novo lar. Por isso, a Loft Cred coloca à sua disposição um time de especialistas, para que você tenha suporte de qualidade ao longo de todas as etapas da operação e mais chances de fazer um bom negócio. 

Nossa equipe compara ofertas de crédito de diferentes bancos e analisa, junto com você, as opções mais vantajosas existentes no mercado para o seu perfil. Além disso, a Loft Cred cuida diretamente da comunicação com o banco, e fica responsável por toda a burocracia do seu financiamento de imóvel. 

Isso inclui ajuda com a aprovação de crédito, preenchimento de formulários, envio de documentos, emissão da guia do ITBI e registro do contrato em cartório – entre outros. O serviço da Loft Cred torna todo o processo de financiamento seguro para quem compra, sem custos adicionais para os clientes. 

Vai comprar um apartamento? Veja como a Loft Cred pode ajudar