O financiamento com prestação decrescente é uma possibilidade de financiar seu imóvel aliviando seus gastos mensais aos poucos, mês a mês. Mas afinal, quais são as condições e possibilidades que essa escolha permite?
Neste artigo a gente mostra como funciona a operação de crédito imobiliário com prestação decrescente, como essas prestações são calculadas e o que vale mais a pena: se um financiamento com parcelas fixas ou decrescentes.
Como funciona o financiamento com parcelas decrescentes?
O financiamento com parcelas decrescentes é uma operação na qual a primeira parcela paga é a maior de todas, e esse valor vai caindo progressivamente até chegar a zero. Trata-se do Sistema de Amortização Constante (SAC), uma configuração de parcelas em que:
- O valor da amortização (uma fração do valor originalmente emprestado pelo banco, o saldo devedor) é o mesmo em todas as parcelas, como o nome já diz.
- Como o saldo devedor vai caindo aos poucos, a incidência da taxa de juros também cai. Com isso, cada vez menos juros entram no total das prestações.
- Consequentemente, as prestações vão caindo aos poucos, até que o saldo devedor seja zerado, ao final do prazo de pagamento.
Como calcular juros de financiamento decrescente?
A lógica do Sistema de Amortização Constante (SAC) é que o valor percentual dos juros nunca muda – o que muda é o peso desses juros nas parcelas. A seguir, vamos mostrar como calcular os juros de um financiamento com prestação decrescente :
Vamos partir da fórmula: P = A + J. Onde:
P = parcela
A = amortização (pagamento da dívida)
J = juros (aqui, considerando 1% ao mês em cima do valor do imóvel)
Vamos considerar um valor financiado de R$ 60 mil e com prestações pagas ao longo de 120 meses. Pela tabela SAC, o valor de amortização básico de toda parcela será equivalente a R$ 500 (custo do imóvel dividido pela quantidade de parcelas) + 1% de juros ao mês.
Assim, a primeira parcela sai por R$ 500 + R$ 600 = R$ 1.100 no total. Esses R$600 saíram do cálculo de 1% sobre o total de R$ 60 mil. . No mês seguinte, os juros incidirão sobre 59,5 mil – já que R$ 500 foram amortizados no primeiro mês -, então a parcela é de R$ 500 + R$ 595 = R$ 1.095. Depois, R$ 500 + R$ 590 = R$ 1.090. E assim segue, até o fim do prazo previsto.
Financiamento com parcelas decrescentes ou fixas: o que vale mais a pena?
Antes de escolher entre parcelas decrescentes ou fixas em um financiamento, é fundamental conhecer as vantagens e desvantagens de cada modalidade.
O Sistema de Amortização Constante (SAC), como já vimos, tem valores fixos de amortização e porção de juros variável em cada parcela, caindo mês a mês. Por causa dessa configuração, a primeira parcela tem o maior valor possível, e sai bem mais cara que as demais.
Com isso, às vezes é difícil ter orçamento mensal para “fazer caber” essa parcela inicial dentro da sua renda sem que ela represente mais de 30% dessa renda. Esse é o comprometimento máximo normalmente aceito pelos bancos para autorizarem um financiamento.
Já na Tabela Price, o valor a ser pago em cada parcela é sempre o mesmo, seja no início ou no fim do prazo de financiamento. Com parcelas fixas, você tem a vantagem de pagar uma primeira prestação menor que pagaria se optasse pelo SAC.
Na Price, o valor final pago pelo crédito é maior, porque a porção de juros dentro de cada parcela não diminui com o tempo. Essa é uma configuração de parcelas menos vantajosa quando falamos em operações pagas dentro de um prazo longo, como normalmente são os financiamentos de imóveis. Para esses casos, a SAC é a escolha mais barata.
Por outro lado, como a primeira parcela é mais “barata” na Price que na modalidade SAC, ela acaba sendo a opção viável para aqueles que não têm renda suficiente para arcar com uma primeira prestação mais alta.
Como diminuir o valor das parcelas de um financiamento imobiliário?
Ter prestações decrescentes é diferente de diminuir o valor das parcelas de um financiamento imobiliário. As parcelas são acordadas dessa forma desde o início do financiamento, e essa redução mês a mês já está prevista. Ao mesmo tempo, existem algumas estratégias às quais você pode recorrer caso queira um alívio para o seu bolso e um desconto nas próximas prestações da sua casa. Entre as possibilidades, estão:
- Amortizar uma parte do saldo devedor, ou seja, pagar parte da dívida imobiliária que ainda está em aberto. Isso vai acabar baixando a incidência de juros nas prestações seguintes. O FGTS pode servir para isso, se você tiver direito a movimentar o fundo. É possível, por exemplo, amortizar um financiamento na Caixa com parcelas decrescentes (confira aqui como habilitar o simulador de amortização na Caixa).
- Renegociar seu contrato com o banco para obter condições mais favoráveis, como taxas mais baixas. Apesar de o resultado não ser garantido, não custa nada tentar. Especialmente se você perdeu o emprego ou teve algum imprevisto financeiro.
- Buscar a portabilidade de financiamento, em que você transfere a dívida do banco atual para outro que ofereça condições mais vantajosas, como juros mais baixos ou a migração para o Sistema de Amortização Constante. A portabilidade é um direito seu, e tem sido uma estratégia muito usada por aqueles que já financiavam um apartamento e assistiram às baixas constantes das taxas de juros em 2020.
- Você também pode diminuir o valor das parcelas temporariamente usando o FGTS para compor as prestações. O dinheiro do fundo pode compor até 80% do valor delas, por até 12 meses. É preciso estar enquadrado nas regras para usar o saldo do fundo, que você pode conferir aqui.
Acerte no seu financiamento com a Loft!
Agora você já sabe como calcular um financiamento de parcelas decrescentes, mas saiba que a configuração das prestações (se SAC ou Price) é só uma das muitas decisões que você terá pela frente se decidir financiar. A primeira delas é qual linha de crédito escolher e em que banco.
Ao comprar um imóvel com a Loft, conseguir crédito com as melhores condições do mercado vira uma tarefa fácil. É que, com a gente, você terá à disposição um time de especialistas em financiamentos imobiliários, que vão ajudar você a analisar as propostas dos principais bancos do país e escolher qual deles tem as melhores taxas para o seu perfil.
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