Apostar no investimento em imóveis é o caminho que muitos brasileiros enxergam para garantir uma fonte de renda segura a cada mês – 46% dos compradores de imóveis no último trimestre de 2020 queriam investir, segundo o Raio-X FipeZap. Mas afinal, vale a pena financiar um apartamento para alugar?
Se fizer essa opção, o comprador vai ter que arcar com as prestações mensais e ter em mente que, enquanto não for quitado, o imóvel constará como propriedade do credor. Ao longo deste artigo, vamos explicar se vale a pena investir em um apartamento para alugar e como você pode fazer isso sem correr muitos riscos.
Posso financiar um apartamento para alugar?
Na prática, você pode sim financiar um apartamento para depois alugar esse imóvel. É o que muitos compradores fazem, seja por necessidade pessoal ou profissional de deixar a cidade onde está o imóvel, seja pela intenção de investir em imóveis a longo prazo.
A única exceção é para imóveis financiados dentro do programa Minha Casa Minha Vida (que foi rebatizado em 2020 de Casa Verde e Amarela). Nesse caso, o aluguel da propriedade pode levar até mesmo à devolução do imóvel ao Governo Federal de acordo com a legislação do programa. A locação só é permitida se o proprietário for transferido ou conseguir um novo emprego longe de casa.
Outro ponto a ser observado é que o aluguel exige que o comprador mantenha o pagamento das parcelas em dia, ou então ele pode ter problemas com o banco credor do financiamento. É importante lembrar que, enquanto não for quitado, o imóvel está alienado ao banco como garantia da operação. Isso só muda quando a dívida for liquidada.
“O banco é o dono da propriedade fiduciária. Imagina que o locatário não paga aluguel e você não paga as prestações. O banco vai ter que expulsar uma terceira pessoa do imóvel”, alerta Rafael Godoi, especialista em financiamentos imobiliários da Loft Cred. Ele lembra que a instituição tem o direito de leiloar o imóvel caso as parcelas estejam em atraso, segundo os termos definidos no próprio contrato de financiamento.
Fique atento também a alguns detalhes da operação. Por exemplo: o FGTS só serve para dar entrada no financiamento se o imóvel em questão for usado como moradia do comprador. O mutuário também não pode já ser proprietário de outro imóvel na cidade em que mora ou trabalha.
Confira aqui outras regras relativas ao FGTS
Investimento em imóveis para aluguel vale a pena?
O investimento em imóvel para aluguel vale a pena quando o comprador tem um bom planejamento na hora de escolher a propriedade. Um imóvel atrativo pode tanto se valorizar ao longo do tempo (em termos de preço de venda) quanto ter mais facilidade para ser alugado.
De acordo com o índice FipeZap, que mede o preço médio de venda e locação em cidades brasileiras, ainda vale a pena comprar um apartamento para alugar. A rentabilidade média do aluguel (a razão entre o preço médio de locação e o preço médio da venda do imóvel) fechou o ano de 2020 em 4,7%.
Essa rentabilidade foi apenas 0,03 pontos percentuais menor que a do ano anterior. Ainda assim, melhor que a rentabilidade média da maioria das aplicações de referência. A poupança, por exemplo, rendeu só 2,11% no mesmo período. O CDI, 2,75% no ano.
Para saber se vale a pena financiar o apartamento para alugar, é preciso listar todos os gastos que você terá com a aquisição do imóvel e com a sua própria moradia (caso você não tenha outro imóvel próprio). Feito isso, é hora de comparar com o aluguel que você pode arrecadar com a propriedade.
Considere também que haverá períodos de vacância, nos quais ninguém estará ocupando a propriedade. Nesses períodos, você será o único responsável pelo pagamento de taxas de condomínio e IPTU – além das parcelas do financiamento.
O recomendado, no entanto, é que você também considere a aquisição do imóvel um investimento a longo prazo. Não espere apenas que o valor do aluguel supere de forma significativa a prestação do apartamento.
Por isso, vale a pena escolher imóveis em bairros que têm tendência de valorização. A compra de imóveis novos, em geral mais baratos que usados, pode ser uma boa alternativa. Principalmente se você souber aproveitar a flexibilidade da construtora para obter um desconto.
Como posso alugar um imóvel financiado?
Você pode alugar um imóvel financiado com a ajuda de uma imobiliária ou de portais especializados, que divulgam anúncios na internet. Ter um profissional dedicado a alugar seu apartamento pode ser especialmente útil para mediar sua relação com o inquilino. A imobiliária também pode auxiliar você com toda a burocracia envolvida na locação. Se recorrer aos anúncios na web, não economize nas descrições e em fotos de qualidade.
Ao colocar seu imóvel para alugar, fique atento a possíveis problemas estruturais que possam afastar o interesse pelo apartamento. Ainda que não sejam percebidos imediatamente pelo locatário, eles podem gerar gastos maiores no futuro se não forem reparados, e podem atrapalhar sua relação com os inquilinos.
Para fixar um preço, procure fazer uma pesquisa para não cobrar uma quantia cara ou barata demais. Observe o custo de aluguel de imóveis com as mesmas dimensões e estrutura condominial parecida no mesmo bairro. Corretores costumam aconselhar que o aluguel fixado gire entre 0,5% e 1% do preço de venda do imóvel.
Na hora de elaborar o contrato de locação, você também precisa definir que garantia vai solicitar do locatário: se um fiador, um seguro fiança ou um depósito caução. Essa garantia serve para proteger o proprietário em caso de inadimplência do inquilino. Na hora de elaborar o esse documento, você vai precisar definir ainda os seguintes detalhes:
- Tempo de vigência do contrato (que é, em média, de 30 meses)
- Preço do aluguel
- Eventuais multas e penalidades em caso de inadimplência
- Critérios de reajuste do aluguel
- Multas por rescisão (do locatário)
De quem é a propriedade do apartamento financiado?
Apesar de você poder ocupar e usar o imóvel como preferir, a propriedade do apartamento financiado é transferida ao banco credor até que a dívida seja extinta. Isso ocorre graças à alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel. Na prática, o imóvel consta como garantia da operação de crédito e, caso as parcelas não sejam pagas, o banco pode leiloá-lo para extinguir a sua dívida.
Vale a pena comprar apartamento financiado?
Se você não tem dinheiro para pagar à vista, vale a pena comprar um apartamento financiado neste momento, já que as taxas de juros estão em um patamar bastante baixo. Se em 2017 os juros médios de financiamentos para pessoas físicas (com recursos regulados) eram de 10,21% ao ano em janeiro, em janeiro de 2021 essa taxa era de apenas 6,96% ao ano. Os dados são do Banco Central.
Rafael Godoi, da Loft Cred, também destaca que é vantajoso aproveitar as baixas taxas de juros para aumentar seu patrimônio sem se descapitalizar. As parcelas não vão pesar tanto no bolso, e você pode investir as suas economias ao longo do prazo de pagamento.
A perspectiva é que a Taxa Selic, que aumentou em março depois de uma queda que começou no final de 2016, continue a subir. A taxa básica de juros impacta títulos do tesouro direto, a caderneta de poupança e investimentos em renda fixa.
Rafael explica que os juros do financiamento, por outro lado, não mudam ao longo do tempo. Por isso, ele destaca que os rendimentos investidos podem ser usados para quitar o financiamento antecipadamente no futuro.
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