Imóvel de posse: vale a pena comprar?

O momento de adquirir um imóvel pode trazer diversas dúvidas para os negociantes envolvidos. Uma das características mais importantes desse bem diz respeito à propriedade, tendo em vista que existe um procedimento específico para regularização e transferência.

Nesse sentido, é relevante saber se comprar um imóvel de posse é seguro. Afinal, o bem pode não estar regularizado e haverá um procedimento específico para transferência, o que traz riscos e exige etapas diferentes.

Quer entender melhor se comprar um imóvel de posse vale a pena e como funciona esse conceito? Então continue a leitura deste conteúdo!

O que é um imóvel de posse?

O imóvel de posse é aquele que pertence a uma pessoa que não tem a propriedade do bem. Ou seja, o indivíduo que mora nele ou detém poderes jurídicos para fazer transações não tem um documento formal que seja válido para a transferência de propriedade.

Ao negociar um imóvel para compra e venda, um dos documentos para observar é a matrícula do bem. Ele pertence ao Cartório de Registro de Imóveis da localidade em que a propriedade está localizada.

Na matrícula devem ser averbadas todas as informações a respeito do imóvel — você já deve ter ouvido falar desse procedimento, não é mesmo? Por meio dela, você sabe quem é o proprietário original e identifica todas as características do terreno e das construções.

Também é possível ter acesso a todas as transferências realizadas desde que o registro do imóvel foi aberto no cartório. Logo, é possível verificar todos os donos, se há ônus sobre o imóvel e outras questões fundamentais sobre esse bem.

No caso de um imóvel de posse, o “dono” não constará na matrícula como proprietário. Em muitos cenários, a matrícula do imóvel pode nem existir no cartório. É o que ocorre quando ela nunca foi aberta pelos interessados.

Como surgem os imóveis de posse?

De forma geral, existem duas maneiras de ter um imóvel de posse. A primeira se dá pela invasão de propriedade. Um indivíduo nota um terreno ou uma construção sem uso e se instala nela, sem nenhuma negociação com o proprietário original.

Também há a possibilidade de adquirir o imóvel do proprietário. Contudo, os documentos utilizados para isso — como o contrato de compra e venda — não são capazes de realizar a transferência de propriedade. Isso ocorre por irregularidade ou falta de registro.

Qual a diferença de imóvel de posse e propriedade?

Você aprendeu que o imóvel de posse é aquele que pertence a uma pessoa que não tem a propriedade do bem. Logo, é fundamental saber qual é a diferença entre posse e propriedade. Legalmente, esses são conceitos expressos no Código Civil brasileiro — Lei n.º 10.406, de 2002.

Confira com mais detalhes cada um dos termos!

Propriedade

A propriedade está definida no artigo 1288. Segundo ele, o proprietário é a pessoa que pode utilizar, gozar e dispor de um bem. Além disso, ele tem o direito de reaver esse bem caso uma pessoa o tenha injustamente.

Você pode entender a propriedade como a situação em que uma pessoa (física ou jurídica) tem todo o poder jurídico sobre um item que é seu. A propriedade é absoluta por conta disso e ela também é irrevogável e perpétua.

Portanto, quem é proprietário de um imóvel pode utilizá-lo e dispor dele como quiser — desde que não infrinja outras normas legais.

Posse

Já a posse está disciplinada no artigo 1196 do Código Civil. De acordo com ele, o possuidor de um bem é aquele que tem, de fato, o exercício de um dos direitos de propriedade. Ou seja, quem tem posse, não tem propriedade, mas pode exercer seus direitos.

Um dos exemplos mais comuns é o inquilino de um imóvel alugado. Ele tem a posse, pois exerce o direito de utilizar o imóvel durante o contrato de aluguel. Apesar disso, o proprietário é outra pessoa — no caso, o locador.

Perceba que o possuidor só pode exercer os direitos de propriedade que foram conferidos a ele. Em um contrato de aluguel, o direito é a utilização, e não a venda, por exemplo.

A posse também pode ser ilegal (ou de má-fé), como ocorre na invasão de imóveis. Em um imóvel abandonado, é possível que pessoas que não têm a propriedade comecem a utilizá-lo, exercendo um dos direitos do proprietário.

Quais os riscos de adquirir esse tipo de imóvel?

Após aprender os principais detalhes sobre o imóvel de posse, vem uma pergunta relevante: quais são os riscos de comprar esse tipo de bem?

O primeiro problema que deve ser considerado na negociação é a possibilidade de o imóvel não ser realmente do vendedor. Afinal, você está negociando com quem tem a posse do bem e não com o verdadeiro proprietário.

Logo, sem os documentos corretos, não há como atestar que o vendedor pode realizar esse procedimento. Esse risco também traz outra consequência: o vendedor pode negociar o imóvel com mais de uma pessoa. Ele já pode ter vendido o bem para terceiros e continuar negociando, já que não há registro da negociação no cartório competente.

Por fim, quando o imóvel de posse está nessa situação por se localizar em um loteamento irregular, o comprador pode ter problemas após a compra. Um deles é a impossibilidade de instalar serviços como energia, telefonia e água encanada, por impedimento da prefeitura.

Afinal, vale a pena comprar um imóvel de posse?

Conhecendo os riscos, pode ser que você tenha dúvidas se vale a pena comprar um imóvel de posse. A resposta, no entanto, é mais complicada do que parece. Algumas pessoas podem afirmar que a compra compensa, tendo em vista que o valor costuma ser menor.

Por outro lado, ao considerar todos os fatores envolvidos, comprar um imóvel de posse não vale a pena. Como você viu, existem riscos na negociação e após a compra. Afinal, a falta de propriedade acarreta diversos problemas, como a dificuldade na transferência, a falta de matrícula, entre outros.

Alguns desafios podem ser resolvidos judicialmente, comprovando que você adquiriu o imóvel de boa-fé. Ainda assim, haverá todo o procedimento judicial, custos com advogado e, muitas vezes, uma espera de longos anos na justiça.

Desse modo, a sua satisfação em finalmente adquirir seu próprio imóvel pode ser ofuscada por toda a ansiedade para a regularização. Já os eventuais descontos serão perdidos ao arcar com os custos desse processo.

Entendeu o que é um imóvel de posse e se vale a pena comprar um? Como você percebeu, devido aos riscos envolvidos, essa compra pode gerar incômodos e problemas no pós-compra. Por isso, é fundamental ficar atento a esse tipo de negociação para evitar transtornos. 

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