Diferença entre preços reais e anunciados de imóveis para de cair em São Paulo

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Discrepância dos valores na capital vinha diminuindo desde setembro, mas registrou pequeno aumento em dezembro, mostra levantamento feito pela startup Loft, com dados de todo o mercado

19 de dezembro de 2023

Atualizado: 19 de dezembro de 2023 6 min de leitura

O Grupo Loft, startup do mercado imobiliário que usa tecnologia para facilitar a compra, a venda, o financiamento e o aluguel sem fiador, divulgou estudo que mostra que a tendência de queda entre a diferença entre os preços anunciados e transacionados na capital paulista não se manteve em dezembro. Esse movimento também foi registrado no ano passado, quando, após uma queda constante de setembro a novembro, a discrepância também começou a subir em dezembro.

A informação foi divulgada no Índice de Preço Real (IPR), estudo da Loft que acompanha mensalmente a diferença média de preço entre o valor pedido pelo proprietário e o valor efetivamente vendido (real) de todos os apartamentos da cidade.

Enquanto de setembro a novembro foi registrada queda constante na diferença média da cidade, nesta edição do estudo o movimento cessou. “Para o mercado, não é uma notícia positiva: quanto maior a diferença, mais tempo para que a oferta e a demanda encontrem um equilíbrio, com perdas para os dois lados”, afirma Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft.

A diferença média entre anúncios e transações na cidade foi de 17,88% nesta edição de dezembro, o que representa aumento de 0,51 p.p. em relação ao mês anterior. Apesar desse pequeno aumento, a discrepância está em queda desde setembro, após a última alta em agosto, mês em que foi apresentada a maior diferença média na cidade: 21,30% entre os preços anunciados e transacionados. A média da cidade variou apenas 0,11% se comparada a edição de janeiro com a de dezembro.

“Os dados são bem variados para cada bairro. Isso deixa evidente como o mercado imobiliário é muito influenciado por fatores locais, e tanto vendedores quanto compradores precisam ficar muito atentos especificamente às suas regiões de interesse”, completou Takahashi.

Dos 50 bairros avaliados, 13 bairros apresentaram preço pedido 20% ou mais acima do preço de transação (preço real). No mês anterior haviam sido 12 bairros. Apenas Higienópolis deixou a lista neste mês, apresentando redução de 1,74pp em relação a novembro. Entraram para a lista em dezembro Santa Cecília (aumento de 6,56pp em relação ao mês passado) e Vila Nova Conceição (aumento de 2,75pp) –veja a lista completa abaixo.

O bairro com anúncios mais distantes dos preços reais é a Mooca (34,24%), líder de diferença desde outubro, e que acumulou, desde janeiro, um aumento de 23,51% na discrepância, o maior entre todos os bairros. Logo atrás vêm Santo Amaro (29,21% em dezembro, um aumento de 14,88% desde janeiro) e Bom Retiro (28,57% em dezembro, um aumento de 11,63% desde janeiro).

Os bairros com anúncios mais próximos dos preços reais em dezembro são Jardim Europa (-2,8%) e Jaçanã (5,51%).

Seis bairros apresentaram queda de mais de 10pp na diferença desde janeiro. Foram eles Paraíso (redução de 14,98pp); Barra Funda (redução de 14,86pp); Jardim Paulistano (redução de 13,59pp); Jaçanã (redução de 12,62pp); Alto de Pinheiros (redução de 10,77pp) e Bela Vista (redução de 10,73pp).

O que é o Índice de Preço Real

O IPR é uma ferramenta do Loft Dados (núcleo de disseminação de informações da startup Loft) que analisa o valor de venda de todas as transações registradas numa base oficial da Prefeitura de São Paulo (o ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Os valores dos apartamentos transacionados são comparados com os anúncios de imóveis semelhantes na mesma região, presentes nas principais plataformas imobiliárias. 50 bairros da cidade fizeram parte do levantamento desta edição.

O objetivo do IPR é dar transparência para a diferença entre a média do valor pedido e a média do valor transacionado. A finalidade é tirar a dor que tanto compradores quanto vendedores têm por basearem sua precificação no valor de pedida, dado utilizado há anos, que se mostra ineficiente e aumenta o tempo para que as transações se concretizem (processo que atualmente leva 16 meses, em média, no país).

Índice de Preço Real dos últimos três meses – diferença média entre o preço anunciado e transacionado

BairroDezembro 2023Novembro 2023Outubro 2023
Mooca33.86%34.24%41.13%
Santo Amaro29.21%27.24%30.30%
Bom Retiro28.57%26.23%24.87%
Sapopemba27.97%29.22%34.01%
Sacomã26.23%23.98%24.38%
Santa Cecília25.83%19.27%15.79%
Água Rasa25.12%23.45%24.17%
Tremembé24.03%23.75%25.77%
Vila Andrade23.19%21.99%24.92%
Liberdade22.81%23.06%21.41%
Morumbi22.67%28.65%36.32%
Vila Nova Conceição21.16%18.41%19.16%
Vila Mariana20.24%23.35%26.45%
Vila Clementino19.95%18.26%19.76%
Bela Vista19.95%18.08%17.62%
Higienópolis19.75%21.49%20.63%
São Lucas19.75%19.10%19.99%
Ipiranga19.51%19.31%19.01%
Sumaré19.45%19.92%22.55%
República19.10%17.14%15.34%
Tucuruvi18.76%19.02%23.29%
Bosque da Saúde18.73%16.34%13.56%
Lapa18.30%18.97%20.40%
Vila Romana18.06%16.57%20.32%
Cambuci17.84%18.12%17.33%
Campos Elíseos17.65%13.42%14.55%
Vila Prudente17.14%15.73%18.12%
Brooklin16.23%16.20%18.99%
Perdizes16.18%17.39%18.00%
Jardim América16.18%17.17%21.53%
Pinheiros16.16%13.56%14.66%
Moema Pássaros16.05%15.93%15.34%
Jardim Paulista15.94%19.58%23.45%
Vila Leopoldina15.92%16.69%18.67%
Jardim Paulistano15.37%14.89%20.53%
Saúde15.28%12.40%12.76%
Moema Índios14.83%15.24%15.98%
Vila Madalena14.55%13.04%12.38%
Aclimação14.20%14.50%15.29%
Chácara Klabin13.93%12.79%16.69%
Itaim Bibi13.65%15.10%17.10%
Vila Olímpia13.00%11.19%13.52%
Barra Funda12.69%11.72%17.92%
Vila Medeiros12.52%10.33%15.64%
Alto da Lapa12.45%11.11%15.27%
Paraíso10.77%12.91%13.34%
Campo Belo10.39%9.86%12.20%
Alto de Pinheiros10.01%6.29%13.76%
Jaçanã5.51%6.70%10.42%
Jardim Europa-2.80%-0.31%5.11%
Fonte: Grupo Loft
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Preço do m2 transacionado dos últimos 3 meses (em R$)

BairrosDezembro 2023Novembro 2023Outubro 2023
Jardim EuropaR$23,060.96R$23,060.96R$22,434.95
Vila Nova ConceiçãoR$16,162.86R$16,003.83R$15,600.00
Vila OlímpiaR$13,037.67R$12,061.22R$12,632.98
Itaim BibiR$12,966.48R$12,998.40R$13,068.18
BrooklinR$12,262.61R$11,464.80R$11,340.62
Jardim AméricaR$12,213.16R$12,131.84R$12,163.77
Alto de PinheirosR$11,764.71R$11,558.31R$11,464.38
Moema PássarosR$11,548.85R$10,632.24R$11,588.08
Jardim PaulistanoR$11,423.84R$12,911.66R$13,665.94
Moema ÍndiosR$11,232.64R$10,575.27R$10,569.30
PinheirosR$10,869.73R$12,060.30R$11,868.43
Vila MadalenaR$10,677.08R$10,600.71R$10,692.30
Jardim PaulistaR$10,528.95R$10,352.23R$10,531.83
Vila MarianaR$10,361.45R$9,311.66R$9,311.66
ParaísoR$10,214.39R$10,095.10R$9,693.88
SumaréR$10,012.88R$9,439.39R$8,519.76
Chácara KlabinR$9,713.88R$9,587.84R$9,642.54
LapaR$9,671.36R$9,516.13R$9,533.49
Campo BeloR$9,611.92R$9,461.86R$9,611.92
Vila LeopoldinaR$9,604.45R$9,717.35R$9,637.19
Vila RomanaR$9,339.90R$8,731.16R$9,167.52
Barra FundaR$9,307.36R$9,307.36R$9,458.46
Alto da LapaR$9,196.22R$9,232.56R$9,463.72
HigienópolisR$9,125.21R$9,186.78R$8,891.03
AclimaçãoR$9,078.52R$9,225.09R$9,265.55
PerdizesR$9,067.07R$8,837.57R$9,057.81
Vila ClementinoR$8,632.15R$8,632.15R$9,901.41
Bela VistaR$8,611.11R$8,861.62R$9,266.26
Bosque da SaúdeR$8,608.24R$8,264.38R$8,390.60
Santo AmaroR$8,209.75R$8,074.53R$8,760.33
RepúblicaR$7,582.79R$7,523.51R$6,975.00
IpirangaR$7,497.32R$7,187.74R$7,190.99
SaúdeR$7,333.33R$7,252.01R$7,857.14
CambuciR$6,766.49R$6,488.91R$6,500.00
Campos ElíseosR$6,704.55R$7,196.58R$6,701.39
Água RasaR$6,625.00R$6,674.49R$6,559.98
Bom RetiroR$6,456.69R$6,384.62R$6,055.66
LiberdadeR$6,285.71R$6,110.00R$6,158.01
Santa CecíliaR$6,168.75R$6,993.01R$7,544.49
Vila PrudenteR$6,144.77R$6,147.17R$6,244.89
TucuruviR$6,114.16R$6,158.59R$6,008.71
MoocaR$5,809.81R$5,804.07R$5,718.65
Vila AndradeR$5,724.64R$5,797.10R$6,043.17
MorumbiR$5,309.31R$5,209.65R$5,000.00
JaçanãR$5,096.38R$5,340.07R$5,500.23
Vila MedeirosR$4,995.46R$5,920.95R$6,008.58
TremembéR$4,910.80R$4,993.53R$4,891.41
São LucasR$4,909.86R$4,755.00R$4,801.96
SacomãR$4,400.00R$4,452.36R$4,474.23
SapopembaR$4,007.04R$4,871.55R$4,965.47
Fonte: Grupo Loft

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