Juros abusivos podem aparecer em um financiamento imobiliário, assim como em qualquer outra operação de crédito. Eles tornam o valor final que você vai pagar mais caro, pensando no seu bolso. Mas você pode e deve identificar cobranças injustas e contestá-las – seja por vias amistosas ou judiciais.
Ao longo deste artigo, vamos mostrar como fazer o cálculo das parcelas de um financiamento imobiliário e reconhecer juros abusivos. Vamos dividir também algumas dicas para evitar taxas injustas e como você pode conseguir os menores juros para seu financiamento imobiliário.
- Como saber se estou pagando juros abusivos no financiamento imobiliário?
- Como acabar com os juros abusivos no meu financiamento imobiliário?
- A Tabela Price gera juros abusivos no meu financiamento imobiliário?
- O IGP-M causa juros abusivos no financiamento imobiliário?
- O Procon resolve sobre juros abusivos no meu financiamento imobiliário?
- Como obter juros vantajosos no financiamento imobiliário?
Como saber se estou pagando juros abusivos no financiamento imobiliário?
Para saber se você está pagando juros abusivos no financiamento imobiliário, recomendamos que você verifique as cláusulas de seu contrato. Veja se as taxas que estão sendo praticadas estão dentro dos parâmetros estipulados pelo Banco Central (BC) e se as condições estão sendo cumpridas de acordo com o estabelecido entre você e o banco.
O fato é que não existe uma especificação legal clara sobre práticas que podem ser consideradas como juros abusivos. Por isso, é comum falarmos em juros abusivos quando eles estão acima da média calculada e divulgada pelo BC. Vale lembrar também que, nos financiamentos de imóvel, os juros não podem incidir sobre um valor em que já haja juros inseridos. Essa prática representaria juros compostos.
Vale checar também se você não está pagando valores elevados ou indevidos em outras taxas, como cobranças administrativas relativas ao financiamento. Você consegue consultá-las previamente em tabelas de tarifas. Tais documentos normalmente estão disponíveis nas páginas dos bancos na internet.
Outra possibilidade de cobrança indevida por parte dos bancos é a venda casada de seguros, como os prestamistas. Quem financia dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) só precisa contratar seguros por Morte e Invalidez Permanente e por Danos Físicos ao Imóvel (DFI). Pela Lei 8.078/1990, outros seguros vendidos pelo banco não podem condicionar a aprovação do crédito.
Como acabar com os juros abusivos no meu financiamento imobiliário?
Para acabar com os juros abusivos em seu financiamento imobiliário, a prevenção pode ser o melhor caminho. Procure saber quais são as taxas médias de juros calculadas pelo Banco Central para o tipo de operação contratada.
Segundo o BC, a taxa média anual para financiamentos de imóvel (para pessoas físicas) estava em 6,87% em março de 2021. Qualquer financiamento habitacional com taxas muito maiores que essa merece a atenção do comprador. Nesta página, o Banco Central informa também os juros médios praticados por cada banco.
Se você desconfiar que está pagando juros abusivos em um contrato já assinado, também pode tentar a revisão do contrato de financiamento imobiliário diretamente com o banco. Mudanças no contrato são direito de quem assinou um documento com cláusulas inadequadas.
O próprio Código de Defesa do Consumidor prevê que o comprador tem direito à “modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas”.
Em último caso, você deve procurar as entidades de defesa do consumidor do seu estado para conseguir mais orientações. Conversar com um advogado especialista em direito imobiliário para acionar a Justiça também é uma opção. Especialmente se todas as outras tentativas de resolução falharam.
A Tabela Price gera juros abusivos no meu financiamento imobiliário?
A Tabela Price é uma forma de divisão das parcelas que, apesar de tornar seu financiamento imobiliário mais caro que em outras modalidades de prestações, não gera juros abusivos. Ela está prevista pelo Banco Central e, se acordada com o banco no contrato, não deve ser questionada.
Na Tabela Price, o valor da prestação é sempre igual, do início ao fim do pagamento de parcelas (se desprezarmos a correção monetária). Enquanto isso, o Sistema de Amortização Constante (SAC) prevê a queda gradual do valor das parcelas, com o mesmo montante de amortização em cada uma delas. A amortização é uma fatia do saldo devedor que você paga mensalmente.
O saldo devedor cai mais lentamente na Tabela Price, tornando-a mais cara para o bolso do comprador. No entanto, ela traz algumas vantagens, dependendo do perfil do cliente. A principal delas é que essa modalidade tem prestações mais baixas no início da operação de financiamento.
Isso permite que pessoas com uma renda mensal menor consigam financiar sem comprometer mais de 30% dos seus vencimentos líquidos. A Tabela Price também é uma modalidade que costuma ser mais vantajosa para quem opta por prazos muito curtos de financiamento.
O IGP-M causa juros abusivos no financiamento imobiliário?
O IGP-M, ou Índice Geral de Preços de Mercado, não causa juros abusivos no financiamento imobiliário. E o principal motivo é que esse fator de correção não é utilizado pelos bancos, públicos ou privados, em suas linhas de crédito.
Normalmente, uma operação de crédito imobiliário é corrigida pela Taxa Referencial (TR) ou pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, fator ligado à inflação no país). Além disso, esse é um índice de correção – as taxas de juros são definidas e calculadas pelo banco.
O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Esse índice mede a variação de preços praticados no mercado de uma forma geral, o que acaba absorvendo a inflação de produtos e serviços. O IGP-M é apurado com base em outros índices: o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), o IPA (Índice de Preços do Atacado) e o IPC (Índice de Preços do Consumidor).
Pode ser que o IGP-M seja o fator de correção do seu contrato se você financiar diretamente com uma construtora, e não com um banco. Nesse caso, é preciso prestar bastante atenção ao índice que você vai acordar com a empresa, que costuma ter uma análise de crédito mais afrouxada que um banco. O também IGP-M é bastante usado também no mercado de aluguéis.
O Procon resolve sobre juros abusivos no meu financiamento imobiliário?
O Procon pode ser uma instância a recorrer quando você precisa resolver problemas sobre juros abusivos no seu financiamento imobiliário. Como já vimos, entidades de defesa dos direitos do consumidor devem ser acionadas quando o diálogo direto com o banco falha e está evidente que as taxas cobradas no seu contrato estão muito acima da média para o tipo de financiamento que você contraiu.
Enquanto consumidor, você tem o Código de Defesa do Consumidor a seu favor. É possível negociar uma revisão via Procon, Juizados Especiais Cíveis ou mesmo acionar a Justiça comum para revisar condições abusivas e obter o devido ressarcimento.
Fique atento: em ações para ações para contestar juros abusivos de financiamento imobiliário na Caixa Econômica, a competência é da Justiça Federal. Isso porque a Caixa é uma empresa pública federal, e, como estabelece a Constituição, casos ligados a ela devem ser encaminhados a juízes federais.
Se você optar por procurar o Procon, alguns estados já aceitam tanto o atendimento presencial, em postos indicados, quanto o eletrônico. O Procon de São Paulo, por exemplo, promete que consultas são respondidas em até cinco dias úteis e reclamações são registradas em até 15 dias, a partir da data de recebimento da reclamação.
Como obter juros vantajosos no financiamento imobiliário?
Ter ajuda especializada na hora de procurar um banco não só ajuda você a escapar de juros abusivos como também a conseguir taxas melhores e condições mais vantajosas. Esses são alguns dos motivos que levam muita gente a financiar com a Loft Cred.
Somos uma assessoria de crédito que reúne profissionais experientes no mercado. A grande vantagem de financiar conosco é que você não precisa lidar diretamente com o banco e nem perder o sono com a burocracia que faz parte do processo. Ao orçar seu financiamento com vários bancos parceiros chegamos à melhor proposta de crédito para o seu perfil. Você recebe orientação personalizada quanto à opção mais vantajosa disponível.
A Loft Cred também ajuda você a submeter sua proposta de financiamento aos bancos. Uma vez aprovado o seu crédito, nós enviamos documentos, preenchemos formulários e cuidamos de qualquer pendência na hora de analisá-los. Também nos encarregamos do registro do seu contrato no cartório competente e acompanhamos seu processo até que o dinheiro seja liberado ao vendedor.
