Você sabe como funciona a Lei do Distrato? Entenda!

Em dezembro de 2018, a Lei n.º 13.786 passou a regulamentar a resolução dos contratos imobiliários e, por isso, ficou conhecida como Lei do Distrato. Ela foi criada para trazer mais segurança jurídica para as partes envolvidas, principalmente em relação às regras em caso de desistência da compra.

Esse assunto era alvo constante de processos, porém, devido à falta de regulamentação legal, as regras aplicadas dependiam das decisões judiciais. Por isso mesmo, a lei se tornou um marco importante para facilitar a resolução de conflitos e esclarecer os direitos das partes.

Você sabe como ela funciona? Continue a leitura deste post e entenda os principais pontos da Lei do Distrato!

Quando a Lei do Distrato é aplicada?

O distrato de imóveis acontece quando uma das partes decide desfazer o que foi acordado, desistindo do contrato. Isso pode acontecer por diversos motivos: descumprimento das cláusulas contratuais por uma das partes ou falta de interesse na aquisição. Contudo, em todas as situações, é preciso observar as regras aplicáveis na rescisão.

A lei foi criada com foco nos imóveis na planta, mas pode ser aplicada à compra e venda dos prontos, sempre que o comprador for considerado consumidor. Em geral, isso acontece nas compras de empreendimentos vendidos por construtoras e incorporadoras.

Outro ponto importante é que a norma só se aplica aos contratos firmados após a sua vigência, ou seja, 27 de dezembro de 2018. Nas negociações anteriores, as regras ainda dependerão das decisões judiciais. Porém, nada impede que os tribunais firmem entendimento igual ao previsto na Lei do Distrato.

Quais são as principais regras previstas?

A Lei do Distrato aborda diversos pontos relacionados à desistência do contrato, abordando motivações, limites de multa e regras sobre o reembolso dos valores pagos. Desse modo, conhecer as regras previstas é fundamental antes de negociar um imóvel.

Direito de arrependimento

Você conhece o direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC)? Ele permite que os consumidores desistam das compras efetuadas fora do estabelecimento comercial (como nas compras online ou por telefone) em até 7 dias, recebendo o reembolso total do valor pago.

Na Lei do Distrato, esse direito foi adaptado para a compra de imóveis na planta. Nesse caso, quando a aquisição for feita fora da sede da construtora ou em estandes de vendas, o comprador pode desistir do negócio em até 7 dias, com direito ao reembolso de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.

Para isso, o comprador deve encaminhar uma carta registrada com aviso de recebimento informando a intenção de desistir do contrato. O cálculo do prazo considerará a data de postagem para verificar se o direito foi exercido nos 7 dias previstos na lei.

Atraso na obra

O atraso na obra é uma das principais preocupações do comprador, pois afeta todo o seu planejamento e pode trazer mais custos com aluguel e outras despesas devido ao adiamento em sua mudança. Por isso, esse é um dos assuntos mais discutidos nas ações judiciais sobre a compra de imóveis na planta.

Uma prática comum nos contratos era trazer a possibilidade de atrasos de até 180 dias, sem que isso trouxesse penalidades para o vendedor. A Lei do Distrato consolidou essa regra, prevendo que a entrega do imóvel nesse prazo não justifica a desistência da compra, desde que esteja prevista de forma clara e destacada no contrato. Por outro lado, se o atraso ultrapassar esse prazo, o comprador terá duas alternativas:

• desistir do contrato, recebendo o reembolso de todos os valores pagos e da multa estabelecida;
• manter o contrato e receber uma indenização equivalente a 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso.

Todos os valores pagos devem ser corrigidos monetariamente. Porém, vale destacar que as duas possibilidades não são cumulativas, ou seja, é preciso escolher entre a desistência com reembolso e a indenização.

Multa na rescisão

Quando o comprador desiste do contrato sem que o vendedor tenha dado causa à rescisão, é preciso arcar com a multa prevista na cláusula específica. Os limites dessa penalidade também eram alvo constante de discussão judicial, então, a lei regulamentou o assunto.

Ao desistir da compra, o consumidor tem direito ao reembolso dos valores pagos com a dedução da comissão de corretagem e da multa contratual limitada a 25% do valor pago. No entanto, se o empreendimento estiver sob regime de afetação, em que o terreno e as obras não se misturam com o resto do patrimônio da construtora, a multa pode ser de até 50%.

Além disso, se o imóvel foi disponibilizado ao comprador antes da desistência, ele terá que arcar com impostos, condomínio e taxa de fruição (como um aluguel) pelo tempo de uso, além de outras despesas previstas no contrato.

Prazo de reembolso

Em caso de resolução por atraso na obra, o reembolso deve ser feito pela construtora em até 60 dias contados da data da desistência. Porém, quando isso acontece por iniciativa do comprador, sem culpa do vendedor, as regras são diferentes. Aqui, existem dois prazos distintos:

• 180 dias após o distrato: quando o empreendimento não está sob o regime de afetação;
• 30 dias após a expedição do habite-se: quando está sob o regime de afetação.

O que fazer nos casos em que a lei não é aplicável?

Nos casos em que a lei não for aplicável, o ideal é tentar entrar em um acordo. Porém, caso o comprador discorde dos termos ou tenha dúvidas sobre a validade das cláusulas contratuais, é fundamental procurar suporte profissional.

Em alguns casos, é necessário entrar com uma ação judicial específica para que os direitos e deveres das partes sejam avaliados pelo juiz, que determinará as regras aplicáveis de acordo com as provas apresentadas.

Pronto! Agora que você já conhece as principais regras previstas pela Lei do Distrato, fica mais fácil compreender quais são os direitos e deveres das partes caso seja necessário rescindir o contrato.