Em todo financiamento imobiliário ou empréstimo existe um limite que pode ser financiado pelo banco. Descubra o que é o LTV e aprenda a calcular seu valor
Em qualquer operação de crédito, como um financiamento imobiliário, existe um valor limite que pode ser financiado pelo banco ou instituição financeira. Se você está avaliando comprar um imóvel, é possível ter uma ideia do máximo que você consegue financiar – graças ao loan-to-value, um indicador também chamado de quota de financiamento.
Vamos ver o que é LTV, aprender a calculá-lo e saber o que isso importa na hora de financiar um imóvel.
O que é LTV (loan-to-value)?
Loan-to-value (LTV) é um indicador que determina o quanto do valor de avaliação do imóvel será concedido como crédito em operações como financiamentos imobiliários e empréstimos com garantia de imóvel. Com o LTV, você sabe qual o valor máximo de crédito que você pode conseguir, e que depois será completado com a entrada.
O que o LTV tem de importante é ser calculado pelo banco ou instituição financeira com base no perfil de crédito de quem toma o empréstimo. Assim, você consegue liberar o maior valor possível em crédito e reduz o risco de inadimplência.
Ah: você pode estar se perguntando qual o significado de LTV. O loan-to-value não tem tradução exata para o português, mas poderia ser chamado de “valor do empréstimo”. Algumas instituições chamam o LTV de rácio financeiro ou de quota de financiamento!
O que é LTV no financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma das operações onde o loan-to-value (LTV) é mais importante. Por exemplo: vai financiar a casa própria? O que o LTV define é o quanto você pode conseguir de financiamento com base no valor da casa – e o resto é completado com a entrada que você terá que dar.
No financiamento imobiliário, você vai ver o LTV ao comparar propostas de crédito entre bancos ou instituições de crédito. Ele costuma variar de acordo com a taxa de juros, o prazo, o tipo de imóvel e a forma como o empréstimo será pago.
Mas lembre-se! Na oferta que for feita para você, o LTV vai depender da sua análise financeira e de crédito. Se, por exemplo, você tem um bom histórico de pagamentos e hábitos de consumo saudáveis, a tendência é que o valor máximo do seu financiamento seja mais alto. Vale também o contrário: maus hábitos, menor valor máximo que o LTV vai te dar no financiamento imobiliário – assim como acontece com o score de crédito.
Como calcular o LTV
Mesmo que o valor máximo liberado para sua operação de crédito ou financiamento imobiliário varie (afinal, é o banco ou instituição que vai fazer o cálculo), dá para ter uma ideia de como calcular o LTV.
Para a fórmula do loan-to-value, é preciso somar a quantia do empréstimo com outras dívidas acumuladas – como, por exemplo, no caso de um empréstimo com garantia de imóvel no qual sua casa ainda não está totalmente quitada. Tudo isso será dividido pelo valor do imóvel, chegando a um LTV que vai até 100.
A fórmula do loan-to-value em um empréstimo com garantia de imóvel, então, fica assim:
LTV = (Valor solicitado no empréstimo + Interveniente quitante [por exemplo, uma casa usada como garantia]) + Dívidas / Valor do imóvel x 100%.
Por exemplo, supondo que você tenha:
Solicitado R$ 40 mil de empréstimo
R$ 10 mil de IQ
R$ 2 mil de outras dívidas
Valor do imóvel = R$ 90 mil
Assim é a forma como você vai calcular o LTV:
LTV = (40.000 + 10.000 + 2.000) / 90.000 x 100%
LTV = 52.000 / 90.000 x 100%
LTV = 0,52 x 90%
LTV = 46,8%
Mas não necessariamente você vai receber esse valor máximo. Como a gente já mostrou, depende também da taxa de juros contratada, do tipo e imóvel que você pretende financiar/usar como garantia e da forma de amortização escolhida.
É possível ter valor de financiamento superior ao LTV máximo permitido?
Mesmo se seu loan-to value máximo for alto, nem sempre o LTV liberado chegará ao valor máximo calculado. A liberação pelo banco pode ser menor, dependendo da taxa de juros contratada, do tipo e imóvel que pretende financiar ou usar como garantia e do sistema de amortização escolhido.
Juntando essa regra à análise de crédito para seu financiamento imobiliário, portanto, seu LTV vai determinar o máximo que o banco te oferecerá. Então, não é possível conseguir um valor de financiamento superior ao LTV máximo já permitido: o limite da quota de financiamento já foi determinado.
O que significa quota de financiamento?
Talvez você já tenha visto na Caixa Econômica Federal ou outros bancos e instituições credores o uso do termo quota de financiamento para calcular o valor máximo que é possível obter no seu financiamento. Como nós vimos anteriormente, o que quota de financiamento significa é o mesmo que aqui chamamos de loan-to-value, ou LTV.
Ah, e lembre-se! Por resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN), o valor dos financiamentos imobiliários podem compor até 80% do valor de avaliação do imóvel – ou 90% em financiamentos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) ou pelo Sistema de Amortização Crescente (SACRE). Os valores valem tanto no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) quanto no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
Aproveite e veja o que a quota de financiamento significa em cada modalidade e seus limites:
| 80% | 90% | 60% |
| No financiamento para aquisição de imóvel residencial ou de financiamento a pessoa natural para construção de imóvel residencial. | No caso de financiamento imobiliário com uso do Sistema de Amortização Constante (SAC) ou do Sistema de Amortização Crescente (SACRE). | Nas operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais (home equity ou refinanciamento). |
O LTV e o certificado de recebíveis imobiliários (CRI)
Se você investe em fundos imobiliários, já deve ter se deparado também com o loan-to-value como um fator para ser avaliado em operações baseadas no chamado Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Sim: o LTV também entra em investimentos feitos em Bolsa! Isto acontece porque o LTV funciona também como um avaliador do risco de um CRI.
Para entender: o Certificado de Recebíveis Imobiliários é um título que gera um direito de crédito ao investidor, injetando dinheiro em um investimento no setor de imóveis. Ou seja, você compra cotas ou um título de um investimento imobiliário e ganha juros sobre o valor investido com o passar do tempo.
Como muitos fundos imobiliários investem em CRI, o loan-to-value ganha importância para quem quer avaliar o risco de inadimplência de um investimento que faça parte do fundo. Como explicou o professor Arthur Vieira de Moraes à Exame:
“Quanto mais alto for o LTV, mais arriscado é o empréstimo. Nos empréstimos clean (sem garantia), o LTV é 100, como é comum em alguns fundos de CRI. Neste caso, não tem fundos de reserva, subordinação de cotas e garantia real. A única garantia neste caso é o devedor dizendo que irá pagar. Já quando existe uma garantia de metade do empréstimo, o LTV é de 50. Isso significa que o risco da operação é menor.”
Na hora de financiar, não complique!
Loan-to-value, quota de financiamento, sistema de amortização, score de crédito, custo efetivo total… a gente sabe melhor do que ninguém como sobram expressões difíceis e dá um trabalho grande conhecer tudo.
Antes de um financiamento imobiliário, é importante conhecer etapas e nomes do processo. Mas mais importante que isso é ter o apoio de uma assessoria de crédito para não complicar as coisas.
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