O pacto comissório é uma cláusula que gera bastante controvérsia na hora de tomar um empréstimo ou fazer um financiamento. Esta medida permite que um banco ou instituição financeira tome uma propriedade deixada como garantia por quem está inadimplente. Mas como funciona a lógica do pacto comissório no contexto de compra e venda de imóveis? O que diz o Código Civil: é permitido ou não?
Vamos explicar neste artigo o que é o pacto comissório, sua relação com a alienação fiduciária, sua situação legal e também a diferença em relação ao pacto marciano, que é mais usado no Brasil.
O que é pacto comissório?
Para entender o que é o pacto comissório de uma forma mais simplificada que o juridiquês, a gente parte de duas figuras: o credor e o devedor. Por exemplo, um banco e uma pessoa que toma crédito nesse banco (como um empréstimo com garantia de imóvel). De modo geral, o pacto comissório é uma cláusula que prevê a perda dos direitos contratuais por parte de quem não cumprir o que está acordado.
De forma mais clara, o pacto comissório em um contrato que envolve uma propriedade dada como garantia, isto é, uma autorização para que o credor se aproprie desta propriedade em caso de inadimplência do devedor. Se a dívida não é paga mesmo com acionamento na Justiça, pelos termos do pacto comissório este mesmo bem seria apropriado pelo credor.
Como forma de defender a parte mais fraca (o devedor), o Código Civil brasileiro proíbe a estipulação do pacto comissório. Fica permitido, apenas, que o credor possa reter a propriedade/bem, alienar a um terceiro e usar os valores recebidos para amortizar a dívida enquanto este bem segue pertencendo oficialmente ao devedor. É o que a gente mostra a seguir.
Qual a relação com a alienação fiduciária?
Em um caso de compra e venda de imóvel, o pacto comissório pode se confundir com a alienação fiduciária – a modalidade de garantia que envolve transferir, em troca de crédito, a posse de um bem tangível ao credor (fiduciário) até que a dívida seja paga. O devedor (fiduciante) mantém a propriedade do bem ao longo de todo o processo. Esse tipo de garantia é aplicado em operações de financiamento imobiliário, assim como hipotecas.
Se na figura do pacto comissório ocorre por força a transferência total da propriedade ao credor no caso de incumprimento, na alienação fiduciária o devedor retém a propriedade – seja por exemplo um carro ou casa deixados como garantia – até a dívida ser resolvida.
A alienação fiduciária também é preferida pelos credores porque permite uma execução rápida para saldar dívidas caso o devedor não pague o que deve pelo contrato. O credor pode, por exemplo, se reservar a emprestar ou alugar o bem no meio tempo.
Na propriedade fiduciária, o devedor reserva a propriedade ao credor até a satisfação da obrigação.
Resumindo, o pacto comissório e a alienação fiduciária têm uma diferença fundamental: como, por lei, não pode haver a posse da propriedade dada em garantia por parte do credor, ele só poderá reter este bem provisoriamente, pelos termos da alienação fiduciária. Vale tanto para casos de alienação fiduciária entre particulares ou para bancos que fornecem crédito!
Qual a diferença entre pacto comissório e pacto marciano?
Se o pacto comissório acabou proibido por lei ao prever a transferência total da propriedade dada em garantia ao credor em caso de inadimplência, sem chance de retorno, outra modalidade tem sido mais usada como forma de alienação fiduciária: o pacto marciano.
O pacto marciano, diferente do pacto comissório, também permite a apropriação pelo credor da propriedade dada em garantia. No entanto, ele exige a avaliação independente do preço justo (seja de um imóvel ou do bem dado em garantia) e também a devolução de qualquer valor excedente da dívida para o devedor. De qualquer forma, tudo precisa ser acertado previamente entre as partes!
Ou seja, com o pacto marciano, a transferência do bem para o credor para diminuir ou quitar o saldo devedor só ocorre com acordo para a intermediação de uma avaliação justa. Assim, diminuindo o risco de que a propriedade seja vendida por um preço inferior ao que ela realmente valha, o que prejudicaria ainda mais o devedor.
Atualmente, ao contrário do pacto comissório, já há jurisprudência que permite a estipulação do pacto marciano em contratos de alienação fiduciária no Brasil.
Dicas sobre pacto comissório
Pacto comissório, alienação fiduciária, pacto marciano… o que não falta no mundo do crédito são expressões difíceis que podem atrapalhar a compreensão do processo de tomar um empréstimo ou fazer um financiamento imobiliário.
Nestes casos em que o juridiquês faz as coisas parecerem mais difíceis do que elas são, estar munido de uma assessoria de crédito é uma parte fundamental para ir adiante. Além de permitir que você decifre os termos dos contratos, uma equipe especializada te orienta e ajuda a conseguir as melhores condições possíveis para financiar aquele sonho antigo.
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