O Grupo Loft, startup do mercado imobiliário que usa tecnologia para facilitar a compra, a venda, o financiamento e o aluguel sem fiador, divulgou pesquisa inédita que mostra que os imóveis localizados em uma mesma via podem ter diferença de preço de quase 150% em Belo Horizonte.
Na Avenida do Contorno, por exemplo, um apartamento próximo da Rua Carangola, no Santo Antônio, tende a ser 148% mais valorizado do que um imóvel com as mesmas características localizado perto da Rua Paracatu, no Santo Agostinho.
Já na Rua da Bahia, na Centro-Sul, o preço de um apartamento tende a ser 147% mais alto se ele estiver próximo à Rua Fernandes Tourinho, na Savassi, em relação a um imóvel com as mesmas características próximo à Rua dos Tupinambás, no Centro.
Essas foram as maiores diferenças encontradas no estudo, que analisou a valorização dos imóveis ao longo de 18 das principais vias da cidade – veja abaixo os dados completos.
Na outra ponta, a menor diferença encontrada foi na Rua Paraíba, também na Savassi. Na via, estando o imóvel próximo à Rua dos Inconfidentes ou próximo à Avenida Cristóvão Colombo, a variação é de 23%.
Para essa análise, foi utilizada os dados da Calculadora de Preços Loft, um modelo estatístico que permite simular como variam os preços de apartamentos exatamente com as mesmas características, alterando apenas a sua localização. Essa simulação considerou um apartamento de 100 m2, com três quartos e um banheiro, construído em 1990.
A ferramenta de precificação da Loft, que utiliza machine learning, foi treinada considerando mais de 10 milhões de anúncios e 5 mil transações, feitas com ou sem participação da Loft.
“Nosso estudo mostra o quão importante é a localização de um imóvel. Veja o quanto pode variar o preço numa mesma rua. Numa distância menor que 1 km, o valor do m2 pode ser duas vezes maior”, afirma o economista Rodger Campos, gerente de dados da Loft.
A fator localização resume diferentes características que são importantes para a definição do preço, como conservação do entorno, oferta de serviços, barulho, facilidade de acesso, entre outros pontos.
O levantamento, afirma Campos, mostra o quanto compradores e vendedores precisam estar atentos (e com informações precisas) para chegarem ao preço correto do imóvel.
“Os dados também mostram que pode ser possível adquirir um imóvel numa região de seu interesse que, em um primeiro momento, parecia acima do seu orçamento, apenas se deslocando um pouco.”
Diferença do preço do m2 mínimo e máximo nas vias analisadas
| Via | Valor mínimo do m2 | Valor máximo do m2 | Variação min-max (em %) | Referência (mínimo) | Referência (máximo) |
| Avenida do Contorno | R$2,921.94 | R$7,241.06 | 148% | Rua Paracatu | Rua Carangola |
| Rua da Bahia | R$3,184.30 | R$7,859.97 | 147% | Rua dos Tupinambás | Rua Fernandes Tourinho |
| Avenida Afonso Pena | R$3,362.09 | R$7,037.04 | 109% | Avenida Amazonas | Avenida Bernardo Monteiro |
| Rua São Paulo | R$3,313.50 | R$6,926.09 | 109% | Rua dos Caetés | Rua Alvarenga Peixoto |
| Avenida Olegario Maciel | R$3,476.70 | R$7,145.51 | 106% | Rua dos Tupis | Avenida Alvares Cabral |
| Avenida Francisco Sales | R$3,522.34 | R$7,049.48 | 100% | Rua Itajubá | Avenida Brasil |
| Rua Ouro Preto | R$4,146.92 | R$7,465.34 | 80% | Avenida do Contorno | Martim de Carvalho |
| Rua Alvarenga Peixoto | R$4,740.95 | R$8,268.35 | 74% | Avenida do Contorno | Avenida Barbacena |
| Rua Dos Goitacazes | R$3,336.27 | R$5,797.00 | 74% | Rua Tenente Brito Melo | Rua Ouro Preto |
| Rua Ceará | R$4,649.01 | R$7,282.50 | 57% | Rua Domingos Vieira | Rua Bernardo Guimarães |
| Rua Lavras | R$4,479.12 | R$6,849.87 | 53% | Rua La Paz | Rua Padre Severino |
| Rua Jacui | R$3,261.83 | R$4,960.82 | 52% | Rua Julião | Rua Wilsom Modesto Ribeiro |
| Avenida Brasil | R$4,812.52 | R$7,065.35 | 47% | Rua Maranhão | Avenida Francisco Sales |
| Rua dos Guajajaras | R$3,738.66 | R$5,240.64 | 40% | Avenida do Contorno | Rua Paracatu |
| Rua Santa Rita Durão | R$5,140.84 | R$7,165.58 | 39% | Avenida Afonso Pena | Rua Paraíba |
| Rua Sergipe | R$5,281.28 | R$7,217.36 | 37% | Rua dos Guajajaras | Rua Antônio de Albuquerque |
| Rua dos Aimores | R$5,342.59 | R$7,003.90 | 31% | Avenida João Pinheiro | Rua Mato Grosso |
| Rua Paraíba | R$5,995.89 | R$7,382.74 | 23% | Avenida Cristóvão Colombo | Rua dos Inconfidentes |
Veja: Preços de apartamentos localizados em uma mesma rua podem variar até 90% no Rio de Janeiro e Preços de apartamentos numa mesma via podem variar mais de 200% em São Paulo
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