Depois que você decide vender o apartamento e o coloca no mercado, passa a sonhar com a melhor proposta de compra possível, certo? Quando ela chegar, é preciso saber o que avaliar. Eis o tema deste blog post!
O que é proposta de compra de imóvel?
A proposta de compra de imóvel é um documento entregue ao proprietário pelo potencial comprador. Ela sinaliza o preço que o interessado está disposto a pagar e sob quais condições (por exemplo: qual a quantia de entrada, se propõe uma troca de imóveis, em qual data poderia pagar, etc)
Não se trata de um instrumento legal, como um contrato de compra e venda que compromete juridicamente as duas partes – este documento só vem depois do aceite da proposta de compra de imóvel.
Caso o vendedor concorde com a proposta, no entanto, as duas partes podem optar por assiná-lo e autenticá-lo para oficializar o combinado. Dessa forma, evitam-se complicações e desentendimentos mais adiante.
Há três respostas possíveis para uma proposta de compra de imóvel:
- Aceite: valor e condições são aceitos tal qual estão
- Contraproposta: o vendedor negocia a alteração de termos para fechar o negócio
- Recusa: o vendedor não aceita valor e condições, nem tem interesse em dar continuidade às negociações
O que contém a carta de proposta de compra de imóvel?
É importante que a proposta de compra de imóvel seja clara, concisa e contenha essas informações essenciais:
- Nome, RG, CPF e contatos pessoais do potencial comprador
- Nome, RG, CPF e contatos pessoais do vendedor
- Endereço, metragem e outras especificações do imóvel em questão
- Informações sobre o corretor de imóveis e/ou imobiliária envolvidos (quando há)
- Valor que o potencial comprador se dispõe a pagar
- Condições de pagamento
- Data da proposta
- Assinatura do potencial comprador
Seis características de uma boa proposta de compra de imóvel
1. A negociação é registrada
No caso de uma proposta de compra e venda de imóvel, é melhor não se ater a acordos verbais. Prefira receber a proposta de compra de imóvel por e-mail e respondê-la eletronicamente também, para ter uma trilha documental. Toda vez que a proposta for alterada, lembre-se de pedir uma nova versão do documento.
2. O valor está próximo ao que você solicitou
No Brasil, a negociação é comum. Ou seja, mesmo que o valor não seja exatamente aquele que você pediu, vale avaliá-lo de cabeça fria. Estamos todos acostumados a pedir um desconto – inclusive em uma proposta de compra de imóvel. É importante manter isso em mente para entender se há (ou não) espaço para eventual desconto.
“Entender o motivo da venda ajuda bastante a avaliar qual a margem de preço e como avaliar propostas de compra de uma forma balanceada entre racional e emocional”, explica Breno Nascimento, do time de aquisições da Loft.
Um exemplo: um casal que esteja se vendendo um imóvel para se mudar tem um dado conjunto de expectativas em relação ao preço (visto que será utilizado para a compra do imóvel seguinte), enquanto um investidor que parou de alugar o imóvel e está arcando com custos fixos (como IPTU e condomínio) tem outro.
Para que as coisas deem certo mais rápido, lembre-se de alinhar seu preço com a realidade do mercado. No país, valores de pedida podem estar até 40% acima daqueles transacionados de fato, o que gera frustração e lentidão no processo de venda.
“Não existe um valor certo e único para um imóvel, e sim um valor que o mercado está disposto a pagar”, resume Breno.
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3. As condições de pagamento são claras
No documento, devem constar o valor a ser dado como entrada (à vista) e de qual forma o restante será pago (geralmente, via financiamento imobiliário).
É possível que o interessado proponha outros tipos de pagamento também, como uma sugestão de permuta de imóveis, uma modalidade que está ganhando popularidade no Brasil (e que a Loft emprega!).
4. As exigências quanto à entrega do imóvel são factíveis
Caso o vendedor aceite a proposta de compra de imóvel, vai ter que deixá-lo em algum momento. A proposta pode incluir uma data específica ou pedir que determinados aspectos da casa sejam mantidos, reformados ou retirados antes da venda.
“A maioria das pessoas, ao comprar um imóvel pronto, acaba fazendo algumas intervenções e, se o imóvel for mais antigo, deverá fazer intervenções mais profundas na estrutura. Talvez o comprador esteja levando isso em consideração”, aponta Breno.
5. O potencial comprador do imóvel tem um bom histórico
O vendedor tem direito de saber para quem está vendendo seu imóvel e pode pedir sua certidão de quitação de tributos federais e outras certidões negativas. Caso o nome esteja limpo, ótimo. Caso contrário, você deve levar isso em consideração também.
6. Em caso de aceite, um contrato formal é feito
Na parte mais juridicamente relevante do processo, a proposta de compra e venda de imóvel vira um contrato de compra e venda, que eventualmente será incluído na escritura pública daquela unidade – efetivamente transferindo a propriedade de uma pessoa para outra.
O ideal é contar com o auxílio de profissionais da área para garantir que nada passe despercebido, já que é melhor prevenir do que remediar.
“Pode ser que você recuse outras propostas e siga com um comprador que teve uma proposta mais alta, mas não é incomum haver problemas documentais, financeiros ou até mesmo uma desistência”, fala Breno. “Garanta que o comprador firme um contrato de compra e venda e você receba um sinal de pelo menos 10% para garantir o acordo.”
Leia também: Como vender um apartamento rápido: aprenda a otimizar esse processo
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Quem vende seu apartamento para a Loft (que paga à vista) ou através da plataforma da Loft (que tem mais 1 de milhão de visitantes por mês) pode contar com todos os seus serviços, que incluem assistência jurídica, de vendas, financeira e mais.
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Os diferenciais da Loft
A Loft usa tecnologia de inteligência artificial e dados de transações reais em sua plataforma de compra e venda de imóveis, o que resulta em valores de venda mais precisos e transações mais rápidas.
“Se o valor de venda for muito acima [do praticado pelo mercado], o tempo de venda será muito elevado, haverá poucas ou nenhuma proposta, e a frustração será certa”, fala Breno. “As propostas da Loft são baseadas em transações realizadas em matrícula, levando-se em consideração as transações, o cenário imobiliário de determinada região, quais imóveis são realmente comparáveis e quais variáveis influenciam na precificação.”
Além disso, a natureza digital do negócio ajuda a vender imóveis mesmo em momentos de pouco contato, como na pandemia de coronavírus, que impactou fortemente esse setor e potencialmente o transformou de forma definitiva.
“A experiência da plataforma da Loft – com plantas dos apartamentos, informações completas, tour virtual – permite que vendedor e comprador interajam de forma cada vez mais fluida, sem precisar fazer visitas físicas“, continua Breno.
“O filtro do comprador está cada vez mais assertivo, garantindo eficiência para ambos os lados. O comprador faz uma proposta apenas para o que realmente interessa e o vendedor recebe propostas cada vez mais quentes.”
Mesmo em meio à quarentena e aos protocolos de distanciamento social, com a consequente queda de visitas em pessoa, na Loft, as propostas e vendas aumentaram.
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