Proximidade com metrô valoriza imóveis em São Paulo

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Apartamentos próximos a estações da linha Amarela do metrô são, em média, 4% mais caros do que aqueles mais distantes

04 de julho de 2022

Atualizado: 07 de julho de 2022 6 min de leitura
Fachada da estação Faria Lima, uma das 11 da linha amarela do metrô

Estar próximo a uma estação de metrô da linha amarela, em São Paulo, valoriza o preço do imóvel em 4%, em média. Foi o que revelou um levantamento do Loft Dados, o núcleo multidisciplinar da Loft que dissemina análises sobre o mercado imobiliário para a sociedade.

A pesquisa considerou um apartamento com preço médio de R$ 718.000 (valor de referência considerando a média de toda a amostra estudada). A cada 500 metros de distância de uma das estações da linha amarela há um desconto de aproximadamente R$ 29.000 no valor do imóvel.

Para o economista urbano e gerente de dados da Loft, Rodger Campos, o resultado revela a relevância da mobilidade para os moradores de São Paulo. "Essa é uma questão central para qualquer pessoa que está pensando em comprar um imóvel em São Paulo, independentemente da sua faixa de renda e do modal de transporte que utiliza, seja metrô, trem, ônibus, bicicleta ou a pé", analisa Campos.

Em cada estação, um perfil

Com 12,8 quilômetros de extensão, a linha amarela é operada por uma empresa privada e possui onze estações: Luz, República, Higienópolis-Mackenzie, Paulista, Oscar Freire, Fradique Coutinho, Faria Lima, Pinheiros, Butantã, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia.

"Essa faixa de metrô passa por um trecho da cidade de renda média elevada. Isso significa um poder de compra muito grande e, evidentemente, os investimentos imobiliários querem se aproximar disso. Se faz oferta onde se tem a certeza da demanda", explica o urbanista e professor da Universidade Mackenzie, Antonio Claudio Fonseca.

Proximidade com estação de metrô Higienópolis-Mackenzie, da linha amarela, valoriza metro quadrado do imóvel
Prédio na rua Pará fica a 600 metros da estação Higienópolis-Mackenzie, da linha amarela do metrô, onde a proximidade valoriza o m² em cerca de 1%. Foto: Loft

Ainda que o levantamento do Loft Dados tenha revelado impacto positivo no valor dos imóveis próximos ao metrô, esse efeito não é uniforme. A proximidade com as estações Higienópolis-Mackenzie, Faria Lima e Fradique Coutinho praticamente não influenciou o valor dos imóveis: seja a 100 ou a 600 metros de distância, o preço do metro quadrado valoriza em torno de 1%, apenas. No caso da estação Pinheiros, a influência também é baixa: só há um incremento de 2% a 3% no preço do metro quadrado nas unidades localizadas entre 500 e 600 metros de distância.

Na Luz, o efeito da proximidade no preço dos apartamentos é o mais forte. A 600 metros, o valor do metro quadrado pode ser entre 6% e 7% mais barato do que ao lado da estação. Também ficam mais valorizados os imóveis mais próximos das estações República, Oscar Freire e Butantã.

O efeito inverso, em que o preço aumenta conforme o afastamento, foi identificado em duas estações. O metro quadrado de um imóvel a 600 metros da estação Paulista pode ser até 3% mais caro do que o de imóveis mais próximos. Já na São Paulo-Morumbi, essa valorização chega a 3,7%.

Nas estações Higienópolis-Mackenzie, Fradique Coutinho, Faria Lima e Pinheiros a distância tem menos efeito sobre o preço do metro quadrado dos imóveis. Infográfico: Rodolfo Almeida
Preço do metro quadrado aumenta ao se distanciar das estações São Paulo-Morumbi, Paulista, Faria Lima, Fradique Coutinho e Higienópolis-Mackenzie. O efeito é inverso nas estações Pinheiros, República, Butantã, Oscar Freire e Luz. Infográfico: Rodolfo Almeida

Para o economista urbano Rodger Campos, o efeito positivo que o distanciamento tem sobre o preço do imóvel significa que, nessas regiões, ter um transporte público na porta de casa pode não ser prioridade para os moradores. "Essa leitura por parte dos vizinhos está relacionada a problemas que as estações de metrô podem atrair, como assaltos, excesso de movimentação e barulho", explica.

Proximidade do metrô valoriza imóveis e é desejo da maioria

Um estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) revelou que localização é um fator prioritário na escolha de um imóvel - em especial nos grandes centros como São Paulo, em processo de expansão da urbanização. E que essa demanda por morar perto de onde há transporte público vai ficar ainda mais forte até 2040.

A verticalização acelerada da cidade no entorno de linhas de metrô, trem e corredores de ônibus é circunstância do Plano Diretor Estratégico de 2014. "O Plano Diretor fez esse projeto, está contido claramente, produzir adensamento ao longo dos eixos de circulação prioritário da cidade", ressalta o urbanista Antonio Claudio Fonseca.

Proximidade com estação de metrô Fradique Coutinho, da linha amarela, valoriza metro quadrado
Prédio no bairro de Pinheiros fica a apenas 450m da estação Fradique Coutinho da linha amarela do metrô, onde a proximidade não influencia muito o preço dos imóveis. Foto: Loft

Para Fonseca, o que a cidade tem ganhado com isso é um portfólio imobiliário mais diverso. "Em uma distância de até 500 metros, mais ou menos, é muito claro como o discurso de venda do imóvel está ligado à mobilidade por conta do metrô", observa. "Apartamentos tipo studio são típicos desse entorno especialmente porque têm que estar configurados dentro do conceito de cidade viva, que tem serviços, que tem balada e que tem a facilidade de usar o transporte público para circular para qualquer canto".

Por conta dos diferentes perfis de público interessado em morar próximo ao metrô, também tem aumentado o percentual de empreendimentos multipropostas, com tamanhos de plantas variados. "Há quinze anos, isso era impensável. Hoje é comum, especialmente nessas regiões, prédios com apartamentos de um, dois e três dormitórios, abrigando diferentes configurações familiares", analisa o urbanista.

Sobre a pesquisa

O levantamento do Loft Dados estudou o efeito da distância em 307.530 imóveis na região da linha amarela do metrô de São Paulo. São informações de anúncios publicados entre maio de 2019 e março de 2022. A estação Vila Sônia não foi considerada na pesquisa pois durante o período analisado ela ainda não funcionava integralmente e, portanto, não constava na base da prefeitura de São Paulo, usada como referência pelo núcleo.

Foi coordenadora de vídeo do Portal Loft. Jornalista formada pela Cásper Líbero, trabalhou na Editora Globo e G1 antes de migrar para a televisão. Na TV Globo, onde atuou por 14 anos, fez apuração, produção, gravação e edição de hardnews e conteúdo especial para Jornal da Globo, SPTV, Hora Um e Globo Rural.

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