Entenda como funciona a quebra de contrato de aluguel

O registro das condições e os termos de locação de um imóvel é essencial para que tudo aconteça da melhor maneira possível entre locador e locatário, certo? Entretanto, mesmo com o documento, há a chance de ocorrer a quebra de contrato de aluguel.

A ação pode partir tanto do dono do imóvel quanto do inquilino. Ainda que essa seja uma situação fora do esperado, ela pode ser realizada de maneira amigável e transparente para os envolvidos neste acordo.

Neste artigo, listamos tudo o que você precisa saber sobre o assunto, desde como funciona a quebra de contrato de aluguel até como executá-la sem dores de cabeça. Acompanhe a leitura!

O que é a quebra de um contrato de aluguel? 

A quebra de um contrato de aluguel ocorre quando uma das partes envolvidas não cumpre com as obrigações estabelecidas no documento. Portanto, é como se um acordo de confiança fosse rompido.

Por exemplo, se o locatário deixar de pagar o aluguel combinado ou se o locador não realizar os reparos necessários para utilização segura do imóvel, o contrato terá sido quebrado. Essa situação pode gerar conflitos e incertezas, resultando em insegurança sobre o que foi previamente acordado.

Para lidar com isso, é essencial conhecer a Lei nº 8.245/1991, a famosa Lei do Inquilinato. Ela regulamenta as relações entre proprietários e inquilinos no Brasil e estabelece os direitos e deveres dos envolvidos, oferecendo base legal para lidar com questões relacionadas ao aluguel — inclusive, com a quebra de contrato.

Quando o contrato de aluguel é quebrado?

Entendido o conceito, é hora de saber em quais momentos a quebra de contrato de aluguel acontece. Em geral, ela ocorre quando uma das partes envolvidas descumpre o que está no acordo — seja ele de 6 meses, de 1 ano ou com outra validade.

Isso pode acontecer por diversos motivos, como mudança de cidade por causa de trabalho, falta de pagamento de aluguel e necessidade de reparos urgentes, entre outros.

A Lei do Inquilinato prevê diversas situações nas quais o documento é quebrado, como:

• inadimplência: o proprietário pode tomar medidas legais para proteger seus direitos quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou encargos previstos no contrato por determinado período;
• descumprimento das obrigações: se o locatário não cumprir as suas obrigações relacionadas à casa, ao apartamento ou a outro bem imobiliário, o locador tem o direito de tomar providências;
• sublocação sem autorização: caso o inquilino faça a sublocação do imóvel a terceiros sem a devida autorização do locador, isso pode ser considerado uma quebra de contrato.

Em cada situação, é importante buscar orientação jurídica para entender os procedimentos adequados, além dos direitos e deveres de cada um. A Lei do Inquilinato fornece diretrizes para lidar com esses casos, visando equilibrar os interesses tanto do proprietário quanto do inquilino.

Quebra de contrato de aluguel pelo locador

Quando se trata de contratos de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses, caso o inquilino continue no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, é feita uma prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado.

Com isso, o locador pode solicitar o imóvel em qualquer momento, oferecendo um prazo de 30 dias para a desocupação.

Já nos contratos com um prazo menor que 30 meses, ao fim do período contratual o locador somente poderá pedir a quebra de contrato pelos seguintes motivos:

• acordo mútuo para desocupação do imóvel;
• infração legal ou contratual cometida pelo locatário;
• falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
• necessidade de reparos urgentes no imóvel;
• desocupação por extinção do contrato de trabalho do locatário;
• uso próprio do locador, de seu cônjuge, companheiro, pai, mãe ou filhos;
• reforma ou demolição que aumentem, pelo menos, 20% a área construída ou 50% para imóveis destinados a hotel ou pensão;
• locação ininterrupta pelo mesmo inquilino atingir um tempo de cinco anos.

Vale lembrar que a legislação não proíbe que ocorra a rescisão do contrato para a venda do imóvel. Mas, determina que o locatário tenha preferência de compra do imóvel alugado e o locador informe sobre a intenção de venda com 30 dias de antecedência.

Quebra de contrato de aluguel pelo locatário

A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade do locatário rescindir o contrato de locação em qualquer momento, desde que ele pague multa rescisória. Ou seja, caso o contrato de aluguel tenha um prazo determinado, que ainda não chegou ao fim, é necessário fazer o pagamento de uma multa proporcional. 

Quando finalizado o prazo contratual, o inquilino pode se mudar do imóvel em até 30 dias sem aviso prévio. Mas, se passado esse prazo, é necessário informar o proprietário com 30 dias de antecedência ou, então, efetuar o pagamento proporcional a esses dias.

Vale lembrar, ainda, que existem circunstâncias em que o locatário fica isento da taxa como, por exemplo:

• mudança de endereço do local de trabalho;
• problemas no imóvel.

No primeiro caso, quando a quebra de contrato ocorre por causa de transferência do local de trabalho, é necessário avisar o locador com 30 dias de antecedência. 

Dessa maneira, a quebra de contrato de aluguel feita em razão de mudança de endereço ou por irregularidades no imóvel isentam o locatário de multa rescisória.

Como funciona o processo de quebra de contrato de aluguel?

Se você está passando por uma dessas situações nas quais o contrato foi quebrado, fique atento! Afinal, é preciso entender como esse processo ocorre e de que maneiras ele pode ser executado com transparência e segurança.

Uma vez identificada a quebra contratual, a parte prejudicada deve comunicar formalmente à outra parte por meio de uma notificação escrita. Ela deverá informar o fato ocorrido e precisa estabelecer um prazo para a correção da situação ou para iniciar o processo de resolução.

Em alguns casos, os envolvidos podem resolver o problema por meio de negociação ou mediação, buscando um acordo que seja satisfatório para os dois lados. Isso pode envolver o pagamento de multas ou a realização de reparos no imóvel, por exemplo.

Se a solução não for satisfatória, a parte prejudicada tem o direito de recorrer ao Poder Judiciário e ingressar com uma ação buscando a solução da questão. Nesse momento, é interessante que a parte prejudicada tenha o apoio de um advogado imobiliário.

O juiz responsável por analisar o caso fará avaliação das alegações e das provas apresentadas por proprietário e inquilino. O objetivo é determinar se houve de fato a quebra de contrato e, se for o caso, definir as medidas legais cabíveis.

Entre as soluções, podem estar incluídas alternativas como:

• despejo do locatário;
• cobrança dos valores em atraso;
• realização de obras reparadoras no imóvel;
• pagamento de indenizações.

As medidas adotadas serão definidas segundo a legislação aplicável e as cláusulas contratuais. Vale destacar que cada caso é único e o processo de quebra de contrato pode ser complexo.

Logo, é recomendável buscar orientação jurídica especializada para garantir que seus direitos sejam protegidos e para tomar as medidas corretas seguindo as leis vigentes.

E a multa por quebra de contrato?

A multa por quebra de contrato é estabelecida ainda durante a elaboração do contrato de aluguel e deve ser paga pela parte desistente. Geralmente, o valor da multa é de dois a três aluguéis mensais, sendo cobrada proporcionalmente ao período que ainda não foi cumprido.

Quais documentos devem estar envolvidos nesse processo?

Depois de saber como funciona a quebra de contrato do aluguel e a sua resolução, é importante saber a documentação que pode ser necessária. Entre os documentos que podem ser úteis para comprovar a quebra ou não do acordo, estão:

• contrato de aluguel;
• comprovantes de pagamento;
• notificações e correspondências;
• fotos e registros do imóvel;
• recibos de reparos e manutenções;
• documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência).

Vale dizer que a lista não se resume a essa documentação e que outros documentos específicos podem ser necessários, dependendo das circunstâncias. Em alguns casos, também é possível provar fatos com o depoimento de testemunhas. 

Portanto, procure suporte jurídico e reúna todas as provas que puder e que forem relevantes ao processo.

Como realizar esse processo de forma legal e segura?

O próximo passo é compreender como realizar o processo com tranquilidade e segurança. A primeira etapa consiste em avaliar se realmente houve a quebra de contrato, considerando os direitos e deveres previstos no contrato.

Em caso afirmativo, é fundamental reunir provas reais e confiáveis, conforme você viu. Lembre-se de que elas servirão para você se resguardar e comprovar suas alegações.

Também é interessante ter o apoio de profissionais especializados, como corretores imobiliários e advogados. Em seguida, entre em contato de forma amigável com a outra parte. A ideia é buscar o caminho da negociação, que costuma ser mais simples.

Porém, se houver resistência dos demais envolvidos, o mais comum é dar sequência ao processo na Justiça. Com as provas reunidas no começo, você aumenta suas chances de a sua ação ser julgada procedente.

Como você conferiu neste artigo, a quebra de contrato de aluguel acontece quando locador ou locatário infringem regras do acordo. Se você passar por essa situação, vale juntar documentos e tentar negociar — inclusive, judicialmente — para chegar a um bom desfecho para ambos.