Entenda como funciona a quebra de contrato de aluguel

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Quer saber o que é a quebra de contrato de aluguel? Entenda esse processo e veja como como funciona para locador e locatário!

21 de março de 2024

Autor Time Loft
Atualizado: 21 de março de 2024 9 min de leitura

O registro das condições e os termos de locação de um imóvel é essencial para que tudo aconteça da melhor maneira possível entre locador e locatário, certo? Entretanto, mesmo com o documento, há a chance de ocorrer a quebra de contrato de aluguel.

A ação pode partir tanto do dono do imóvel quanto do inquilino. Ainda que essa seja uma situação fora do esperado, ela pode ser realizada de maneira amigável e transparente para os envolvidos neste acordo.

Neste artigo, listamos tudo o que você precisa saber sobre o assunto, desde como funciona a quebra de contrato de aluguel até como executá-la sem dores de cabeça. Acompanhe a leitura!

O que é a quebra de um contrato de aluguel? 

A quebra de um contrato de aluguel ocorre quando uma das partes envolvidas não cumpre com as obrigações estabelecidas no documento. Portanto, é como se um acordo de confiança fosse rompido.

Por exemplo, se o locatário deixar de pagar o aluguel combinado ou se o locador não realizar os reparos necessários para utilização segura do imóvel, o contrato terá sido quebrado. Essa situação pode gerar conflitos e incertezas, resultando em insegurança sobre o que foi previamente acordado.

Para lidar com isso, é essencial conhecer a Lei nº 8.245/1991, a famosa Lei do Inquilinato. Ela regulamenta as relações entre proprietários e inquilinos no Brasil e estabelece os direitos e deveres dos envolvidos, oferecendo base legal para lidar com questões relacionadas ao aluguel — inclusive, com a quebra de contrato.

Quando o contrato de aluguel é quebrado?

Entendido o conceito, é hora de saber em quais momentos a quebra de contrato de aluguel acontece. Em geral, ela ocorre quando uma das partes envolvidas descumpre o que está no acordo — seja ele de 6 meses, de 1 ano ou com outra validade.

Isso pode acontecer por diversos motivos, como mudança de cidade por causa de trabalho, falta de pagamento de aluguel e necessidade de reparos urgentes, entre outros.

A Lei do Inquilinato prevê diversas situações nas quais o documento é quebrado, como:

  • inadimplência: o proprietário pode tomar medidas legais para proteger seus direitos quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou encargos previstos no contrato por determinado período;
  • descumprimento das obrigações: se o locatário não cumprir as suas obrigações relacionadas à casa, ao apartamento ou a outro bem imobiliário, o locador tem o direito de tomar providências;
  • sublocação sem autorização: caso o inquilino faça a sublocação do imóvel a terceiros sem a devida autorização do locador, isso pode ser considerado uma quebra de contrato.

Em cada situação, é importante buscar orientação jurídica para entender os procedimentos adequados, além dos direitos e deveres de cada um. A Lei do Inquilinato fornece diretrizes para lidar com esses casos, visando equilibrar os interesses tanto do proprietário quanto do inquilino.

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Quebra de contrato de aluguel pelo locador

Quando se trata de contratos de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses, caso o inquilino continue no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, é feita uma prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado.

Com isso, o locador pode solicitar o imóvel em qualquer momento, oferecendo um prazo de 30 dias para a desocupação.

Já nos contratos com um prazo menor que 30 meses, ao fim do período contratual o locador somente poderá pedir a quebra de contrato pelos seguintes motivos:

  • acordo mútuo para desocupação do imóvel;
  • infração legal ou contratual cometida pelo locatário;
  • falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
  • necessidade de reparos urgentes no imóvel;
  • desocupação por extinção do contrato de trabalho do locatário;
  • uso próprio do locador, de seu cônjuge, companheiro, pai, mãe ou filhos;
  • reforma ou demolição que aumentem, pelo menos, 20% a área construída ou 50% para imóveis destinados a hotel ou pensão;
  • locação ininterrupta pelo mesmo inquilino atingir um tempo de cinco anos.

Vale lembrar que a legislação não proíbe que ocorra a rescisão do contrato para a venda do imóvel. Mas, determina que o locatário tenha preferência de compra do imóvel alugado e o locador informe sobre a intenção de venda com 30 dias de antecedência.

Quebra de contrato de aluguel pelo locatário

A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade do locatário rescindir o contrato de locação em qualquer momento, desde que ele pague multa rescisória. Ou seja, caso o contrato de aluguel tenha um prazo determinado, que ainda não chegou ao fim, é necessário fazer o pagamento de uma multa proporcional. 

Quando finalizado o prazo contratual, o inquilino pode se mudar do imóvel em até 30 dias sem aviso prévio. Mas, se passado esse prazo, é necessário informar o proprietário com 30 dias de antecedência ou, então, efetuar o pagamento proporcional a esses dias.

Vale lembrar, ainda, que existem circunstâncias em que o locatário fica isento da taxa como, por exemplo:

  • mudança de endereço do local de trabalho;
  • problemas no imóvel.

No primeiro caso, quando a quebra de contrato ocorre por causa de transferência do local de trabalho, é necessário avisar o locador com 30 dias de antecedência. 

Dessa maneira, a quebra de contrato de aluguel feita em razão de mudança de endereço ou por irregularidades no imóvel isentam o locatário de multa rescisória.

Como funciona o processo de quebra de contrato de aluguel?

Se você está passando por uma dessas situações nas quais o contrato foi quebrado, fique atento! Afinal, é preciso entender como esse processo ocorre e de que maneiras ele pode ser executado com transparência e segurança.

Uma vez identificada a quebra contratual, a parte prejudicada deve comunicar formalmente à outra parte por meio de uma notificação escrita. Ela deverá informar o fato ocorrido e precisa estabelecer um prazo para a correção da situação ou para iniciar o processo de resolução.

Em alguns casos, os envolvidos podem resolver o problema por meio de negociação ou mediação, buscando um acordo que seja satisfatório para os dois lados. Isso pode envolver o pagamento de multas ou a realização de reparos no imóvel, por exemplo.

Se a solução não for satisfatória, a parte prejudicada tem o direito de recorrer ao Poder Judiciário e ingressar com uma ação buscando a solução da questão. Nesse momento, é interessante que a parte prejudicada tenha o apoio de um advogado imobiliário.

O juiz responsável por analisar o caso fará avaliação das alegações e das provas apresentadas por proprietário e inquilino. O objetivo é determinar se houve de fato a quebra de contrato e, se for o caso, definir as medidas legais cabíveis.

Entre as soluções, podem estar incluídas alternativas como:

  • despejo do locatário;
  • cobrança dos valores em atraso;
  • realização de obras reparadoras no imóvel;
  • pagamento de indenizações.

As medidas adotadas serão definidas segundo a legislação aplicável e as cláusulas contratuais. Vale destacar que cada caso é único e o processo de quebra de contrato pode ser complexo.

Logo, é recomendável buscar orientação jurídica especializada para garantir que seus direitos sejam protegidos e para tomar as medidas corretas seguindo as leis vigentes.

E a multa por quebra de contrato?

A multa por quebra de contrato é estabelecida ainda durante a elaboração do contrato de aluguel e deve ser paga pela parte desistente. Geralmente, o valor da multa é de dois a três aluguéis mensais, sendo cobrada proporcionalmente ao período que ainda não foi cumprido.

Quais documentos devem estar envolvidos nesse processo?

Depois de saber como funciona a quebra de contrato do aluguel e a sua resolução, é importante saber a documentação que pode ser necessária. Entre os documentos que podem ser úteis para comprovar a quebra ou não do acordo, estão:

  • contrato de aluguel;
  • comprovantes de pagamento;
  • notificações e correspondências;
  • fotos e registros do imóvel;
  • recibos de reparos e manutenções;
  • documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência).

Vale dizer que a lista não se resume a essa documentação e que outros documentos específicos podem ser necessários, dependendo das circunstâncias. Em alguns casos, também é possível provar fatos com o depoimento de testemunhas. 

Portanto, procure suporte jurídico e reúna todas as provas que puder e que forem relevantes ao processo.

Como realizar esse processo de forma legal e segura?

O próximo passo é compreender como realizar o processo com tranquilidade e segurança. A primeira etapa consiste em avaliar se realmente houve a quebra de contrato, considerando os direitos e deveres previstos no contrato.

Em caso afirmativo, é fundamental reunir provas reais e confiáveis, conforme você viu. Lembre-se de que elas servirão para você se resguardar e comprovar suas alegações.

Também é interessante ter o apoio de profissionais especializados, como corretores imobiliários e advogados. Em seguida, entre em contato de forma amigável com a outra parte. A ideia é buscar o caminho da negociação, que costuma ser mais simples.

Porém, se houver resistência dos demais envolvidos, o mais comum é dar sequência ao processo na Justiça. Com as provas reunidas no começo, você aumenta suas chances de a sua ação ser julgada procedente.

Como você conferiu neste artigo, a quebra de contrato de aluguel acontece quando locador ou locatário infringem regras do acordo. Se você passar por essa situação, vale juntar documentos e tentar negociar — inclusive, judicialmente — para chegar a um bom desfecho para ambos.

Bateu aquela dúvida na matéria que você leu? Deixe nos comentários que o Time Loft responde!

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