Gastos com colaboradores, água, energia e dominam no momento de determinar o valor da taxa de condomínio e uma boa gestão dos gastos faz grande diferença.
Saber a taxa de condomínio é essencial para avaliar o possível aluguel ou compra de apartamento. Também é algo capaz de levantar sobrancelhas, especialmente se não houver itens que justifiquem, a princípio, um valor considerado alto.
A verdade é que fatores extras, como sauna ou salão de festas, não são os que mais pesam na taxa de condomínio – o que pode ser uma surpresa.
“Geralmente a folha de pagamento representa cerca de 50% dos gastos, seguidos de água e energia elétrica, que juntos somam cerca de 30%”, explica Bruno Cordeio, CEO da Condofy, administradora de condomínios que atua em São Paulo, Rio de Janeiro e Paraná.
Como a taxa de condomínio é definida
Há vários critérios que influenciam no o valor da taxa de condomínio e que são importantes para que você possa fazer sua avaliação de maneira realista. Os mais relevantes são:
- Quantidade de apartamentos no rateio
- Gastos com colaboradores
- Gastos com água e energia elétrica
- Gastos com manutenção
- Gastos com administração
O primeiro item determina o rateio da taxa de condomínio (quanto mais moradores houver, mais gente para dividir a conta); o segundo, número e salário de funcionários; o terceiro envolve o consumo do edifício inteiro; o quarto, os gastos envolvidos com manter o prédio, da fachada ao cloro para o piscina; o último, encargos e taxas burocráticos.
Por serem todos itens variáveis, não existe um preço “justo” ou “ideal” para o condomínio. Tudo depende do que é ofertado e de como a gestão financeira (que fica a cargo do síndico e/ou de administradoras de condomínio) acontece.
“Um condomínio é como uma empresa: o custo de operação depende do gestor e da forma de se administrar”, fala Bruno. “Temos dois condomínios em nossa carteira que são exatamente do mesmo porte, com o mesmo número de apartamentos e no mesmo bairro. Em um deles o condomínio custa R$ 2.000. No outro, R$ 680.”
Piscina, sauna, playground – isso encarece o condomínio?
Um prédio que possua portaria dia e noite e tecnologia de ponta para a segurança certamente terá mais gastos nessa frente. Dependendo do número de condôminos e dos produtos instalados, o preço para cada um pode ser mais barato do que em um sobrado com portaria em meio-expediente.
Na mesma toada estão gastos que podem ser inicialmente vistos como “pesados”, como a piscina, que podem ter custos mensais menos elevados do que aqueles com colaboradores (todos que trabalho para a limpeza, segurança e manutenção do prédio).
Bruno explica que esses preços não seguem um padrão. “Alguns condomínios terceirizam 100% [de suas despesas], outros terceirizam uma parte, outros tem mais ou menos coisas… Tudo depende de seu ecossistema.” Por exemplo: ter um segurança 24h na folha de pagamento custa X, enquanto contratar uma equipe externa custa Y. O mesmo se aplica à faxina, à portaria, à limpeza da piscina e por aí vai. São muitas as maneiras de se fechar a mesma conta.
“Um dos fatores decisivos que influencia, positiva ou negativamente, é o uso da tecnologia. A portaria virtual, por exemplo, traz mais segurança e reduz os custos com pessoal”, resume Bruno.
Também há diferentes tipos de rateio que influenciam no boleto que chega em casa: a divisão por unidade; o rateio híbrido; e a fração ideal, que leva em conta diferentes metragens no mesmo edifício.
Leia também: O que é condomínio e aprofunde-se mais no tema.
É possível comparar os preços das taxas de condomínio?
Sua análise não precisa ser feita completamente às cegas: a AABIC (Associação das Administradores de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) divulga mensalmente seu Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais na cidade.
Os relatórios podem ser acessados pelo site da AABIC e oferecem quadros comparativos de despesas, taxas médias para apartamentos de 1 a 4 dormitórios com quantidades diversas de unidades e dois padrões de condomínio (mais ou menos sofisticado).
Em abril de 2019, por exemplo, o valor médio da taxa de condomínio para um apartamento de luxo com 2 dormitórios em um prédio com entre 25 e 48 unidades foi R$ 844.
O impacto da boa gestão de condomínio
Colocar tudo na ponta do lápis – e não perdê-lo de vista – é trabalhoso. Por isso, há muitas empresas especializadas em administração de condomínios que prestam esse tipo de serviço. Sua contratação é acordada entre condomínios e seu pagamento entra (claro!) na taxa de condomínio.
Isso não elimina a figura do síndico: ele é o representante dos condôminos e quem acompanha, de perto, o dia a dia do edifício. Quando há uma administradora, eles costumam trabalhar juntos. (Para tornar esse posto atraente, o síndico costuma ser isento do condomínio e sua parte é redistribuída entre as outras unidades. Mais um fator condominial para a conta.)
O trabalho de gestão é constante e mudanças são inevitáveis. O salário de uma categoria pode crescer, a energia elétrica pode ficar mais cara, um alagamento na garagem pode exigir R$ 100 a mais de cada um por um ano. Há muitos desafios – e criatividade.
Para Bruno, é aí que um bom síndico pode se destacar. “Não há obrigatoriedade legal de reajustar o valor do condomínio. Cabe ao gestor (o síndico) e à administradora buscar melhores fornecedores para manter o custo”, diz. “Se houver uma gestão eficiente, eles conseguem manter o valor das cotas condominiais reduzindo outros custos. Assim, o aumento dos salários [por exemplo] não é repassado ao morador condômino.”
Ele tem experiência em primeira mão. Quando se tornou síndico de seu condomínio, já com anos de carreira em gestão e tecnologia, impressionou-se com a falta de transparência e os processos vagarosos, ambos problemas que a Condofy busca sanar em escala.
Conforme sobe o número de moradores em áreas urbanas, esse se tornará um filão de mercado mais e mais competitivo para lidar com as demandas crescentes por agilidade, simplicidade e até diferenciais inusitados, como dog walkers e massagistas do prédio.
“De forma geral, os condomínios estão ficando cada vez mais complexos”, diz Bruno. “Deixam de ser apenas um conjunto de habitações para ser mini-cidades.” Entender como a conta fecha hoje, portanto, é essencial para saber pesar os prós e contras que virão.
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