O que é usucapião ordinária e como funciona essa modalidade?

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A usucapião ordinária possibilita a regularização de imóveis residenciais. Entenda o que é, como funciona e em quais casos essa modalidade se aplica!

02 de outubro de 2023

Autor Time Loft
Atualizado: 02 de outubro de 2023 12 min de leitura
Usucapião ordinária_ o que é e como funciona essa modalidade

Existem muitas formas de adquirir um bem, seja ele móvel ou imóvel — e uma delas é a usucapião ordinária. Essa é uma alternativa prevista em lei, portanto, é fundamental conhecer as suas regras e funcionamento para acioná-la quando for o caso. 

Nesse sentido, você poderá fazer valer seus direitos, caso sua situação se aplique ao que está na legislação. Ao mesmo tempo, é comum que esse conceito cause dúvidas, sendo essencial esclarecê-las e saber quais são os requisitos dessa modalidade.

Quer saber mais sobre a usucapião ordinária e como utilizá-la para regularizar a moradia? Neste artigo, você terá acesso às principais informações a respeito dessa forma de aquisição de bens.

Confira!

O que é usucapião?

O primeiro passo para conhecer a usucapião ordinária é saber a diferença entre posse e propriedade. Na prática, a posse se refere ao controle e uso de um bem. Por exemplo, se uma pessoa aluga um apartamento, paga o aluguel em dia e cumpre com as suas obrigações contratuais, ela adquire o direito de posse a ele, podendo residir e exercer controle sobre ele.

Já a propriedade é o direito legal de ser o dono desse bem. Considerando o imóvel alugado, mesmo que o locatário tenha algumas proteções legais, somente o proprietário pode alugar, vender, reformar, transformar ou reivindicar aquele apartamento. Viu só a diferença?

Sabendo esses conceitos, você conseguirá compreender a usucapião ordinária. Trata-se de uma forma de aquisição de propriedade que pode acontecer após um período prolongado de posse de determinado bem.

Nesse caso, cumprido os requisitos, a pessoa pode reivindicar a sua propriedade, ou seja, o direito de ser dona dele. Essa é uma operação que ocorre com mais frequência no setor imobiliário, abrangendo imóveis e terrenos.

Mas, para que um indivíduo possa reivindicar esse direito, ele precisa atender a alguns requisitos legais. Por exemplo, as pessoas que alugam um imóvel, mesmo que permaneçam nele por muito tempo não podem solicitar a usucapião. Afinal, toda a negociação e a posse foi prevista em contrato.

Qual é a finalidade da usucapião?

Na prática, a usucapião tem como foco garantir a função social de um bem. Isso significa que ela prioriza no registro da propriedade aquela pessoa que utiliza e faz melhorias no mesmo, além de evitar que o imóvel fique ocioso.

Porém, não existe apenas um tipo de usucapião. Ele pode ter classificações distintas, como:

  • ordinária;
  • extraordinária;
  • rural;
  • especial urbana;
  • coletiva;
  • especial familiar;
  • de bens móveis.
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Quais são os termos relevantes para entender esse instituto do direito civil?

As definições legais podem conter terminologias de difícil compreensão, não é mesmo? Para entender as regras da usucapião, é essencial se familiarizar com algumas expressões que fazem parte dessa modalidade e são frequentemente utilizadas.

Confira:

  • usucapiente: refere-se à pessoa que está solicitando a propriedade através da usucapião;
  • usucapiendo: consiste no imóvel ou bem que está sendo adquirido ou pleiteado por meio da usucapião;
  • possuidor: é a pessoa que possui e ocupa o imóvel ao longo do período necessário para a usucapião. É alguém que detém a posse contínua e pacífica do imóvel;
  • investimentos de interesse social e econômico: são melhorias feitas no imóvel pelos possuidores que beneficiam a comunidade ou a economia local, podendo influenciar no prazo ou nas condições de usucapião em alguns casos;
  • animus domini: esse termo em latim significa a intenção de agir como dono. Quer dizer que o possuidor age com a intenção de ser dono.

Ciente do significado dessas palavras, fica mais fácil para você acompanhar as informações específicas sobre a usucapião ordinária.

O que é usucapião ordinária?

Agora que você já entendeu o que é esse modo de aquisição de propriedade, sabe também que ela tem diferentes tipos e um deles é a usucapião ordinária. Ela é uma possibilidade para a regularização do imóvel residencial que está prevista no artigo 1.242 do Código Civil. 

A usucapião ordinária se diferencia porque exige a boa-fé da pessoa que exerce a posse por período prolongado do bem. Cabe destacar que, no ambiente jurídico, a boa-fé significa agir honestamente, sem intenção de prejudicar, mesmo que você não saiba todas as regras legais. 

No geral, o período deve ser de pelo menos 10 anos ininterruptos. Porém, na modalidade ordinária, o tempo é reduzido para 5 anos de posse do bem caso o usucapiente tenha adquirido o imóvel de modo oneroso com registro em cartório cancelado posteriormente.

Isso quer dizer que o possuidor comprou o imóvel mediante pagamento de dinheiro, bens ou compensações. Ou seja, houve um acordo financeiro para obter a propriedade e o processo foi registrado em cartório. 

No entanto, por algum motivo o registro foi cancelado. Ainda assim, o possuidor estabeleceu a sua moradia e fez investimentos de interesse social e econômico, viabilizando a usucapião. 

Como funciona essa modalidade? 

Ciente do que é a usucapião ordinária, também é necessário entender o funcionamento desse instituto do Direito Civil. Para usucapir um bem nessa modalidade, a pessoa interessada deve atender aos requisitos e obter êxito em sua ação legal.

Para tanto, o primeiro procedimento é procurar um advogado, munido de seus documentos e quaisquer elementos que ajudem a comprovar a situação. Esse profissional apresentará as orientações para os procedimentos seguintes.

A usucapião ordinária pode ser judicial ou extrajudicial. Quando o processo ocorre judicialmente, é necessário entrar com uma ação e apresentar as provas que atestem o cumprimento dos requisitos para exercer esse direito.

A operação é conduzida por um juiz, que analisará e decidirá se a usucapião será concedida. Ela pode levar anos para ser concretizada, sendo mais frequente quando há a contestação por terceiros, em imóveis localizados em áreas rurais ou em casos de disputa de posse.

Já a usucapião extrajudicial, ou administrativa, tende a ser mais simples e rápida. Ela é realizada em um Cartório de Registro de Imóveis, sem a intervenção da justiça. Essa forma de condução é autorizada quando a documentação está completa e correta, sem que exista contestação ou conflito de interesses.

Em quais casos a usucapião ordinária se aplica?

Você viu que a usucapião é válida para casos específicos, certo? Então é relevante saber quais são as situações em que é possível optar pela modalidade. 

Confira a resposta nas próximas linhas!

Posse mansa e pacífica

Imagine a seguinte situação: uma família encontra um terreno vago e constrói uma casa para a sua moradia, permanecendo ali por um período igual ou superior a 10 anos. Considere que essa permanência se deu de forma mansa e pacífica.

Esse tipo de posse pressupõe que não houve violência, conflito ou oposição no processo. Se ocorrer contestação judicial do proprietário do local em algum momento, já não se considera que a posse foi mansa e pacífica. Contudo, a oposição deve necessariamente se dar pela via judicial.

Suponha também que, nesse intervalo, a família exerceu cuidados com o espaço, como ao realizar plantações e melhorias. Nesse contexto, ela age com animus domini. Pelo tempo de posse, a família pode buscar judicialmente o direito de se tornar dona do local.

Justo título e boa-fé

O justo título refere-se a um documento ou ato que, embora não seja válido para transferir legalmente a propriedade do imóvel, induz o possuidor a crer que ele tem um direito legítimo sobre o bem.

Esse termo varia em significado dependendo da legislação local, mas geralmente se refere a um documento que foi criado de boa-fé. Com ele, o possuidor acredita que exista validade jurídica para transferir a propriedade.

Ele pode ser, por exemplo, um contrato de compra e venda, um contrato de herança ou qualquer outro tipo de documento. Apesar de não ser suficiente para transferir a propriedade, ele demonstra a intenção do possuidor de adquirir o imóvel de maneira legítima. 

A boa-fé, quando há o justo título, significa que o possuidor desconhece o vício — defeitos, irregularidades ou problemas que afetam a validade ou a legalidade da aquisição do imóvel. Alguns exemplos de vícios na posse são:

  • venda a non domino: o possuidor adquire o bem de uma pessoa que se apresenta como proprietária, mas que não é dona legalmente;
  • nulidade ou anulabilidade: quando existe algum defeito na negociação que a torna nula ou anulável;
  • plano de eficácia: envolve os casos em que alguma condição, termo ou encargo no justo título faz com que ele contenha vício.

Qual a diferença da usucapião ordinária e extraordinária?

Uma dúvida muito comum sobre a usucapião é a diferença entre a modalidade ordinária e a extraordinária. Elas contam com diversas regras parecidas, mas também existem distinções significativas. 

O primeiro aspecto a se observar é que, como foi possível aprender, a usucapião ordinária presume a boa-fé do possuidor. Para tanto, ela tem requisitos que indiquem o desconhecimento da irregularidade. 

Por outro lado, na abordagem extraordinária não existe a exigência de boa-fé. Então, mesmo que o usucapiente esteja ciente dos impedimentos para se tornar proprietário, ele pode requerer esse direito.

Os prazos também mudam nessa modalidade. Como demanda menos comprovações, ela pode ser acionada quando a posse tiver sido exercida por pelo menos 15 anos ininterruptos, sem oposição. 

Contudo, se essa pessoa houver estabelecido no local a sua moradia habitual, ou tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo, o tempo é reduzido para 10 anos.

Quais os documentos necessários para solicitar a usucapião ordinária?

Como você viu, a usucapião ordinária pode ser realizada de forma judicial ou extrajudicial. O modo como o procedimento ocorrerá interfere na documentação necessária para a sua concretização. Alguns documentos são requisitados em ambos os casos, como:

  • RG e CPF;
  • certidão de nascimento, casamento ou divórcio;
  • certidão de óbito, quando couber;
  • comprovante de residência;
  • certidão de matrícula do imóvel atualizada;
  • certidão de ônus reais do imóvel e dos confrontantes;
  • planta e memorial descritivo do imóvel assinado por profissional habilitado, junto de comprovante de pagamento da taxa;
  • certidões negativas dos distribuidores cíveis;
  • justo título ou documentos que comprovem o enquadramento na modalidade (fotos, notas fiscais, comprovantes de impostos e outros).

Já se o procedimento for realizado de forma extrajudicial, o usucapiente deve apresentar também a ata notarial. É pertinente destacar que os documentos exigidos para proceder com a usucapião ordinária podem variar conforme cada região ou mesmo de acordo com a situação. 

Portanto, é fundamental contar com o acompanhamento profissional, por exemplo, de um advogado de sua confiança, para seguir todos os passos corretamente, combinado? Com apoio, é possível manter o processo dentro das definições legais e garantir que seus direitos sejam exercidos.

Quais são as situações em que essa modalidade não é aplicável? 

A usucapião é uma modalidade bem abrangente, não é mesmo? Apesar disso, é válido saber que nem todos os imóveis ou bens podem ser usucapidos. A Constituição Federal determina no artigo 183, § 3º, e no artigo 191, parágrafo único, que os imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.

Além dos bens classificados como públicos, existem outras circunstâncias que impedem a modalidade de ser aplicada. Na relação conjugal, por exemplo, a usucapião não pode ser solicitada. Isso significa que o marido não pode requerer os bens da esposa durante o matrimônio e vice-versa.

Porém, há a usucapião familiar, permitida nos casos em que um dos ex-cônjuges se mantém no imóvel por 2 anos ininterruptos, quando o outro abandonou o lar. Aqui, exigem alguns requisitos, como tamanho do imóvel e não ter outra propriedade. 

Também vale destacar que a usucapião é vetada em situações de tutela e curatela. Assim, tutores e curadores são impedidos de usucapir os bens de seus tutelados ou curatelados.

Por fim, para realizar o procedimento o cidadão precisa ter a capacidade de exercer a sua livre vontade. Desse modo, ficam vetados de usucapir bens pessoas:

  • com deficiência intelectual;
  • que tenham até 16 anos;
  • enfermas ou aquelas que estejam sob qualquer circunstância que os impeça de manifestar a sua vontade. 

Considere que esses impedimentos que você acabou de conferir abrangem não apenas a usucapião ordinária, mas qualquer classificação para a modalidade. Logo, qualquer uma dessas condições invalida o pedido. 

Neste artigo, você aprendeu o que é usucapião ordinária e como ela funciona, podendo avaliar em quais condições ela se aplica. Essa é uma garantia legal para a propriedade de bens, sendo mais frequente no segmento imobiliário. Assim, é relevante conhecê-la para entender os seus direitos.

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