O que é usucapião urbano e quais são os tipos?

Quando se fala em usucapião, muitas pessoas fazem uma associação direta com o ambiente rural. Mas você sabia que ele não se limita a esses cenários? Em cidades, também é possível ocorrer o usucapião urbano.

Apesar de não parecer um processo comum, ele pode ser essencial em diferentes casos. Por exemplo, muitos imóveis antigos são vendidos apenas com um recibo de compra e venda. Nesses casos, o usucapião pode regularizar a propriedade e viabilizar a atualização da matrícula.

Neste artigo, você aprenderá sobre usucapião e entenderá melhor como funcionam os tipos existentes na legislação brasileira. Continue a leitura e saiba mais!

O que é usucapião urbano?

Originada do latim, “usucapião” significa tomar ou adquirir pelo uso. Em zona urbana, ele é um instrumento jurídico que permite a aquisição da propriedade de um imóvel urbano por meio da posse prolongada, sem oposição do proprietário.

No processo, entre outros pontos, é necessário comprovar a posse, a inexistência de violência ou clandestinidade e atender o tempo mínimo exigido. Ainda, não deve haver disputa pelo imóvel, já que isso descaracterizaria um requisito básico: a posse mansa e pacífica.

Vale ressaltar que o usucapião só se aplica a imóveis particulares e está incorporado às leis vigentes no país, certo? Contudo, a legislação não está ligada apenas a casas e apartamentos, pois ela também abrange outros bens, como veículos.

Apesar de parecer uma questão simples, o processo jurídico de usucapião pode ser complexo e exige comprovação de diversos pontos para a solicitação ser atendida. Afinal, o processo afeta o direito à propriedade do dono original, exigindo o cumprimento de diversos requisitos.

Por isso, é essencial ter a orientação de um advogado especializado na área. Ele avaliará o caso para entender se é viável entrar com o processo e, em caso positivo, dará entrada e acompanhará a ação até a finalização.

Quais são os tipos de usucapião urbano?

Como você viu, além da zona rural, o usucapião se aplica em ambiente urbano. A seguir, veja quais são os seus tipos existentes!

Usucapião especial urbano

O usucapião especial urbano está previsto na Constituição Federal de 1988 e no Código Civil. Ele pode ser utilizado quando existe a configuração de moradia pacífica, sendo ela ininterrupta durante 5 anos, no mínimo.

A pessoa não pode ter posse de outro imóvel e, durante a estadia, não pode existir oposição por parte do proprietário daquele bem. Dessa forma, se o dono do bem se manifestar e solicitar que a moradia seja desocupada, não é possível seguir com o processo, certo?

Usucapião extrajudicial

O usucapião extrajudicial, como o próprio nome já afirma, é feito fora dos tribunais. Contudo, para ter acesso a essa possibilidade, o morador tem que preencher uma série de requisitos para o seu pedido de posse aceito em um cartório para registro.Para ter acesso à modalidade, o processo deve ser pacífico, o morador deve estar no imóvel pelo mínimo de 5 anos e a área não pode ser superior a 250 m². Também é preciso que outras condições sejam cumpridas, como:

• o imóvel não deve ter ação judicial;
• o bem deve ser registrado em cartório, de forma atualizada;
• a documentação deve comprovar o tempo de estadia no imóvel;
• não deve existir possibilidade de confrontantes quanto à posse do imóvel.

Usucapião familiar

Já o usucapião familiar acontece em situações específicas envolvendo ex-cônjuges ou ex-companheiros. Nesse caso, os requisitos básicos de tamanho e forma de uso se mantêm. 

A diferença envolve apenas o prazo: aqui, o cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel por dois anos ininterruptos e sem oposição tem o direito de adquirir a propriedade.

Quais são as principais diferenças entre usucapião urbano e rural?

Até aqui, você entendeu o usucapião urbano e seus tipos. Mas você sabe o que muda em relação ao usucapião rural? Embora eles tenham o mesmo princípio, de assegurar o domínio ao possuidor após ele se manter no imóvel de modo pacífico, existem diferenças relevantes. 

O usucapião em área urbana existe para regularizar posse de um imóvel que tenha como fim a moradia. Já no usucapião rural também é possível existir uma transferência de propriedade para exploração agrícola ou extrativista, por exemplo.

Outras diferenças se sobressaem, veja:

• não há limite de área no usucapião rural comum;
• o tempo varia entre 10 e 15 anos — o tempo menor se aplica se o possuidor morar no imóvel ou tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo;

Ainda, há o usucapião rural especial, que pode ser utilizado em área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, após a posse por 5 anos ininterruptos, sem oposição. Aqui, é preciso que a terra seja usada em atividades produtivas ou para moradia.

Como requerer usucapião urbano na justiça?

Para realizar o requerimento de usucapião, seja ele judicial ou extrajudicial, é preciso ter atenção aos requisitos legais. Ao identificar que o imóvel pode ser alvo desse tipo de processo, você deve procurar um advogado da área. 

Ele avaliará o caso e indicará a documentação necessária, considerando as particularidades do caso e o tipo de usucapião. Após reunir todos os documentos, o advogado preparará o processo e dará a entrada — no cartório ou no tribunal, conforme a modalidade escolhida.

Vale destacar que, durante o processo, são citados os confrontantes — donos de imóveis vizinhos — para que eles se manifestem, se quiserem. Isso porque eles podem ter algum interesse no imóvel, cabendo ao judiciário fazer essa verificação. 

Também podem ser ouvidas testemunhas para ajudar a comprovar os fatos. Nesse caso, há uma audiência específica para realizar o procedimento. Perceba, então, que o processo pode ser bastante complexo e costuma exigir certo tempo para ser concluído.

Ao final, caso o pedido seja julgado procedente, a propriedade do requerente será registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. A partir disso, ele terá pleno domínio da propriedade, inclusive podendo negociá-la.

Ao longo deste material, você conferiu as principais informações sobre usucapião e os seus tipos. Assim, você agora sabe como é realizada a solicitação de propriedade por meio desse processo, que pode ser essencial para a regularização de imóveis.

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