Estipular um bom preço para seu imóvel pode fazer a diferença na hora de conseguir vendê-lo. Afinal, um valor muito baixo faz com que o vendedor tenha prejuízo e perca dinheiro. Ao mesmo tempo, uma oferta acima da média tende a dificultar e até impossibilitar a venda.
Então, a grande pergunta é: como calcular esse preço de maneira justa? Um dos aspectos que deve ser considerado é o valor venal do imóvel. Ele é estipulado pelo Poder Público, tendo uma fórmula base que considera diversos fatores, como a área do imóvel. Para quem deseja comprar, conhecer esse número também é importante.
Quer descobrir por que é essencial considerar o valor venal em uma negociação de imóvel? Continue a leitura e entenda como realizar o cálculo!
- O que é valor venal do imóvel?
- Qual é a diferença entre o valor venal e o valor de venda do imóvel?
- Como calcular o valor venal de uma propriedade?
- Quando o valor de mercado do imóvel é considerado justo?
- Quais são os cuidados necessários na transação de um imóvel?
- Quais são os custos envolvidos na compra de um bem imobiliário?
- Como a Loft pode auxiliar na transação de uma propriedade?
O que é valor venal do imóvel?
O valor venal do imóvel é uma estimativa de preço da propriedade. Ela é realizada pelo Poder Público, baseada no metro quadrado do imóvel ou terreno. Esse cálculo é feito pela Prefeitura da cidade em que a casa ou apartamento se encontra.
Desse modo, cada Prefeitura define os valores venais dos imóveis por região. Assim, é possível obter o valor final do metro quadrado do terreno urbano e da área construída ou predial. Esse número é usado para calcular o Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Em alguns casos, a informação pode ser encontrada em sites institucionais, como é o caso da Prefeitura de São Paulo. Nele, você apenas precisa digitar o número do IPTU e a data para descobrir o valor venal do imóvel.
Portanto, esse dado é muito útil para analisar o preço de mercado do bem, porque ele define o mínimo que os corretores e donos podem cobrar pelas casas e apartamentos. Entretanto, é preciso ter em mente que o preço de mercado não precisa ser igual a esse montante, certo?
Além disso, o valor venal tem aplicação em diversos procedimentos judiciais ou extrajudiciais, como:
- partilha de bens: como no caso de divórcio;
- transferência de titularidade: usado para definir o ITBI e o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD);
- ações de inventário: serve como a base de cálculo para determinar o espólio e auxiliar na transmissão de bens;
- quitação de tributos: costuma ser a base de cálculo para a regularização de dívidas públicas relacionadas ao imóvel.
Qual é a diferença entre o valor venal e o valor de venda do imóvel?
Quando se trata de valor venal, é interessante pontuar que ele não é o mesmo valor de venda do imóvel porque eles possuem finalidades diferentes. Logo, eles podem ser parecidos, mas não são necessariamente iguais.
Dessa maneira, o valor venal é a base de cálculo de impostos para o Poder Público, enquanto o valor de venda se relaciona ao setor de compra e venda de imóveis. Então o mercado pode estar mais aquecido em alguma região, subindo esse preço, por exemplo.
Por outro lado, quando a região não está valorizada, o valor de mercado pode diminuir. Portanto, os fatores de análise mudam e, consequentemente, o preço também. Por isso, é fundamental buscar as diferentes características que determinam esse número.
Também existem outros fatores que afetam o valor de mercado de um imóvel, como:
- acessibilidade da região;
- infraestrutura do local, como comércio, hospitais e restaurantes;
- vista da casa ou apartamento;
- acabamento e customização.
Para exemplificar, imagine que você comprou um apartamento no centro de uma metrópole. O valor venal foi avaliado em R$ 900 mil, mas, logo depois, algumas lojas faliram ou mudaram de endereço. Caso a região ficasse isolada e perigosa, provavelmente o valor de mercado despencaria.
Dessa maneira, o cálculo do valor de mercado depende de uma série de questões, inclusive a iluminação, tecnologia do portão, segurança da via e todos os aspectos que indicam que o imóvel oferece bem-estar ao morador.
Portanto, as corretoras e os donos conseguem se basear no valor venal, mas não precisam segui-lo rigorosamente para a negociação. Nesse contexto, o comprador precisa ter atenção a preços de mercado muito baixos, buscando saber o porquê desse número.
Como calcular o valor venal de uma propriedade?
Apesar de cada Prefeitura fazer o seu cálculo, algumas características em comum devem ser consideradas. Assim, a avaliação é realizada conforme a Planta Genérica de Valores do Município (PGVM), um mapa da cidade que separa as áreas urbanas em valores específicos.
Esse cálculo depende de fatores como:
- idade da propriedade;
- tipo de terreno;
- área do terreno e da edificação em metros quadrados;
- característica da edificação (se ela é comercial ou residencial);
- reformas na construção;
- obsolescência;
- condomínio;
- logradouro.
Apesar de esses elementos serem comuns no cálculo, é fundamental ter atenção à legislação do seu município. De modo geral, o cálculo do valor venal do imóvel é obtido a partir da seguinte fórmula:
V = A x VR x I x P x TR
Entenda o que significa cada item da fórmula:
- V: valor venal do imóvel;
- A: área do terreno;
- VR: valor unitário do padrão residencial com base na Planta Genérica de Valores do município;
- I: idade do imóvel contada a partir do Habite-se, da ocupação ou reconstrução do imóvel;
- P: posição do imóvel no logradouro;
- TR: tipologia residencial ou características construtivas, como reformas e modificações.
Quando o valor de mercado do imóvel é considerado justo?
Agora que você já sabe como calcular o valor venal do imóvel, é importante entender se o valor de mercado de um imóvel é justo. Isso porque o primeiro influencia o segundo, sendo determinante para o preço de compra ou venda.
Para tanto, vale pesquisar imóveis parecidos na mesma região e comparar os preços. Assim, ao conhecer outras casas e apartamentos, você consegue avaliar fatores como estado de conservação do bem e do edifício, bem como prós e contras das unidades, como luminosidade natural e vista.
Não se esqueça de incluir valores de condomínio e IPTU na conta para ter uma comparação equilibrada. Afinal, em alguns casos os custos adicionais relacionados ao imóvel podem influenciar no preço de venda.
Ademais, desconfie se um apartamento ou casa forem oferecidos muito baratos. Tenha em mente que esse desconto do mercado em relação ao valor venal pode ser justificado por questões como um problema estrutural, hidráulico ou elétrico, entre outras possibilidades.
Quais são os cuidados necessários na transação de um imóvel?
Como você percebeu, o processo de venda imobiliário é composto por diversos fatores além do valor venal do imóvel definido pelo poder público. Mesmo esse valor sendo vital para calcular os impostos e outros aspectos, não é apenas isso que você precisa ter atenção.
Antes de fechar negócio e adquirir a casa dos sonhos, é preciso entender se aquele imóvel cabe no seu bolso. Caso você opte pelo financiamento imobiliário, além de pagar a entrada, lembre-se de que será necessário destinar uma do orçamento mensal para quitá-lo.
Outro cuidado no processo é pensar no custo de manutenção do imóvel, como IPTU, condomínio e seguros. Ainda, vale considerar questões referentes à documentação e à regularização do imóvel, que deve estar com as informações em dia.
Perceba, então, que a transação imobiliária envolve diversas questões além do valor venal do imóvel e o preço de mercado.
Quais são os custos envolvidos na compra de um bem imobiliário?
Após conferir os cuidados gerais na transação de um imóvel, é interessante considerar uma série de outros valores envolvidos na compra de um imóvel. Tendo como referência as regras de 2023, veja quais são os demais valores envolvidos na compra de um bem imobiliário!
ITBI
O ITBI é um tributo cobrado pelo município no qual o imóvel se localiza. Ele deve ser pago quando ocorre uma compra ou transferência de propriedade. Portanto, o tributo não tem um valor fixo, dependendo das definições de cada prefeitura.
Normalmente, o tributo tem uma alíquota que varia entre 2% e 4% do valor da propriedade. O responsável pelo pagamento é o comprador e, se o pagamento não ocorrer, a documentação não será liberada para a venda.
Vale lembrar que esse imposto é cobrado apenas em casos de transferências envolvendo pessoas vivas. Já para falecimento ou doação, a cobrança é do ITCMD — um tributo estadual com alíquotas que também variam conforme a localidade.
Escritura Pública
A escritura de imóvel é outro fator que precisa de atenção ao comprar um imóvel. Ela é elaborada pelo Cartório de Notas, sendo um documento que comprova a transferência de proprietário.No caso de compra financiada, o contrato de financiamento bancário substitui a escritura. Além disso, o valor do documento é tabelado, dependendo do estado e valor do imóvel.
Registros
Outra parte burocrática no processo de compra de um imóvel é o registro de imóvel. Ele serve para declarar quem é o proprietário formal do bem.
Os dois documentos registrados no Cartório de Registro de Imóvel são a Escritura Pública de Compra e Venda, caso seja uma compra à vista, ou Contrato de Financiamento do Imóvel, para compra financiada.
Se os registros não forem bem executados, a matrícula do imóvel não trará o nome do novo proprietário. Então é fundamental ter atenção e fazer todos os procedimentos para evitar complicações judiciais no futuro.
Avaliação bancária
Os bancos fazem uma cobrança quando os imóveis são comprados por financiamento. Esse valor é referente à vistoria do bem e à documentação envolvida na liberação de crédito imobiliário. Assim, o custo depende da instituição financeira.
No processo, alguns peritos da instituição fazem a avaliação e a taxa de vistoria costuma ser calculada sobre um valor percentual da propriedade, embora possa ter um custo fixo. Em geral, ela não pode ser parcelada e é obrigatória, portanto, já tenha em mente que esse valor será cobrado.
Outros custos
Vale ressaltar que os valores já descritos são relacionados apenas às taxas para regularização do imóvel. Ou seja, você precisa estar preparado financeiramente para gastos com mudanças, eventuais reformas e outras questões práticas relacionadas à moradia.
Portanto, ter um bom planejamento financeiro é fundamental. Sabendo quais são os seus ganhos e principais gastos, você consegue saber quanto entra e sai do seu orçamento e consegue direcionar os valores. Desse modo, os imprevistos não dificultarão a compra da casa própria.
Como a Loft pode auxiliar na transação de uma propriedade?
Você percebeu que existem muitos passos até fazer a transação de uma propriedade. Além de deixar suas finanças em dia e entender com clareza os compromissos que você está firmando, é preciso garantir que está tudo certo juridicamente com o imóvel que deseja comprar.
Imagine descobrir anos depois que seu apartamento dos sonhos está envolvido em processos na Justiça? A pesquisa prévia é fundamental para evitar resultados indesejáveis tanto para quem vende quanto para quem compra imóveis.
Para o plano sair como o esperado, você pode contar com a Loft. Temos diversas opções imóveis para comprar!
