Entenda o que leva à multa de condomínio, o que diz a lei, como aplicá-la – e como recorrer dela.
Morar em condomínio significa concordar com regras de convivência entre pessoas diferentes que moram no mesmo prédio. Quando essas regras são quebradas, o condômino corre o risco de receber uma multa condominial.
O que pode levar a uma multa de condomínio?
Para começar, é importante esclarecer os documentos que norteiam a aplicação de multa de condomínio: a convenção do condomínio e o regimento interno. São eles que determinam o que pode e o que não pode acontecer no prédio, dentro do limite das leis brasileiras.
É dever do condômino saber o que está ali descrito e, portanto, saber quando está quebrando alguma daquelas regras condominiais. Ali estarão informações sobre multa de condomínio por atraso e multa por barulho em condomínio, por exemplo.
O síndico do condomínio pode receber denúncias de condôminos ou perceber atos e comportamentos que perturbam a ordem e vão contra as regras descritas nesses documentos. A partir daí, pode reunir as informações e aplicar uma multa de condomínio.
Antes da notificação de multa de condomínio, no entanto, é comum optar por uma conversa ou, ainda, por uma advertência formal. O caminho costuma ser o seguinte: alguém registra uma queixa detalhada num livro de ocorrências, o time do condomínio verifica se é verdade e adverte o condômino em questão.
O reclamante deve sempre buscar alguma forma de comprovar sua reclamação, seja em vídeo ou foto ou chamando o síndico e/ou o zelador para presenciar a cena quando acontece.
Há também casos em que aplicar logo a multa de condomínio é a coisa lógica a se fazer. Um exemplo: digamos que um condomínio tem a regra de que mudanças só podem acontecer em determinados dias da semana e um condômino resolve fazê-la fora de hora.
Nesse caso, como não é um comportamento que deve se repetir (as pessoas não se mudam muitas vezes no mesmo prédio), o síndico pode logo aplicar a multa de condomínio, pulando a parte da conversa e da advertência.
Também há casos de reincidência, quando alguém é advertido mas segue cometendo a mesma infração e mesmo acumula multas. Nesse caso, o síndico pode convocar uma assembleia para discutir o caso e os próximos passos com outros condôminos.
E que acontece se não pagar condomínio? Quando o multado é um locatário, isso pode resultar em seu despejo por parte do proprietário. Quando é o próprio proprietário, pode acarretar em conflito judicial.
A multa de condomínio no Código Civil
Embora os detalhes sejam dados na convenção do condomínio e no regimento interno, o Código Civil de 2002 dá deveres aos condôminos e estabelece as bases da multa de condomínio.
Segundo a Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002, Artigo 1336, institui que os deveres do condômino são:
- I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
- II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
- IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O artigo prossegue sobre o que acontece se não pagar condomínio (os juros cobrados podem ser livremente determinados) e que não cumprir esses deveres acarretará em multa. Ele ainda adiciona que as assembleias gerais para discutir a multa de condomínio devem ter no mínimo dois terços dos condôminos restantes para deliberação.
Já o Artigo 1337 fala que o condômino ou possuidor poderá “ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais”.
Em outras palavras, a multa pode valer até 5 vezes a taxa condominial. Quando o comportamento anti-social for reiterado, o Código Civil diz que a multa pode chegar a 10 vezes o valor das despesas condominiais.
Como é calculada uma multa de condomínio?
Como se vê no item acima, o valor da multa de condomínio é variável e geralmente chega a 5 vezes o valor das despesas condominiais ordinárias (os custos fixos do prédio). Em caso de reincidência, podem chegar a 10 vezes.
Na prática, se um condomínio de R$ 1.000 destina R$ 700 às despesas ordinárias, uma primeira de multa de condomínio pode chegar a R$ 3.500 (R$ 700 multiplicado por 5). O valor vai variar com a gravidade da infração.
Como cobrar multa de condomínio
O primeiro passo é notificar o condômino, por escrito, da multa de condomínio. Mas não é raro que ele se recuse a pagar e, assim, fique em dívida.
E o que acontece se o multado não pagar o condomínio propositalmente? É melhor contratar um advogado para representar o prédio (as administradoras de condomínio costumam tê-los em seus quadros). É ele que levará à cobrança judicial, caso seja necessário.
Para o condômino que queira quitar sua multa de condomínio de forma parcelada, é possível entrar em contato com o síndico e negociar esse pagamento.
Recebeu uma multa de condomínio indevida?
Do outro lado da moeda da multa de condomínio está o condômino acusado de infração. Na maioria dos casos, os condomínios permitem direito de defesa e estabelece as diretrizes, que costumam envolver uma reunião de assembleia dos condôminos para ouvir a explicação e deliberar sobre o caso.
Caso isso não ocorra, o condômino pode buscar seu direito de defesa na justiça.
Como recorrer de uma multa de condomínio
Para recorrer da multa de condomínio, é preciso compreender a suposta infração (que deve estar descrita na multa entregue por escrito) e como combatê-la.
Se a multa diz que você deu uma festa na quarta-feira, dia 7 de junho, até 4h da manhã, como você pode comprovar que não foi o caso, por exemplo? A ideia é convencer a assembleia de condôminos de que a multa é injusta, desproporcional ou mesmo que houve perseguição – mas é preciso conseguir comprovar essa justificativa.
Outra opção é a via judicial, buscando um juizado especial com o auxílio de um advogado ou mesmo processando o condomínio por danos morais. Lá, a multa pode ser anulada.
Leia também: Entenda o que o síndico pode e não pode fazer no condomínio
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