Como fazer um financiamento de imóvel direto com a construtora?

O financiamento imobiliário direto com a construtora é uma opção para muita gente que está em busca da casa própria. Nesse tipo de operação, você pode adquirir um apartamento ainda na planta ou novo, e não passa pelo processo de financiamento clássico, que é feito junto a um banco. 

Essa estratégia tem vantagens e desvantagens, que devem ser analisadas com cuidado. Ao longo deste texto, vamos falar delas e explicar todos os detalhes sobre como financiar imóveis direto com a construtora. 

Como é feito o financiamento direto com a construtora?

O financiamento de imóvel direto com a construtora é fruto de uma negociação direta entre duas partes: você e a empresa responsável por tornar real o empreendimento. Esse financiamento é formalizado por um contrato de financiamento, que estabelece a taxa de juros da operação e as condições gerais acordadas. 

“Esse tipo de operação segue o mesmo fluxo de um financiamento normal. A diferença é que ele (o cliente) pede o valor emprestado direto pra parte vendedora”, define Felipe Soares, analista de negócios na Loft Cred. 

Por esse motivo, esse financiamento não segue as normas de sistemas bancários, como o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Isso faz com que os juros aplicados normalmente sejam maiores que os praticados pelos bancos, que os prazos de pagamento sejam menores e que você não possa usar o saldo do FGTS na operação. 

Ao mesmo tempo, a aprovação do financiamento com construtoras é mais flexível que o bancário. Muitas vezes, quem procura essas empresas já foi rejeitado por bancos. Ainda assim, “a construtora vai solicitar comprovação de renda e apurar uma análise de crédito”, segundo Felipe Soares. “E não é resguardado que ela vai aprovar em todos os casos”, ressalta o especialista. 

Você pode negociar o valor da entrada e das prestações com a empresa, e é possível que ela cobre apenas um sinal (e não uma entrada de 20% do valor do imóvel). Nesse caso, o apartamento é pago de forma inteiramente parcelada ao longo dos meses do contrato. 

Contrato de financiamento direto com a construtora: veja as vantagens e desvantagens

Existem prós e contras de assinar um contrato de financiamento direto com a construtora. Cabe ao comprador analisar seu próprio planejamento e o que será melhor para seu bolso a longo prazo. Confira a seguir os dois lados dessa decisão. 

Vantagens

• Maior flexibilidade na aprovação do financiamento: as construtoras têm menos exigências que os bancos e podem até dispensar o comprador de uma entrada de 20% do valor total da operação. Por isso que muita gente já rejeitada pelos bancos recorre a essas empresas.

• Imóveis novos: ao comprar com uma construtora, inevitavelmente você vai ser proprietário de um imóvel novo, esteja ele na planta ou recém-construído. Por isso, você não deve ter dores de cabeça com problemas estruturais típicos de apartamentos mais antigos, como problemas elétricos ou infiltrações. 

• Preços promocionais: normalmente as construtoras e incorporadoras oferecem descontos, principalmente para imóveis na planta. Essas unidades, em especial, precisam ser vendidas com alguma rapidez para financiar a continuidade do empreendimento.

• Valorização: é possível que o imóvel novo ganhe valor de mercado nos anos seguintes à entrega das chaves. Nesse caso, você se beneficia se for vendê-lo no futuro.

• Juros só depois de terminada a obra: se você optar por um apartamento na planta, os juros só vão ser cobrados depois que o empreendimento ficar pronto. Na fase de construção você paga apenas a amortização, que é uma parte do valor que a empresa concordou em financiar (uma fração do saldo devedor).

• Compra direta com o vendedor: ao adquirir o imóvel da construtora, você vai lidar com uma grande empresa como vendedora. Isso reduz possíveis atritos e até suspeitas de fraude que podemos ter quando compramos o apartamento de uma pessoa física. 

Desvantagens

• Juros maiores: como já mencionamos, as construtoras não se enquadram no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e não têm regras pré-determinadas para aplicar aos seus financiamentos. Por isso, os juros costumam ser maiores que os praticados pelos bancos.

• Prazos mais curtos: bancos financiam em até 35 anos. Cada construtora tem sua regra, mas o fato é que os prazos de pagamento oferecidos são bem mais curtos (de cinco a dez anos, em muitos casos).

• Impossibilidade de usar o FGTS: como já explicamos, você também não poderá usar o FGTS para dar entrada no financiamento, compor parcelas ou adiantar pagamentos.

• Correção pelo INCC: se você comprar um imóvel na planta, normalmente o valor que a construtora emprestou será corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção). Esse índice era de 12,99% ao ano em abril de 2021. Muito maior, por que a Taxa Referencial (TR), que reajusta boa parte dos financiamentos bancários (e estava zerada pelo menos até maio de 2021). 

Financiar apartamento na planta: como funciona?

Financiar um apartamento na planta é uma das possibilidades oferecidas por algumas construtoras. Mas esse tipo de operação tem algumas características particulares. A primeira delas é que você terá que esperar para se mudar para seu novo apartamento, o que requer bastante planejamento e paciência. Existe também o risco de as obras sofrerem algum atraso. 

Veja a seguir os principais pontos que você deve levar em conta ao financiar pela construtora um imóvel ainda em fase de construção:

• Prazo para a mudança: preste atenção ao prazo informado pela construtora para a conclusão das obras. Leve em conta que você terá que esperar de 12 a 36 meses até pegar a chave do seu apartamento. 

• Condições de pagamento: as construtoras frequentemente são flexíveis com a forma de pagamento (é possível reduzir ou mesmo não pagar entrada). Também aceitam conceder descontos em nome da venda rápida de uma cota de unidades.

• Correção monetária: ao comprar um imóvel na planta, você não precisa pagar juros durante a fase de construção, só mesmo frações do valor financiado. Por outro lado, esse valor financiado sofre correção pelo INCC, que tem taxas salgadas e pode encarecer bastante a sua dívida.

• Atenção ao contrato: nossa recomendação é que você pesquise bastante sobre a reputação da construtora ou incorporadora. Verifique se há algum histórico documentado de problemas estruturais ou atrasos na entrega das unidades. Vale também contar com a ajuda de um especialista, como um advogado da área de direito imobiliário, na hora de assinar o contrato com a empresa.

• Personalização: você pode dar um toque maior de customização a um imóvel comprado na planta. É possível alterar as áreas dos cômodos ou escolher o acabamento. Mas tudo isso varia de construtora para construtora. 

Financiamento construtora: é possível fazer uma simulação?

Quase sempre é possível fazer uma simulação ao optar pelo financiamento com a construtora. As empresas costumam calcular as parcelas mensais e detalhar as condições de pagamento. Isso é essencial para garantir que a operação não vai pesar demais no seu bolso – recomendamos que você peça isso à empresa antes de qualquer decisão. 

A simulação geralmente é a primeira etapa de um financiamento direto com a construtora, como acontece também com as operações de crédito vinculadas aos bancos. Depois dessa projeção inicial, você vai passar por uma análise de crédito. Nessa verificação, a empresa vai checar se você parece  ter condições de honrar as parcelas.

Feito isso, você vai receber uma solicitação com vários documentos pessoais – essa lista varia de empresa para empresa. A partir dessa documentação, a construtora faz uma análise jurídica, verificando se há algum possível impedimento à venda do imovel. Se tudo estiver certo, ela vai emitir o contrato de financiamento para ser assinado. 

Crédito com a construtora ou com o banco: o que escolher?

Ainda está em dúvida se quer um apartamento financiado direto com a construtora ou com o banco? Considere as vantagens e desvantagens que mostramos por aqui. Recomendamos que você coloque todos esses fatores na ponta do lápis e analise bem. Procure um banco em vez de uma construtora se você:

• Quer se mudar com mais rapidez para o novo apartamento
• Precisa de um prazo de pagamento maior para que a operação caiba no seu bolso
• Tem um bom histórico de pagamento e uma renda estável
• Conseguiu juntar dinheiro suficiente para uma boa entrada
• Quer aproveitar as baixas taxas de juros oferecidas pelos bancos no início de 2021

Uma das vantagens da opção pelo financiamento bancário é poder contar com a ajuda de especialistas e garantir as melhores taxas do mercado para o seu perfil. Como? Financiando com a ajuda da Loft Cred em vez de procurar os bancos diretamente. 

O grande benefício de financiar com o nosso time é que ele funciona como um intermediário entre você e uma série de bancos parceiros. Além de identificarmos, juntos, qual das instituições financeiras oferece as melhores condições para o seu crédito, cuidamos de toda a burocracia da operação. 

Da análise de crédito inicial até o registro do contrato no cartório de imóveis, somos nós centralizamos toda a comunicação com o banco e resolvemos eventuais pendências que surjam pelo caminho. Tudo isso não tem qualquer custo adicional para você. 

Garanta mais vantagens para seu financiamento com a Loft Cred