É possível fazer financiamento de um imóvel não averbado?

É possível fazer um financiamento de um imóvel não averbado? Quando o assunto é comprar um imóvel cujas alterações nunca foram atualizadas na matrícula, algumas dúvidas podem surgir: será que isso pode trazer problemas? Os bancos aceitam financiar um imóvel com alterações que não foram comunicadas antes em cartório?

Neste artigo a gente te mostra se (e como) é possível financiar um imóvel não averbado, te mostra os cuidados que são necessários nessa hora e te dá dicas para evitar complicações não só nessa hora, mas também em outras questões do tema, como imposto de renda e inventário.

O que é averbação de imóvel? Como a averbação funciona?

A averbação de um imóvel é uma espécie de registro histórico de um imóvel. “Averbar” significa “anotar ou declarar (algo) na margem de um documento ou registro público”. É a oficialização jurídica do status atual do imóvel dentro da matrícula – com todas as alterações que foram feitas desde seu registro, como construção, ampliação, hipoteca, alienação fiduciária, penhora…

A averbação é feita no Cartório de Registros de Imóveis onde o imóvel está registrado e exige uma série de documentos e informações sobre a(s) mudança(s) feita(s). Oficialmente, o prazo para formalizar a averbação é de 30 dias. O processo serve para dar segurança e responsabilidade jurídica para as pessoas vinculadas ao imóvel, sendo especialmente útil durante o processo de compra e venda. 

Dica: para saber se um imóvel está averbado, você pode pedir uma certidão de ônus de inteiro teor no cartório onde o imóvel está registrado. E aqui a gente te mostra os custos, documentos e procedimentos necessários para averbar um imóvel.

O que precisa ser averbado antes da compra e venda

Para ficar com tudo em ordem em um processo de compra e venda, é importante averbar no cartório todas as mudanças relacionadas ao imóvel ou ao proprietário. Mantendo atualizadas as informações, as partes evitam que dados públicos sobre o imóvel fiquem errados ou incompletos e causem problemas jurídicos depois. 

As mudanças mais comuns a serem averbadas são: 

• Alterações estruturais, benfeitorias e desmembramentos, como construções internas e externas ou ampliação da área de terreno construído;
• Mudanças de logradouro, como nome da rua ou número da residência;
• Contrato de locação;
• Qualquer mudança de status civil dos proprietários, como casamentos, divórcios, acordo com regime de bens, etc;
• Divisão de terrenos em lotes;
• Financiamentos, cessão de crédito imobiliário e até promessa de compra e venda.

Lembrando que: a averbação é apenas a parte que anota as alterações feitas desde o registro inicial e que vão para a matrícula. A matrícula, por sua vez, funciona como um RG atualizado do imóvel, em que cada estrutura tem um número próprio, no qual estão registradas todas as mudanças feitas, características, localização e afins. Já o registro valida o proprietário / a passagem da propriedade do imóvel ou terreno.

Financiamento de imóvel não averbado: é possível?

Quando a questão é a possibilidade do financiamento de um imóvel não averbado, saiba que sim, um imóvel não averbado (parcialmente) pode ser financiado. No entanto, esta não é uma opção das melhores, afinal o imóvel tem questões que precisam ser regularizadas. 

Assim como também não é a coisa mais recomendável comprar um imóvel não averbado: em caso de qualquer complicação jurídica envolvendo alguma mudança não averbada pelo proprietário anterior, você terá que arcar com um problema que não era seu e que pode te trazer complicações econômicas e judiciais. Vale para o risco de fraudes também.

No caso de um financiamento, os problemas já podem surgir na avaliação do imóvel não averbado, na etapa da análise. Caso alguma mudança estrutural não bata com o que está na matrícula do imóvel, já surge um impasse que pode precisar de regularização antes de conceder o crédito. Depois, caso haja visita de agentes da prefeitura, qualquer irregularidade por falta de averbação pode te render multa e readequações.

De forma simplificada: se for financiar um imóvel, garanta que ele está averbado! Fale com o proprietário e se assegure de que está tudo em ordem para evitar dores de cabeça no futuro. E, se alguma informação estiver faltando, averbem o mais rápido possível.

(E claro: não se financia um imóvel que não tenha nenhuma área construída não averbada ou não tenha matrícula nem registro!)

Como declarar imóvel não averbado no Imposto de Renda

Quando a questão é como declarar um imóvel não averbado no Imposto de Renda – esteja ele parcialmente ou totalmente não averbado -, a preocupação da Receita é outra: em controlar a evolução patrimonial e se ela é compatível com sua renda.

Independente de qualquer construção que não tenha sido averbada, você deve declarar terreno e construção pelos valores efetivamente pagos até 31 de dezembro de cada ano, explica o advogado tributarista Samir Choaib. 

“Para terrenos adquiridos antes de 1988, você informará o terreno no item 13 [da aba Bens e Direitos] pelo seu custo de aquisição e a construção separadamente, no item 16, informando o valor gasto com aquela construção até cada data. Para terrenos adquiridos depois de 1988, você deve declarar tudo no item 13, referente ao terreno”, disse o advogado tributarista ao Seu Dinheiro. 

“Vá acrescentando os valores pagos ano a ano até que a construção esteja finalizada, quando você então pode zerar o item referente ao terreno e abrir um item novo para o imóvel já pronto, que deverá ser declarado pelo custo de aquisição (valor do terreno mais valor da construção). Quanto à averbação, quando ela ocorrer, basta informá-la no campo “Discriminação””, completou o advogado sobre como declarar um imóvel não averbado.

Como fica o inventário de um imóvel não averbado?

No caso do inventário de um imóvel não averbado, quem recebe o imóvel de herança é quem deve dar início ao inventário – daí providenciando as certidões negativas do imóvel e da pessoa falecida, além do pagamento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações de Quaisquer Bens e Direitos (ITCMD). Com a etapa feita, leva-se a documentação para o cartório do Registro Geral de Imóveis para fazer a averbação. 

Lembrando que, em qualquer caso, a alteração de titularidade para o nome dos herdeiros tem que constar na matrícula do imóvel. Em 2018, o Superior Tribunal de Justiça condicionou o prosseguimento da ação de inventário à regularização, no cartório competente, dos bens que compõem o acervo submetido à partilha. Seguindo a jurisdição, isto se aplica ao processo de inventário de um imóvel não averbado!

Se a partilha não foi averbada na matrícula do imóvel, é correr para regularizar em 30 dias. E, independente do caso, vale sempre consultar uma assessoria jurídica para verificar como proceder.

Financiamento imobiliário requer cuidado especializado

O financiamento de um imóvel não averbado é mais uma das possibilidades que confundem muita gente na hora de dar aquele salto em busca da casa ou apê próprio. Por isso a gente sempre relembra: estar munido de apoio jurídico e de uma assessoria de crédito é uma parte fundamental na hora de ir adiante ao financiar um imóvel! 

Além de permitir que você decifre os termos complicados dos contratos e descomplique questões jurídicas, uma equipe especializada em crédito te orienta e ajuda a conseguir as melhores condições possíveis para financiar aquele sonho antigo.

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