O que é ITBI, como calcular e quem deve pagar

Há uma variedade de taxas e impostos que acompanham os processos de compra e venda do mercado imobiliário que costumam ser esquecidos por quem procura o seu novo lar. Algumas dessas taxas acabam pegando de surpresa quem quer comprar um imóvel, mas não contava com esse valor extra que seria cobrado. O mais comum desses tributos vinculados é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o famoso ITBI. 

Se você sonha com a casa própria, sabe que são muitas as etapas até tirar o projeto do papel, mas algumas delas podem não ter sido previstas e significarem uma pedra no meio do caminho. É o caso do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI.

Entenda o que é, para que serve e como funciona esse tributo cobrado em compra e venda de imóveis.

O que é ITBI?

É o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pelo município na transferência de imóveis, no processo de compra. Ou seja, sempre que houver compra e venda de uma casa, apartamento ou terreno, ainda que o imóvel esteja na planta, o ITBI deverá ser pago à prefeitura do município onde ele está localizado.

Para que serve esse imposto?

O fato gerador deste imposto é a transmissão imobiliária, com isso, em qualquer transação de transferência de titularidade, haverá cobrança do ITBI.

O ITBI é quase sempre pago pelo comprador, porém esse costume não é obrigatório e a taxa pode ser paga por qualquer uma das partes. Assim, ao calcular qual valor você terá em caixa para comprar seu novo lar, leve em consideração impostos sobre o valor do imóvel.

O pagamento do ITBI é fundamental para a regularização da documentação e garantir que o bem passará definitivamente para seu nome. Ele é um dos principais impostos municipais, junto com o IPTU (Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana) e o ISS (Imposto sobre serviços). 

Quanto custa o ITBI?

Previsto no artigo 156 da Constituição, o ITBI é um tributo municipal e por isso o valor varia de acordo com a localização e o uso do bem, ou seja, fica mais caro ou mais barato dependendo da cidade onde o imóvel está localizado e o valor também sofre alteração caso o imóvel seja de uso residencial ou comercial.

Assim, o ITBI pago sobre um imóvel em Ribeirão Preto, município do interior de São Paulo, pode ser muito diferente do mesmo imposto incidente sobre um imóvel parecido em uma capital como Porto Alegre, por exemplo.

Quando se paga ITBI?

A lei entende que “imóvel” é tudo aquilo que não pode ser transportado de um lugar para o outro. Assim, um terreno, um apartamento na planta e financiado através de um banco são bens imóveis e, portanto, sujeitos a ITBI em transações de compra e venda.

O ITBI também é cobrado nos casos de transferências de direitos, como permuta, usufruto e direito de superfície. Os únicos casos em que o imposto não se aplica são os de transmissão de imóvel nos casos de herança, doação e em algumas transações envolvendo empresas. Nesse caso, o imposto é outro: o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).

Como calcular o ITBI?

O imposto é calculado da seguinte forma: um percentual – chamado alíquota – é aplicado em cima de uma base de cálculo e o resultado dessa operação é o valor do imposto a ser pago. Em geral, a alíquota varia de acordo com a localização e o uso do imóvel.

A prefeitura de São Paulo adota atualmente 3%, assim como a do Rio de Janeiro e a de Belo Horizonte. Em Salvador, onde o ITBI é chamado de Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV), as alíquotas são 1% para as transmissões de imóveis populares e 3% nas demais transmissões. Já em Porto Alegre, acaba de ser aprovado projeto de lei que reduz para 1,5% a alíquota do imposto nos contratos de gaveta (aqueles que nunca foram regularizados), mas para os demais casos esse percentual também é de 3%.

Independentemente da localização, a base de cálculo tem relação com o valor do bem. Isso significa que quanto mais caro for o imóvel, maior será o valor do ITBI a ser pago, mas cada município calcula de uma forma.

A advogada Fernanda Ferreira, especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários dá o exemplo da capital paulista.

“Em São Paulo, no caso de venda de imóveis, é feita uma comparação entre o valor da operação e um valor pré-estabelecido pela prefeitura. O imposto incide sobre a maior entre as duas cifras”, afirma.

Já no Rio de Janeiro, a base de cálculo é o valor venal (valor corrente de mercado) do bem imóvel que está sendo transmitido. As informações sobre alíquotas e base de cálculo costumam estar disponíveis nos sites das secretarias municipais da Fazenda, então consulte-os antes de concluir a transação.

Como prever o valor?

Mesmo sabendo que o ITBI varia de acordo com a localidade, é possível prever o valor do imposto para incluí-lo na conta do valor total da transação. Como? Em geral, cada município indica previamente a base de cálculo do ITBI a partir de um valor de referência.

Sobre essa base de cálculo, incide a alíquota e então é calculado o valor do imposto devido. Dessa forma, você consegue estimar com antecedência o valor do ITBI que vai precisar pagar e incluir a despesa no seu planejamento financeiro para não ser surpreendido por ela no momento da transferência do imóvel.

É possível ter desconto?

A depender do Município onde está localizado o imóvel, é possível ter redução no valor do ITBI. Em São Paulo capital, por exemplo, se você for prestador de serviços na zona leste e estiver adquirindo um imóvel para o seu negócio, pode requerer redução no valor do imposto sobre este imóvel.

No Rio de Janeiro, se a família tem renda mensal entre 6 e 10 salários mínimos é possível ter até 50% de desconto desde que se comprove.

Em Belo Horizonte é possível ter isenção de 50% caso a base de cálculo seja de até R$ 158.326,90 e desde que cumpridas algumas condições específicas como aquele ser o único imóvel do casal, para uso residencial próprio e com um determinado padrão de acabamento.

Já em Porto Alegre, com a aprovação do projeto que reduz a alíquota para 1,5% na regularização de contratos de gaveta, é possível ter uma isenção de até 50% no valor do imposto.

A redução do ITBI na compra do primeiro imóvel não é regra e deve ser observada caso a caso, de acordo com o Município onde ele está localizado. Na dúvida, verifique as possibilidades de desconto junto à Secretaria da Fazenda do seu município e solicite o seu.

Para onde vai?

O ITBI é um imposto e, como todos os tributos nessa categoria, a lei não exige que ele tenha uma destinação específica, mas que sirva ao bem público do município onde foi cobrado.

Isso significa que o ITBI pode ser destinado a programas de seguridade social, programas públicos de saúde, pagamento de funcionalismo, manutenção da infraestrutura física das cidades e da infraestrutura administrativa.

Ou seja: de merenda escolar a placa de trânsito, o ITBI serve para manter e promover cidades melhores para todos nós.

Quem paga ITBI?

O ITBI deve ser pago pelo comprador do imóvel. É o que estabelece o artigo 6o da Lei 5.492/88. Por isso, se você está realizando o sonho da casa própria, fique atento para realizar o pagamento e dar baixa porque só a partir daí é possível solicitar a transferência de titularidade.

Por que pagar?

O valor, o prazo e as condições de pagamento do imposto variam, mas a necessidade do pagamento não.

“É muito simples: se o ITBI não for pago, o imóvel não poderá ser transferido para o nome do novo proprietário. Caso não seja pago na data, em geral as prefeituras cobram multa, juros e correção monetária a partir da data de vencimento”, explica a advogada tributarista Fernanda Ferreira.

Portanto, fique atento às datas de vencimento, especialmente aos feriados.

Quanto custa o ITBI?

O custo varia de acordo com o valor do imóvel e as taxas seguem as porcentagens definidas pelo município. Elas variam de 2 a 3% do valor total do imóvel, de acordo com a região de origem. 

O cálculo é feito multiplicando a alíquota municipal pelo valor venal (estabelecido pelo poder público) ou valor de venda (definido pelo comprador/vendedor) do imóvel, será escolhido o que for mais alto. É possível saber o valor venal do imóvel digitando o número do IPTU no site da prefeitura. 

Por exemplo: a alíquota do ITBI em São Paulo é de 3%*. Assim, o comprador de um imóvel que custa R$1.000.000 deverá pagar 3% do valor da residência a mais de imposto, ou seja R$30.000.

*Esse valor é válido para todas as transmissões com exceção das compreendidas no SFH (Sistema Financeiro de Habitação), PAR (Programa de Arrendamento Residencial) e no HIS (Habitação de Interesse Social). Nesses casos, a alíquota cobrada é de 0,5% e o valor máximo do imóvel deve ser de R$ 91.820,01.

Posso não pagar?

Algumas prefeituras oferecem possibilidade de isenção no pagamento do ITBI desde que cumpridas algumas condições. É o caso do município de Belo Horizonte, onde a isenção é concedida, em razão do valor, para imóveis que façam parte do programa Casa Verde Amarela ou de outros programas públicos de financiamento habitacional de interesse social e em outros casos específicos definidos pela Administração.

Em São Paulo, é possível ter isenção de ITBI para a primeira aquisição de imóvel financiado pelo Fundo Municipal de Habitação.

Para verificar se o seu imóvel se enquadra, acesse o site da sua prefeitura na parte que fala sobre o ITBI e confira se reúne as condições necessárias para a concessão do benefício.

Precisa de uma forcinha?

Agora que você já sabe o que é e que consegue inclusive calcular o valor do ITBI da sua casa própria, pode se organizar para prever essa despesa no seu orçamento e até contar com algumas soluções para realizar o pagamento.

Uma opção é incluir o valor do imposto no montante do financiamento junto ao seu banco, como um empréstimo diluído no valor das parcelas. Mas lembre-se de que você só vai receber esse valor quando o financiamento for liberado.

“É preciso ter esse recurso próprio, porque os bancos trabalham com reembolso. O comprador tem que lembrar de deixar esse dinheiro separado”, lembra Isabella Molinari, coordenadora de Treinamento da Loft.

Você também pode parcelar o valor, mas para isso deve observar se seu município oferece essa opção na hora de emitir o boleto. Algumas prefeituras também permitem pagar o ITBI com cartão de crédito.

Seja como for, o importante é realizar o pagamento para transferir a titularidade do imóvel e assegurar que o sonho da casa própria vai sair do papel direto para o seu nome.

O que o valor venal tem a ver com o ITBI?

O ITBI é o imposto pago sobre a transmissão de bens imóveis. Em geral, a alíquota, que varia a depender do município e do tipo de imóvel, incide sobre a base de cálculo e é exatamente aí que houve mudança.

Até então, cada cidade tinha entendimentos diferentes sobre o que seria essa base de cálculo, mas a partir de fevereiro de 2022 todas devem considerar como base de cálculo o valor venal do imóvel, que é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, isto é aquele declarado pelo comprador e vendedor no ato da transação e que não está vinculado à base de cálculo do IPTU. Foi o que estabeleceu o ministro Gurgel de Faria, do Superior Tribunal de Justiça em recente julgamento de recurso especial sobre o tema.

Decisão judicial muda o cálculo do valor venal?

A decisão faz parte de um processo movido por uma empresa de negócios imobiliários contra o município de São Paulo em 2020. Em 2022, o município entrou com um recurso especial contra um acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo discutindo a base de cálculo do ITBI, mas como a questão aparecia com frequência nos tribunais, a decisão sobre ela teve caráter repetitivo.

Com isso, a declaração do contribuinte sobre a transação imobiliária passa a ser considerada o marco principal no cômputo da base de cálculo do ITBI. Esse valor venal declarado pode ser revisto pelos municípios, caso suspeitem que não há a boa-fé objetiva do contribuinte, isto é, caso um procedimento de fiscalização ou de revisão do lançamento comprove que aquele valor indicado não possui bases legais ou mercadológicas para se firmar.

De acordo com a decisão, “verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”.

O advogado Daniel Rivas, especialista em Direito Tributário pela PUC/SP, traduz os efeitos dessa decisão na prática:

“A decisão coloca a declaração do contribuinte sobre a transação imobiliária como marco principal no cálculo da base de cálculo do ITBI, podendo ser revisto pelos municípios caso não haja a boa-fé objetiva do contribuinte. Ou seja, caso seja verificado em procedimento de fiscalização ou de revisão do lançamento que aquele valor indicado não possui bases legais ou mercadológicas para se firmar”.

O que é valor venal?

O valor venal, que agora serve como base para o cálculo do ITBI, é o montante que este alcançaria para venda à vista, segundo as condições correntes do mercado imobiliário. Ou seja: o valor efetivamente declarado por comprador e vendedor na transação imobiliária.

De acordo com Fernanda Ferreira, especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários, o valor venal é, portanto, uma estimativa de quanto vale a propriedade imobiliária em uma operação de compra e venda.

“Na prática, a mudança deixa claro que não deve ser utilizada como base de cálculo o IPTU e que, como se baseia em uma avaliação feita no momento da transação, o valor do ITBI pode oscilar de acordo com os movimentos do mercado, incidentes no próprio imóvel ou decisões dos próprios negociantes” esclarece a advogada.

Como saber o valor venal de um imóvel?

A partir da decisão do STJ, fica mais fácil calcular o valor venal que serve como base de cálculo para o ITBI, mas quem faz essa avaliação?

Depende do município. Nas cidades que adotam a auto-avaliação, o próprio contribuinte avalia e declara o valor pago na transação para o pagamento da guia e esse valor pode ser ou não validado pela prefeitura.

No caso de lançamento de ofício, a Secretaria de Tributação da prefeitura determina o valor da avaliação do imóvel, levando em conta a metragem do imóvel, seu estado de conservação, sua área construída, sua localização e transações imobiliárias semelhantes para aquela região, por exemplo.

Só a partir dessa avaliação é definido o valor sobre o qual incide a alíquota e, aí sim, é possível determinar o total do imposto a ser pago em cada transferência de titularidade.

Depois do pagamento, é preciso estar atento para a certidão de valor venal. Esse documento é emitido por alguns municípios brasileiros, como por exemplo, o de São Paulo, onde se certifica que o valor venal foi de fato avaliado e concordado pelo ente municipal e serve para comprovar que o município está de acordo quanto ao valor venal declarado.

Diferentemente do que acontece no IPTU, no ITBI a base de cálculo é determinada pelo mercado e, portanto, é afetada e afeta diretamente o valor total das transações de compra e venda de imóveis.

Qual é a vantagem da mudança no valor venal?

A decisão vem sendo celebrada pelos juristas porque se aproxima mais da realidade do mercado.

“Diante das constantes atualizações dos imóveis na base cadastral dos municípios, o valor venal dos imóveis não estava refletindo o valor real de mercado, levando o contribuinte muitas vezes a recolher mais imposto (ITBI) do que o efetivamente devido. A decisão do STJ fixa importante precedente sobre o tema, na medida em que deixa nas mãos dos contribuintes a indicação do valor sobre o qual será calculado o imposto, abrindo a possibilidade de redução da carga tributária e eventual restituição de valores pagos a maior no passado”, explica Fernanda.

Na prática, a decisão impôs limites aos municípios quanto à avaliação postas pelos contribuintes em seus negócios, já que não podem mais se utilizar do valor venal utilizado como base de cálculo do IPTU como sendo a mesma base de cálculo para o cálculo do ITBI.

Além disso, a partir de agora eles não podem utilizar exemplos anteriores como parâmetros de cálculos e serão obrigados a analisar caso a caso, já que as circunstâncias dos negócios variam de acordo com cada negociação e interesses que deverão ser comprovados pelos contribuintes.

Para Daniel Rivas, agora, o Poder Judiciário colocou os contribuintes em primeiro lugar em detrimento às regras estatais que, muitas vezes, não refletiam a verdade material da realização de um negócio imobiliário.

“O contribuinte agora tem voz”, comemora.

Rivas exemplifica: “Vejamos um caso de uma casa cujas avaliações por profissionais capacitados variavam entre R$ 500 mil e R$ 550 mil e o valor venal para fins de IPTU era de R$ 600 mil. Porém, diante da necessidade de obter dinheiro, o proprietário aceitou uma proposta de R$ 480 mil e concretizou a venda. No passado, o valor que seria utilizado pela secretaria de tributação do município seria o do IPTU pois seria maior e geraria um montante maior a título de ITBI. Porém, de acordo com o posicionamento do STJ, havendo a comprovação da boa-fé objetiva e não havendo simulação ou fraude dessa negociação, o município terá de usar como base de cálculo para cômputo do ITBI o montante de R$ 480 mil já que de fato é a concretude do negócios imobiliário realizado. Convenhamos que 3% sobre R$600 mil e R$480 é uma diferença considerável, especialmente para quem está comprando”.

Decisão sobre valor venal vale para todo país?

Como a decisão do STJ parte do âmbito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), na prática ela unifica todas as bases de cálculo de ITBI, passando mais segurança para o comprador planejar a despesa com o imposto e mais transparência para o contribuinte que agora tem clareza sobre o valor do imposto a ser pago.

Então, a dica sobre ITBI é: se vai comprar, verifique antes de pagar e se já pagou, verifique qual foi a base de cálculo considerada porque pode ser que até você tenha o que receber de volta.

Perguntas frequentes sobre ITBI

Colaboração de Michele Louvores