Basta circular por São Paulo e parar diante de prédios e casas suntuosas para pensar: quanto será que custa morar aqui? Para responder a essa pergunta, o Loft Dados, núcleo da plataforma imobiliária que dissemina análises sobre o mercado, apurou o valor do metro quadrado em 41 bairros da cidade. O resultado da pesquisa pode te ajudar a entender o que levar em conta na hora de avaliar o valor do seu imóvel dos seus sonhos.
De acordo com o levantamento realizado pelo núcleo da startup, a Rua Seridó, no Jardim Europa, lidera a lista de ruas mais caras da cidade, com o metro quadrado custando em média R$ 35 mil. Logo em seguida, vem a Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição (R$ 27 mil), a Rua Frederic Chopin, no Jardim Europa (R$ 26 mil) e a Rua Domingos Fernandes (R$26 mil), também na Vila Nova Conceição.
Mas o que faz um endereço valer tanto?
De acordo com Fábio Takahashi, gerente de dados e conteúdo da Loft, são vários os fatores que levam à formação de preços dos imóveis, entre eles a localização, a idade do imóvel e o padrão de construção. Saber como cada critério interfere no valor final da transação pode ser útil para quem está procurando e mais ainda para quem está começando a negociar.
Ruas mais valorizadas são residenciais
Depois de avaliar transações ao longo de mais de quatro anos, os dados levantados pelo time da Loft Dados foram cruzados com informações sobre IPTU disponíveis no Geosampa, plataforma da Prefeitura de São Paulo. A partir daí, foi possível entender como estava cadastrado cada imóvel: casa, apartamento, flat, loja, etc.
Entender esse uso do imóvel foi fundamental para concluir que quanto mais residencial, mais valorizada ela será. Segundo Takahashi, “na Rua Seridó, por exemplo, o único imóvel com registro de IPTU comercial está localizado dentro de um prédio residencial: é um spa exclusivo para moradores de um dos prédios”.
Ou seja: uma rua quase totalmente residencial, com alto padrão de construção e por isso tão valorizada. Seis das dez ruas mais valorizadas de São Paulo têm 90% de apartamentos residenciais entre os imóveis.
Prédios novos
Basta caminhar um pouco pela cidade para perceber que prédios amplos com estruturas de conforto e segurança não param de subir na Vila Nova Conceição, Jardim Europa, Itaim Bibi, Moema e Alto de Pinheiros. Esses bairros concentram juntos as 10 ruas com o metro quadrado mais valorizado da cidade.
Todos são regiões de desenvolvimento mais recente se comparados ao centro da capital, porém completamente integrados à cidade por uma rede de transporte e serviços que atende aos moradores com facilidades diversas e com menos problemas de segurança e poluição de outras localidades.
Ruas mais desvalorizadas
Por outro lado, quando o imóvel tem potencial para provocar ou aumentar problemas relacionados à segurança e saúde, a tendência é de desvalorização. O estudo do Loft Analytics revela que entre as ruas menos valorizadas da amostra estão aquelas predominantemente comerciais e com condomínios densamente povoados, como é o caso da Rua Salvador Caruso.
Situada na Vila Romana, essa rua conta com o metro quadrado sendo transacionado por um valor médio de R$ 3.268,00 – isto é, menos de 10% do valor da supervalorizada Rua Seridó – e foi considerada a menos valorizada da cidade dentro da amostra considerada pela pesquisa, que apenas levou em conta as transações realizadas nos bairros mais centrais e valorizados da cidade.
Na Rua Salvador Caruso, embora o percentual de lojas seja baixo, é alto o volume de outro tipo de comércio: as garagens ocupam quase 35% do espaço e deixam o ambiente pouco residencial e, portanto, menos valorizado.
“É claro que existem ruas mais valorizadas com características mistas, mas dentro da nossa amostra quanto menos residencial, menos valorizada uma rua tende a ser”, explica Takahashi.
Além da Rua Salvador Caruso, entre as menos valorizadas da cidade estão outros logradouros como a Avenida Amaral Gurgel, a Rua Jaguaribe e a Rua Sebastião Pereira. Essas ruas têm o metro quadrado negociado por, em média, apenas R$ 3.700,00.
Margem de negociação
Para chegar a essas conclusões, a equipe do Loft Dados analisou 13.478 transações formais de apartamento – aquelas registradas em cartórios – de janeiro de 2018 a fevereiro de 2022. Com isso, foi possível entender o valor real da venda e concluir que, muitas vezes, ele difere daquele anunciado em sites e corretoras.
“Em alguns bairros, a diferença de preço entre o valor anunciado e o que é efetivamente fechado pode chegar a 30%. Na prática, esse percentual significa uma grande margem de negociação que deve ser considerada tanto por compradores quanto por vendedores”, afirma Takahashi.
Dicas
Para entender como o preço do seu imóvel se forma na prática, o analista de dados da Loft traz algumas dicas importantes:
- Observe se a rua tem muitos prédios antigos ou muitos prédios novos. O valor tende a ser mais alto em ruas com muitos empreendimentos mais recentes;
- Ruas muito comerciais tendem a ter imóveis residenciais mais baratos. Caso essa seja uma opção para o seu estilo de vida, procure por aí;
- Se você já sabe que quer morar em uma determinada região, vale sempre a boa e velha caminhada. Em uma região com prédios novos, sempre tem uma rua com construções mais antigas e com alguns pontos comerciais esperando para ser descoberta;
- Escolha seu prédio e pergunte a idade dele. Se você estiver confortável em morar em um apartamento mais antigo, pode ser que lá esteja o seu melhor custo-benefício!
Mapa imobiliário
Assim como em um conhecido jogo de tabuleiro, São Paulo tem regiões mais ou menos valorizadas, mas escolher onde você vai viver não é uma questão de sorte ou revés.
O levantamento sobre o preço do metro quadrado nas ruas da cidade realizado pela Loft pode ser uma ferramenta útil nesse sentido.
A pesquisa considerou as vias em que houve ao menos cinco apartamentos transacionados desde 2018 e utilizou a mediana de preços (o valor que separa a amostra ao meio). O resultado é o mapeamento das ruas mais e menos valorizadas de São Paulo de acordo com a amostra de 41 bairros.
Vídeo especial das Ruas mais Caras de São Paulo
Colaboração de Michele Louvores
