Como fazer um contrato de compra e venda com segurança

É como diz o ditado popular: o que é combinado não sai caro. E, para ter valor jurídico, esse combinado precisa estar escrito, assinado e validado em cartório. Em se tratando de transações envolvendo casas, apartamentos, terrenos, isso se faz por meio do contrato de compra e venda de imóvel.

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

Contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento através do qual são estabelecidos os direitos e deveres das partes envolvidas. Em casos de descumprimento ou desistência de seguir com o que foi acordado no contrato sobre uma transação envolvendo um imóvel, o contrato serve como prova concreta de que aquela relação contratual existiu, além de estabelecer cláusulas que darão o direcionamento do que fazer ou quais consequências diante das situações citadas acima.

Quais são os tipos de contrato de compra e venda de imóvel?

Os contratos de compra e venda de imóvel variam de acordo com o valor do imóvel, da forma de pagamento e outros detalhes que decorrem da especificidade de cada negócio. Existem dois tipos principais de contrato de compra e venda. O primeiro é o contrato de compra e venda simples, feito pelas partes ou por um corretor de imóveis. Esse tipo de contrato também é conhecido como contrato particular de compra e venda.

Já o outro tipo é o contrato de compra e venda por escritura pública. O que define se um contrato pode ser feito de maneira particular ou pública é o valor do imóvel. “A escritura pública é um documento oficial, dotado de fé pública, feito no Tabelionato de Notas. É importante mencionar que a lei exige essa formalidade de realização mediante escritura pública nos contratos de compra e venda de imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país”, explica o advogado Matheus Colacino.

A exceção é para a compra e venda de imóveis na modalidade de financiamento imobiliário. Segundo Anderson Nogueira, Tabelião no Cartório Paulista, do 2º Tabelião de Notas de São Paulo, a lei permite que o contrato de compra e venda financiada seja redigido pela própria instituição financeira e de forma particular, mesmo que o valor ultrapasse 30 salários mínimos. Neste caso, o banco pode cobrar do comprador uma tarifa para realizar esta formalização.

Sendo assim, a compra e venda de um terreno, uma casa, um apartamento ou de um imóvel rural podem ter o mesmo contrato, mudando apenas o objeto, a forma de pagamento e o valor, que também definirá se o contrato poderá ser particular ou público.

Para ilustrar: João quer comprar um determinado imóvel e, para definir como vai pagar, precisa primeiro saber o valor que o vendedor está pedindo e compreender qual é a condição de pagamento que melhor atende à sua realidade no momento. João já sabe que o valor do imóvel que ele quer comprar custa acima de 30 salários mínimos. Neste caso, ele só tem duas opções: contrato de compra e venda por escritura pública ou contrato particular feito por uma instituição financeira.

Caminho 1: Se ele decidir que vai pagar esse valor à vista, terá de fazer um contrato via escritura pública, em um cartório.

Caminho 2: Se João optar por um financiamento para pagar o imóvel, a instituição financeira escolhida por ele para realizar esta operação poderá fazer um contrato particular, ainda que o imóvel ultrapasse o valor mínimo estipulado pela lei para esse tipo de contrato.

Existe um modelo de contrato de compra e venda de imóvel?

O advogado Matheus Colacino, especialista em Direito Imobiliário, afirma que não existe um modelo de contrato de compra e venda obrigatório e que cada negociação é particular e específica para aqueles contratantes. Ele explica que, em qualquer relação de compra e venda, seja de imóvel ou não, devem existir três elementos essenciais: a coisa, o preço e o consenso entre as partes. “Pelo contrato de compra e venda de um imóvel, o vendedor se obriga a transferir a propriedade de um imóvel, e o comprador a pagar certo preço em dinheiro. Ou seja, um entrega a propriedade imobiliária e o outro entrega o dinheiro”.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

Quando decidem fazer uma transação de compra e venda de imóvel, as partes e o corretor – se houver – devem estar atentos a detalhes como as informações sobre o imóvel e sobre o vendedor e comprador. Em geral, o passo a passo de um contrato consiste em:

• Redigir uma minuta de contrato;
• Deliberar sobre os termos desta minuta;
• Chegar a um consenso confortável para todos;
• Formalizar o negócio através da assinatura do contrato e registro em cartório;
• Transferir a propriedade do imóvel para o novo proprietário através dos cartórios.

O que é minuta de contrato de compra e venda de imóvel?

Em geral, uma das partes apresenta uma minuta de contrato – que é uma versão prévia do contrato. A minuta traz informações e termos preliminares como os dados de cada parte, do imóvel, o valor e a forma de pagamento combinada. Em seguida, as partes vão ajustando a minuta até que cheguem a um consenso e essa minuta seja convertida no contrato de fato, que será assinado pelos envolvidos. A forma da minuta pode variar de acordo com o tipo de pagamento, que pode ser financiado ou à vista, por exemplo, mas a minuta não pode ser confundida com o contrato e não produz os mesmos efeitos dele.

Só um contrato de compra e venda de imóvel registrado em cartório tem valor?

O tabelião explica que “contratos não-registrados no cartório de registro geram obrigações entre as partes, mas não são oponíveis a terceiros que não os conhecem”. Ou seja, o fato de não ser registrado não retira o valor do contrato, que continua valendo e obrigando as partes que o assinaram. Contudo, alguns efeitos dos contratos, como transmitir a propriedade sobre o imóvel, somente ocorrem a partir do momento em que são registrados e, assim, levados ao conhecimento de todos por meio da publicidade própria do registro.

Anderson aconselha quem está interessado no contrato de compra e venda de imóvel a procurar pelo tabelião de notas, que é o profissional legalmente investido pela lei na função de formalizar estes contratos por meio da escritura pública, promovendo toda a segurança jurídica necessária e garantindo validade legal para o contrato. “O tabelião de notas orientará o interessado e o aconselhará quanto aos termos contratuais e documentos necessários, sendo que, ao final redigirá a escritura pública de forma física ou eletrônica, fará a sua leitura e coletará a assinatura de todos, entregando o contrato pronto para as partes e com efeitos legais”, explica Anderson.

O que um contrato de compra e venda de imóvel precisa ter?

Está no Código de Defesa do Consumidor que o Contrato de Compra e Venda, quando na modalidade escrita, deverá conter nome completo, endereço e qualificação (CPF, Identidade) de cada um dos contratantes.

Além disso, o advogado Matheus Colacino orienta que, ao fazer um contrato de compra e venda, as partes devem se atentar para:

• Determinar o imóvel objeto do contrato, que precisa ser individualizado. Ou seja: quem está vendendo precisa ter de fato a propriedade do imóvel registrada em cartório (e não apenas a posse dele, como alguém que mora de aluguel, por exemplo);
• Detalhar bem o que está sendo vendido, para que sejam evitados erros interpretativos e as partes não tenham dificuldades em cumprir com seus deveres previstos contratualmente. Na prática, é importante especificar informações como o endereço, a metragem e a matrícula do imóvel;
• Discrimine bem o preço, descrevendo a forma de pagamento (se haverá parcelamento ou se será à vista), os prazos para esse pagamento (em caso de parcelamento), e o seu modo de concretização (transferência bancária, PIX, boleto, dinheiro em espécie etc.);
• Determine a data de transferência da posse do imóvel (entrega das chaves);
• Caso a venda não seja a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar o objeto do contrato antes de receber o preço.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel à vista?

Os contratos de compra e venda são feitos da mesma forma e têm a mesma base, independente da forma de pagamento. Na hora de redigi-lo, é importante atentar para que constem informações relevantes como:

• Descrição completa, com detalhes do imóvel
• Dados do vendedor (nome e sobrenome, CPF, RG, endereço, estado civil, profissão)
• Dados do comprador (nome e sobrenome, CPF, RG, endereço, estado civil, profissão)
• Valor do imóvel
• Forma e prazo de pagamento
• Quando o comprador terá a posse

É importante ressaltar que, na compra de imóvel à vista, primeiro paga-se o preço e só depois o imóvel é entregue. Isso está descrito no artigo 491 do Código Civil, que estabelece que “o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”. “Já na compra e venda a prazo, o vendedor entrega imediatamente o imóvel, assumindo o risco. É claro que as partes podem estabelecer alguma previsão específica (como a entrega do imóvel após o pagamento de uma determinada parte do preço, por exemplo), mas assumem o risco dessas disposições diferenciadas”, explica Matheus Colacino.

Quanto custa e quem paga para registrar o contrato de compra e venda de imóvel?

Também no Código de Defesa do Consumidor está determinado que as despesas de escritura e registro ficarão a cargo do comprador. Já o vendedor precisa arcar com os custos da tradição, ou seja, das certidões. Os custos para fazer um contrato de compra e venda no cartório, assim como para registrá-lo, estão previstos em lei e constam em uma tabela própria, variando conforme o valor do contrato. “Basta identificar o valor do contrato e verificar na tabela qual o custo da escritura e do registro correspondente àquele valor, o que é bem simples”, explica Anderson Nogueira.

Neste sentido, o advogado chama atenção para outros pontos, como:

1. O contrato deve descrever claramente quem arcará com os custos da escritura, do registro do imóvel e da comissão de corretagem;
2. O comprador é responsável pelo pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI (o valor varia conforme o município em que está situado o imóvel, mas que costuma ser de 2 a 3% de seu valor venal);
3. As partes devem colocar nas cláusulas quais as consequências para o inadimplemento contratual, ou seja, devem definir o que ocorre se uma das partes descumprir o contrato;
4. É necessário ainda eleger um foro, ou seja, definir qual será a comarca competente para julgar um processo que venha a ser ajuizado por alguma das partes;
5. Por fim, o contrato precisa ser assinado pelas partes e por duas testemunhas.

O que é contrato de promessa de compra e venda?

O contrato de promessa de compra e venda é um contrato preliminar, ou seja, um acordo prévio em que as partes declaram que realizarão um contrato posterior e definitivo de compra e venda se todos cumprirem as obrigações que assumiram. “Estes contratos geralmente são realizados porque o contrato definitivo vai demorar um tempo para ser realizado, seja em virtude da necessidade de pagamento prévio do preço pelo comprador, que precisa de tempo para pagar, seja pela necessidade de regularização de alguma questão documental do imóvel ou mesmo de preparação do financiamento imobiliário por uma instituição financeira, o que demanda tempo”, explica Anderson Nogueira.

Em outras palavras, é uma forma das partes envolvidas na operação de compra e venda do imóvel se comprometerem com a realização do negócio, mesmo que não seja possível realizá-lo naquele momento. O contrato de promessa de compra e venda, portanto, garante o andamento do processo, enquanto a escritura pública define o fim da transação. “A partir do momento em que, verificados todos os elementos para o contrato de compra e venda, este é formalizado e assinado, em cumprimento à promessa de compra e venda, ela passa a ser considerada devidamente cumprida”, completa o tabelião.

O que fazer depois da assinatura do contrato de compra e venda?

Muitas pessoas têm a equivocada ideia de que basta ter o contrato de compra e venda em mãos para ser considerado proprietário do imóvel adquirido. Segundo Matheus Colacino, o direito real da compra do imóvel é criado apenas depois do documento ser registrado em cartório. Sem isso, o contrato não tem valor jurídico.

“Depois de feita a escritura pública, é necessário dar um passo adiante, qual seja, o de registrar a transferência da propriedade imobiliária perante o Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, a propriedade não se transmite ao comprador e o vendedor permanece formalmente como dono daquele imóvel. Em resumo, quem não registra o imóvel não se torna proprietário”, afirma.

Posso desistir após assinar o contrato de compra e venda de imóvel?

Em regra, o contrato de promessa de compra e venda deve ser cumprido e não dá direito de desistência, mas, em se tratando de contratos imobiliários, é dado o Direito de Arrependimento. Esse direito é previsto na Lei do Distrato, já que há alguns casos que justificam o exercício desse direito por parte de quem vende ou de quem compra. Apesar disso, é importante ressaltar que arrependimentos em contratos imobiliários são exceção. Por isso, cada contrato de promessa de compra e venda têm cláusulas previamente estabelecidas que devem reger como lidar com a desistência de uma das partes, gerando assim a rescisão do contrato e as consequências devidas. Ou seja, a possibilidade de desistência precisa estar descrita no contrato.

Distrato é uma ferramenta utilizada para desfazer contratos de qualquer natureza. Distratar significa desfazer (dis) um vínculo (trato) efetivado pelo contrato. A Lei n° 13786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”, prevê a possibilidade de arrependimento nas relações comerciais de imóveis loteados e na planta, a partir do artigo 49 do Código de Defesa do consumidor que diz: “O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio”.

Perdi o contrato de compra e venda de imóvel: e agora?

O contrato de compra e venda é a sua garantia de que tal relação jurídica aconteceu. No caso de qualquer imprevisto que você, comprador ou vendedor, venha a ter no caminho, o contrato deve estar acessível para servir de prova de que a operação existiu. É muito comum acontecer de alguma das partes perder o documento. Então, antes mesmo de dizer o que você pode fazer caso perca seu contrato, fica a dica: digitalize seu contrato e suba no e-mail ou salve em alguma memória online e/ou offline.

Se essa dica chegou tarde para você, existem outras alternativas, como pode buscar o cartório em que o imóvel foi registrado. Apesar de não ser obrigatório para os tabelionatos guardarem esses documentos, é muito comum que esteja uma via lá arquivada. “Caso não tenha sucesso nessa tentativa, outra saída é procurar a outra parte contratante, contatando-a e notificando-a para que forneça uma cópia do contrato. Caso não seja possível obter essa cópia de forma amigável, pode-se, inclusive, em situações mais extremas, fazer um pedido judicial de exibição desse documento”, explica o advogado Matheus.

Há quem esteja buscando por um modelo de contrato de compra e venda de imóvel e acredite que esta é a melhor forma de resolver uma relação jurídica. Apesar disso, concluímos que o melhor a se fazer é conhecer o processo e os caminhos que levam à escolha e tomada de decisões sobre qual o tipo de contrato e quais cláusulas e condições se encaixam mais com a sua realidade. Cada relação é única e, apesar de muitos termos serem generalizados, as individualidades da operação precisam ser levadas em conta pelas partes. Consenso e bom senso andando de mãos dadas para um acordo justo e seguro.

Colaboração de Michele Louvores