Saiba quais são os principais cuidados ao assinar um contrato de financiamento imobiliário

Segundo estudos da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), o setor de crédito imobiliário atingiu o seu recorde histórico em 2021, quando o valor total de investimento chegou a R$ 255 bilhões e para o ano de 2022, está sendo projetado um novo recorde.

Com tantos recursos disponíveis, o mercado tem oferecido inúmeras modalidades de financiamento e existem cada vez mais instituições financeiras disponibilizando crédito. Mas para que o empréstimo seja um facilitador, é preciso ter muita atenção antes, durante e depois da assinatura do contrato de financiamento imobiliário.

Simulação de financiamento

O ponto de partida para quem deseja solicitar um financiamento é fazer uma pesquisa minuciosa. O mercado está repleto de opções que vão desde programas ligados ao Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), gerido pela Caixa Econômica Federal, até a possibilidade de solicitação de crédito junto a imobiliárias e sem a participação de bancos, modalidade que costuma ser mais cara.

Por isso, é muito importante comparar e fazer simulações em diferentes instituições para fazer uma escolha que se adeque à sua realidade. Se você não tem tempo para ficar batendo perna de banco em banco, vale a pena contar com o auxílio de um consultor imobiliário ou de uma plataforma online de assessoria de crédito imobiliário, como a CrediHome by Loft.

Esses serviços buscam a melhor taxa de juros no mercado sem custo adicional. A CrediHome by Loft faz isso com tecnologia, oferecendo um cardápio de alternativas de crédito que ajudam o cliente a escolher e já chegar ao banco com toda a documentação resolvida para assinar o contrato de financiamento imobiliário sem sair de casa ou temer pela sua privacidade financeira.

É preciso lembrar, no entanto, que como os contratos de financiamento costumam ser longos, a assinatura é só o começo da jornada. Para que tudo corra bem até a hora da quitação do imóvel, é preciso estar atento a alguns cuidados que farão a diferença desde o primeiro momento.

Como escolher um financiamento?

De acordo com Rafael Costa, diretor de produtos financeiros da CrediHome by Loft, apesar das taxas de juros serem um índice importante a ser analisado, existem muitos outros pontos que merecem atenção.

“Na escolha do financiamento é fundamental observar o valor do CET, que é o custo efetivo total do empréstimo, para ter certeza do valor final a ser pago. Muitas vezes um financiamento pode apresentar taxas de juros menores, mas ter algum custo escondido em uma tarifa mensal ou de avaliação do bem que fazem com que o valor final aumente significativamente”, alerta.

No CET, além das taxas de juros, estão incluídas todas as taxas, tributos e seguros presentes nesse tipo de transação. Segundo Rafael, “além das taxas e do CET, é preciso observar os prazos, o modelo de amortização da dívida (Price ou SAC) e o indexador a ser utilizado (TR ou IPCA)”, orienta.

Indexador

Quando o assunto é indexador – o índice usado para o reajuste –, a dica é analisar se o contrato prevê alguma atualização para não ser surpreendido negativamente depois.

Se o indexador utilizado for, por exemplo, o IPCA, inicialmente o valor das parcelas pode ser mais baixo. Mas como esse índice está atrelado à inflação, em algum momento as prestações podem subir muito e inesperadamente, já que o IPCA oscila junto com a variação dos preços do mercado.

A Taxa Referencial (TR), a taxa é fixa e, via de regra, mantém o CET mais baixo. Em todo caso, é sempre válido simular diferentes indexadores para o seu caso concreto.

Seguro Obrigatório

Todo financiamento imobiliário tem a necessidade de um seguro obrigatório para o caso de o tomador de empréstimo parar de honrar o compromisso. É um seguro sobre o crédito concedido e não sobre o imóvel e varia de acordo com a instituição financeira.

Assim, é importante prestar atenção para o valor desse encargo e ver como ele se comporta dentro do seu CET. Comparar o valor do seguro obrigatório em diferentes bancos é sempre válido.

Tipo de Amortização

Antigamente, o mercado imobiliário só contava com a tabela SAC, mas hoje também tem a tabela Price que é mais estável. Na hora de escolher o financiamento, decidir entre uma e outra passa por entender como está o seu momento de vida.

Se por um lado, a tabela SAC tem valores decrescentes, por outro ela pode significar parcelas iniciais com valor mais elevado, o que pode elevar seu custo fixo em uma fase de nascimento de filho ou abertura de negócio, por exemplo.

Já a tabela Price pode representar a possibilidade de começar com parcelas menores e, consequentemente, até antecipar os pagamentos. Também através dela é possível financiar um valor total mais alto do que pela SAC. Então, ao simular o financiamento é importante desenhar todos os cenários possíveis dentro do seu horizonte financeiro.

Forma de pagamento

Alguns contratos de financiamento imobiliário prevêem uma forma de pagamento específica como condição para a concessão de determinadas taxas ou descontos. Se o financiamento condiciona a incidência de um desconto para pagamento antes da data do vencimento, por exemplo, é fundamental se organizar financeiramente desde antes da assinatura para não ver o valor da parcela ser alterado de repente.

Uma vez escolhido o financiamento e definidas todas as informações relacionadas ao pagamento do crédito, como prazo, indexador, modelo de amortização, seguro, forma de pagamento, valor do imóvel, das parcelas, da entrada e CET, é hora de solicitar o crédito.

O que é preciso fazer para solicitar um crédito imobiliário?

Depois de escolher a modalidade do financiamento, o próximo passo é fazer a solicitação junto à instituição credora. Para ter o financiamento aprovado, é preciso cumprir alguns requisitos básicos como ter maioridade civil e comprovar que possui uma renda capaz de arcar com o pagamento das parcelas.

Outro ponto importante para ter o crédito aprovado é que o valor das parcelas não ultrapasse mais de 30% da renda familiar do comprador. Essa medida busca minimizar o risco de inadimplência, já que o comprometimento da renda com valores acima do proposto costumam afetar a saúde financeira do comprador e dificultar a quitação da dívida.

Além de cumprir com essas condições, é preciso apresentar uma série de documentos para que a instituição financeira possa iniciar a análise do crédito:

• Carteira de identidade;
• CPF;
• Declaração de Imposto de Renda;
• Extrato do FGTS;
• Comprovante de endereço;
• Última emissão do contracheque.

Para ganhar tempo durante essa etapa, providenciar esses documentos com antecedência é imprescindível.

Quanto tempo leva até ter um crédito aprovado?

O tempo da solicitação do crédito até a assinatura do contrato varia de acordo com a complexidade da operação. Quando os compradores já possuem um crédito pré-aprovado e estão com os documentos em mãos, o tempo para aprovação fica entre duas e três semanas.

Rafael Costa aponta que existem alguns aspectos que podem atrasar esse processo, mas que é possível prevê-los. O primeiro deles é se o financiamento contar com recursos do FGTS. Nesses casos, é preciso preencher formulários adicionais e as instituições financeiras têm que fazer procedimentos extras, por exigência da Caixa Econômica Federal. Isso acrescenta cerca de cinco dias na operação.

Outro fator que costuma prolongar o tempo de aprovação tem relação com o interveniente quitante. Esse nome complicado indica que o imóvel que está sendo adquirido já está financiado ou serviu como garantia em um empréstimo que ainda não foi pago.

Nesses casos, a instituição financeira tem que quitar a dívida anterior e só então começar o novo financiamento imobiliário. Esse processo pode demorar um pouco mais porque é preciso que sejam feitas a troca do saldo devedor e os acertos do pagamento. Por isso, se o imóvel vendido ainda está atrelado a alguma dívida, o processo pode demorar até duas semanas a mais.

Rafael destaca que é possível agilizar o processo.

“É importante mandar a documentação completa com cópias legíveis dos documentos e com os formulários preenchidos sem rasuras. Caso a documentação esteja incompleta ou com problemas no preenchimento, a instituição irá solicitar um novo envio, e a solicitação volta ao fim da fila de análise, sendo necessário recomeçar tudo”, conclui.

Também nessa fase há uma avaliação do imóvel, para conferir o valor e outros aspectos técnicos e, por fim, a análise jurídica com a verificação dos documentos e formulários enviados à instituição.

Documentação

Toda transação imobiliária envolve documentos do comprador, do vendedor e do próprio imóvel. Pode até parecer trivial, mas conferir todos os dados ajuda a evitar perda de tempo e frustrações.

Verifique e confirme todas as informações como nome – atenção para as grafias –, endereço e números como RG e CPF. Vale ter um olhar especial para o estado civil de ambas as partes, pois a depender do regime de bens do casamento ou união estável, é preciso de uma autorização do cônjuge para a realização do negócio.

Também é importante observar se o vendedor tem alguma dívida decorrente de execução em seu nome, o que vincula o imóvel para a quitação. Nesses casos, é comum o banco recusar já na fase de assinatura e o processo voltar à estaca zero.

Em alguns casos, informações com erros podem levar a uma necessidade de ajuste do contrato, o que pode implicar em um novo pedido de financiamento, que pode até mesmo ser negado.

Caso o financiamento seja aprovado com dados errados, o contrato pode até ser invalidado posteriormente, gerando uma dor de cabeça ainda maior porque já pode ter envolvido mudança e até mesmo reformas.

Documentos do imóvel

Por melhor que pareça um imóvel, se ele estiver irregular dificilmente o financiamento será aprovado pelo banco. As irregularidades podem dizer respeito à estrutura ou à escritura, mas nos dois casos devem constar nos documentos desde o início da transação e é dever das partes atentar para elas.

Os dados do imóvel – como tamanho e localização – precisam estar obrigatoriamente no contrato de financiamento. Nele, também devem constar informações como o estado de conservação – se há a presença de infiltrações ou rachaduras, por exemplo –, detalhamento da mobília que permanecerá no imóvel, caso exista, a existência de garagens e a sua metragem.

É importante conferir todos esses itens e lembrar que sempre existe a possibilidade de correções no contrato antes da assinatura.

Além disso, devem ser verificados todos os documentos do imóvel para garantir a segurança jurídica da transação e evitar problemas na justiça que podem inclusive invalidar o processo de compra e venda. Os principais documentos a serem avaliados são:

• recibo de quitação do IPTU;
• recibos de pagamento das taxas de condomínio;
• declarações negativas de débito
• escritura;
• número da matrícula;
• registro em cartório.

Como ler o contrato de financiamento imobiliário?

Em geral, um contrato de financiamento começa com um descritivo das partes e do imóvel para só então entrar nos pormenores do pagamento até a quitação. Uma vez que a parte inicial esteja descrita corretamente no contrato, é chegada a hora de entender como aquilo tudo vai se realizar na prática.

No contrato de financiamento estão todas as informações essenciais sobre a negociação e, por isso mesmo, é preciso ler o documento com bastante atenção aos detalhes como valores, taxas, indexadores, prazos, parcelas e o que mais a instituição tiver concordado em oferecer como condição para a concessão do crédito.

Todos os pontos que foram negociados entre as partes devem constar no documento, já que acertos verbais não têm validade em caso de problemas com a Justiça.

O contrato de financiamento é o documento que valida e embasa todas essas informações e a negociação e por isso mesmo deve ser muito bem analisado antes de ser assinado. Muitas vezes nessa fase, o comprador se deixa trair pela ansiedade ou pela pressão externa e acaba ignorando detalhes importantes. Então, se possível, leve o contrato para casa e leia com o auxílio de um advogado.

É possível mudar os termos do contrato depois da assinatura?

Na prática, depois de assinado e com firma reconhecida, é muito difícil mudar os termos da compra e venda do imóvel. Por isso mesmo é tão importante fazer uma análise minuciosa do documento antes de assinar e exigir mudanças caso as condições oferecidas estejam em desacordo com as negociações prévias.

Rafael Costa explica que o contrato de financiamento também é uma escritura pública e a partir do momento que foi registrada em cartório, a transação está consumada. Ou seja, a instituição financeira já aceitou o imóvel como garantia e mudanças nos termos principais se tornam inviáveis.

Só é possível mudar alguns termos, como a data de vencimento da parcela e outros itens de menor impacto na transação, e realizar correções simples com um aditivo no contrato.

O que fazer depois da assinatura do contrato?

A assinatura do contrato de financiamento é uma etapa muito importante, mas não a última para ter o valor do empréstimo liberado pelas instituições financeiras.

Felipe Paz, que trabalha como correspondente bancário há dez anos, explica que o contrato de financiamento funciona como uma escritura pública e precisa ser levado ao Cartório de Registro onde o imóvel esteja matriculado, para registrar a venda pela pessoa que estava como proprietária e alienado pela instituição financeira que fez o financiamento.

“Normalmente os contratos de financiamentos são gerados em quatro vias, ou seja, quatro cópias iguais. O banco fica com uma via de segurança assinada por todas as partes e entrega as outras vias para a realização do registro de contrato. No cartório, as três vias são registradas e, enquanto uma delas é arquivada no próprio cartório, as outras são devolvidas para a conclusão do processo. Uma via fica em posse do comprador e a outra precisa ser entregue no banco para a confirmação de que o contrato foi registrado em cartório”, esclarece.

Somente com o cumprimento dessa última etapa o valor do financiamento é liberado.

Custos extras

O correspondente faz questão de frisar que essa última etapa envolve custos para que seja realizada a transferência da propriedade do imóvel. Dentre eles estão a cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo municipal cobrado em qualquer transação entre imóveis e os valores variam de acordo com o município onde se encontra a casa ou apartamento. Em alguns lugares, este valor pode chegar até 5% do valor da compra.

Há também as taxas de cartório para realização do procedimento, que são estipuladas pela tabela de emolumentos, que todo ano é reajustada e está disponível no site do Tribunal de Justiça de cada Estado.

Além dos custos envolvidos com o registro, existem tarifas que as instituições financeiras cobram para a elaboração do contrato e que também merecem atenção por parte do comprador. Algumas propostas de financiamento podem contemplar essas taxas, incluindo o ITBI, no valor final, diluindo o pagamento no valor das parcelas. Mas cada instituição tem um critério para esse tipo de situação e esse procedimento costuma onerar ainda mais as prestações, sendo recomendado realizar o pagamento no momento do registro. Cumpridas todas essas etapas, o crédito é liberado e o comprador finalmente tem a posse do imóvel.

Formas de pagamento das parcelas

Com contrato assinado e chave na mão ainda podem existir problemas? Felipe explica que um ponto que deve ser observado com cuidado é a forma de pagamento das parcelas. Normalmente, pode ser feito por boleto ou débito automático em conta, mas algumas taxas estão vinculadas à forma de pagamento e, por isso, deve-se pagar sempre a partir do que foi estabelecido em contrato.

“Se a pessoa optar pelo débito em conta, o ideal é que ela deposite o dinheiro que vai ser debitado na data certa. Se a pessoa perdeu a data do depósito e não tinha dinheiro na conta naquele momento, pode depositar o dinheiro posteriormente para o pagamento, no entanto serão acrescidos os juros pelo atraso”, esclarece.

O comprador também pode optar por gerar um boleto para o pagamento da parcela atrasada, mas é preciso cuidado porque pode ocorrer um pagamento em duplicidade se o débito em conta continuar ativo. Se isso acontecer, é preciso solicitar ao banco o estorno do valor pago ou um abatimento na próxima parcela através de uma solicitação formal.

Revisão de financiamento imobiliário

O comprador não pode desistir de um contrato de financiamento depois de assinado. Mas se as parcelas ficaram pesadas, há formas de evitar a inadimplência.

Com o tempo fazer a portabilidade do financiamento, visando melhorar as condições de pagamento do crédito. O comprador deve procurar outra instituição financeira e submeter o seu contrato a uma análise de crédito. Para conseguir a portabilidade é preciso passar por todas as avaliações e entrega de documentos novamente, na medida em que um novo contrato será gerado.

Felipe explica que com a portabilidade é possível reduzir o tempo de pagamento e o valor das parcelas.
“Quem opta pela portabilidade visa diminuir os juros do financiamento e pagar parcelas mais suaves. Cada instituição possui uma política para esse tipo de procedimento e é preciso pesquisar para saber quais os requisitos necessários. Por exemplo, alguns bancos exigem 24 parcelas pagas e outros menos”, explica.

Felipe conta que muitos bancos, quando confrontados com uma proposta de portabilidade, oferecem uma revisão do financiamento imobiliário, com condições de pagamento melhores para tentar segurar o cliente.

Como podemos observar, realizar um financiamento exige planejamento e cuidado, até porque esse tipo de empréstimo leva alguns anos para ser quitado. É sempre bom, portanto, ouvir profissionais experientes como consultores e correspondentes bancários para indicar as melhores decisões. Afinal, tomando os cuidados o crédito imobiliário pode ser um grande facilitador na realização do sonho da casa própria.

Colaboração de Michele Louvores

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