No setor imobiliário, é comum se falar na compra e venda ou no aluguel de imóveis. Afinal, essas são as principais formas de negociar direitos relacionados a uma propriedade. Inclusive, há uma ampla discussão acerca de qual delas é a mais vantajosa.
No entanto, você sabia que existe uma terceira modalidade de negociação imobiliária chamada de sublocação? Por ser menos usual, poucas pessoas conhecem as suas regras e sabem que ela pode ser tão benéfica quanto as outras modalidades conhecidas.
Se você é dono de um imóvel que está alugado ou está buscando um para alugar, vale a pena conhecer melhor o funcionamento da sublocação e os seus benefícios.
Confira!
O que é sublocação?
A sublocação é um tipo de negociação relacionada ao aluguel de imóveis. Em termos gerais, ela ocorre quando o inquilino de um bem o aluga para outra pessoa — que não faz parte do contrato de locação inicial.
Embora a locação de um bem que não seja seu possa parecer uma prática ilegal, a sublocação está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Desse modo, ela abrange imóveis residenciais ou comerciais, e pode ser feita sobre a propriedade inteira ou somente uma parte dela.
Porém, estabelecer uma sublocação sem o cumprimento das regras e diretrizes previstas em lei pode configurar uma infração contratual grave e resultar na rescisão da locação original. Por isso é importante conhecer bem como esse procedimento funciona antes de fazê-lo, combinado?
Como funciona esse tipo de locação?
A sublocação funciona de uma maneira consideravelmente simples, sendo um acordo entre três partes. A negociação é feita entre o inquilino (locatário) e o terceiro interessado (sublocatário), sendo feito um contrato com os termos e condições desse acordo.
Para que esse novo contrato seja válido, é necessária a anuência do proprietário do imóvel. Quando ele não é envolvido no processo e caso não responda sobre a autorização do acordo, é considerado uma negativa quanto à sublocação, impedindo que ela prossiga.
Caso ela seja aceita, passam a existir dois contratos: o de locação (principal) e o de sublocação (acessório). Nesse sentido, o sublocatário pagará o aluguel para o inquilino. Esse, por sua vez, realizará o pagamento do aluguel para o proprietário (locador), conforme o contrato original.
Quais são as regras da sublocação?
Como você notou, a sublocação é regida pela Lei do Inquilinato, que estabelece regras e diretrizes para essa prática, a fim de proteger os interesses de todas as partes envolvidas. De acordo com a lei, a negociação só pode ser realizada se houver prévia autorização do proprietário por escrito.
Uma das formas de validar essa anuência é por meio de cláusula específica no contrato de locação principal. Mas a autorização também pode ocorrer por escrito após solicitação feita com um prazo de 30 dias de antecedência.
Confira as regras que devem ser respeitadas no contrato de sublocação!
Aluguel
O aluguel da sublocação não poderá ser maior que o da locação. Já em habitações de múltiplas famílias, a soma dos aluguéis de todas elas não pode ser superior ao dobro do valor da locação principal.
Prazo
O prazo contratual da sublocação deve ser igual ou inferior ao do contrato de locação. Ademais, a lei prevê que o eventual encerramento da locação, por descumprimento contratual ou vencimento do contrato, resulta no cancelamento automático da sublocação.
Finalidade
A sublocação deve ter a mesma finalidade de uso da originalmente contratada na locação. Nesse sentido, se o imóvel foi alugado para fins residenciais, a sublocação não poderá ser alterada para o uso comercial, por exemplo.
Manutenção do bem
Entre os deveres do sublocatário, está a manutenção do imóvel, devendo devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu do inquilino. Nesse contexto, é importante a realização de uma vistoria para assegurar que o imóvel será entregue nas mesmas condições que foi recebido.
Direito de preferência
Se o dono do imóvel decidir vendê-lo, o sublocatário terá o direito de preferência sobre a compra antes do inquilino. Caso ele não queira adquirir o bem, a prioridade passa a ser do inquilino. Na hipótese da negativa de ambos, o imóvel poderá ser oferecido livremente no mercado.
Responsabilidade subsidiária
A Lei do Inquilinato apresenta regras para os casos de inadimplência. Se o inquilino deixar de pagar pela locação principal, o sublocatário ficará responsável pela quitação dos seus aluguéis diretamente ao proprietário.
O não cumprimento de qualquer uma dessas regras pode gerar a rescisão do contrato principal. A depender da diretriz que for desrespeitada, a parte que a violou poderá ser penalizada judicialmente.
Quando a sublocação pode ser feita?
Depois de aprender o que é a sublocação, como ela funciona e suas regras, falta descobrir quando ela pode ser feita, não é mesmo? É preciso ter em mente que a sublocação é permitida a qualquer momento, desde que conte com a anuência do proprietário do imóvel.
De toda forma, veja em que situações é comum estabelecer uma sublocação!
Reduzir despesas
Morar em capitais, regiões metropolitanas, próximo de grandes centros empresariais ou cidades litorâneas pode ser bastante custoso. Por exemplo, segundo o índice FipeZAP+, em 2023, Barueri (SP) era a cidade com a locação mais cara do País, chegando a custar uma média de R$ 53,1 m².
Isso significa que o aluguel de um imóvel de 50 m², pode ficar próximo de R$ 2.655,00 ao mês. Já na capital paulista, que tem uma média de R$ 48,9 por m², o aluguel na mesma metragem ficaria por volta de R$ 2.445,00 por mês.
Outras capitais, como Florianópolis (SC) e Recife (PE), também têm preços de aluguéis elevados. Nessas cidades, os valores são de, em média, R$ 48,3 e R$ 44,2 por m², resultando em locações de R$ 2.415,00 e R$ 2.210,00 respectivamente, considerando a mesma metragem.
Logo, para aqueles que precisam morar nessas regiões, a sublocação costuma ser uma forma de reduzir despesas ou tornar o aluguel mais acessível. Afinal, esse tipo de contratação pode abranger apenas uma parte do imóvel, abrigando diferentes pessoas.
Fazer viagens prolongadas
Pessoas que viajam com frequência, seja para lazer ou para trabalho, podem usar a sublocação para evitar prejuízos. Nesses casos, enquanto o inquilino estiver fora, os custos do aluguel poderão ser suportados por um terceiro (sublocatário).
Por exemplo, suponha que o inquilino de um imóvel precise ficar um período longo em outra cidade ou país. Nesse prazo o imóvel ficará vazio, mas os custos envolvidos, como aluguel, impostos, condomínio (em caso de prédios), entre outros, continuarão a chegar.
Nesse sentido, encontrar uma pessoa para morar no imóvel nessa ocasião é uma forma de manter as contas em dia, sem prejudicar o seu orçamento. Essa estratégia ajuda a evitar situações de inadimplência que podem gerar a rescisão do contrato de locação.
No entanto, é válido lembrar que o sublocatário realizará o pagamento do aluguel para o inquilino que, por sua vez, terá que repassar o valor ao proprietário. Dessa forma, o inquilino mantém a responsabilidade quanto aos pagamentos.
Dividir o espaço comercial
Outra maneira de se valer da sublocação é para a divisão de espaço comercial. Muitas vezes, o empresário encontra um bom ponto comercial, mas não tem ou não quer arcar sozinho com todos os custos de uma locação comercial na região.
Com a sublocação, ele tem a possibilidade de otimizar a utilização de espaços comerciais ao sublocar parte das instalações para outras empresas. Um exemplo bastante comum é o de consultórios odontológicos.
Nessa situação, dois ou mais dentistas alugam um espaço comercial e o dividem em múltiplos consultórios. O mesmo acontece com outros profissionais liberais, como advogados, arquitetos, médicos, veterinários e vendedores.
Essa abordagem inteligente não somente proporciona uma divisão igualitária dos custos, mas também maximiza a eficiência na utilização do ambiente disponível. Afinal, quanto mais profissionais estiverem no espaço, maior tende a ser a captação ou circulação de clientes.
Quais são os benefícios da sublocação?
Sabendo quando a sublocação costuma ser utilizada, é válido conferir quais são os seus benefícios para o proprietário, para o inquilino e para o sublocatário. Observe as principais vantagens para cada um deles!
Proprietário
A principal vantagem para um proprietário aceitar a sublocação é diminuir os riscos de inadimplência. Você viu que o sublocatário tem a responsabilidade subsidiária quanto ao pagamento dos aluguéis.
Nesse contexto, diante de uma eventual inadimplência do inquilino, o proprietário poderá cobrar o aluguel do sublocatário. Com esse direito, a possibilidade de ele não receber pela locação diminui, embora não seja zerada.
Adicionalmente, se o inquilino e sublocatário se tornarem inadimplentes, o dono do imóvel poderá mover uma ação judicial contra as duas partes. Logo, ele poderá buscar o patrimônio de ambos para satisfazer seu crédito.
Inquilino
Em relação ao inquilino, a sublocação pode ser vantajosa para a redução de despesas. Como você aprendeu, ela pode ser usada nos momentos em que o imóvel ficar desocupado temporariamente.
Ela ainda será benéfica para ocupação total do espaço alugado. Nem sempre o inquilino de um imóvel o usa por completo. Então a sublocação permite que outra pessoa use os ambientes vagos com a divisão das despesas — seja de aluguel, consumo ou operacionais.
Ademais, com a economia gerada com a sublocação, o inquilino pode ter mais flexibilidade financeira para outras finalidades. Por exemplo, investir, financiar seus estudos, expandir suas operações (no caso de empresas) e outras.
Sublocatário
Entre os benefícios para o sublocatário, destaca-se a possibilidade de acessar uma boa localização por um preço menor. A depender da situação financeira do sublocatário, um imóvel ou ponto comercial poderia ser inacessível devido aos custos elevados de aluguel.
Outra vantagem é a diminuição das despesas iniciais da locação. Muitas vezes, um sublocatário não precisa arcar com depósitos e taxas — como caução ou seguros, uma vez que eles já foram pagos pelo inquilino.
Mais um benefício é ter uma flexibilidade maior quanto ao prazo da sublocação. Como você viu, ele poderá ser menor que o da locação original, o que permite a fixação de períodos mais curtos que os contratos de aluguel convencionais.
Quais são os cuidados legais a serem tomados?
Chegando até aqui, você aprendeu diversos pontos importantes sobre a sublocação. Mas você sabe quais os cuidados legais a serem tomados ao fazer esse tipo de contrato? A seguir, veja os principais pontos para ficar atento na sublocação!
Autorização do proprietário
Conforme você já aprendeu, a sublocação não pode ocorrer sem a prévia autorização do locador. Ela deve ser expressa nas cláusulas do contrato de locação ou constar em um documento escrito, encaminhado ao proprietário com 30 dias de antecedência.
A obtenção do consentimento não apenas estabelece uma base legal para a sublocação, mas também evita possíveis disputas futuras. Quando essa prática é feita sem o consentimento do dono do imóvel, ela é considerada ilegal e pode gerar a rescisão do contrato de locação.
Contrato escrito
A formalização das relações contratuais é um passo fundamental na sublocação. Para não ter problemas futuros e dificuldades em provar a existência dessa relação jurídica, é pertinente a elaboração de um contrato por escrito.
Ele deverá detalhar claramente os termos da sublocação, como o valor do aluguel, as despesas a serem pagas, os direitos e deveres, bem como as cláusulas negociadas. Porém, por ser um contrato acessório, ele estará ligado ao acordo de locação principal, não podendo exceder seus termos, ok?
Avaliação do Imóvel
Antes de prosseguir com a sublocação, é aconselhável realizar uma vistoria detalhada do imóvel e documentar seu estado atual. Essa avaliação inclui a identificação de qualquer dano pré-existente ou problemas estruturais.
A documentação fotográfica e a elaboração de um inventário podem ser ferramentas valiosas nesse processo. Essa etapa serve para proteger tanto o inquilino quanto o sublocatário, pois evita disputas futuras relacionadas a danos que possam ter ocorrido antes da sublocação.
Continuidade de deveres
Ao optar pela sublocação, o inquilino não se exime de suas obrigações contratuais perante o proprietário. Isso significa que ele ainda será legalmente responsável pelo cumprimento dos termos do contrato de locação original, mesmo na presença de um sublocatário.
Portanto, qualquer dano causado ao imóvel ou inadimplência de pagamentos pode ter impacto direto na relação entre o inquilino e o proprietário. A compreensão dessas responsabilidades contínuas é vital para evitar problemas e manter a integridade da relação com o dono do bem.
Como visto, a sublocação possui algumas vantagens que podem ser interessantes para o proprietário, inquilino ou sublocador. Mas, para não ter problemas futuros nessa contratação, é preciso ter atenção aos cuidados relacionados à autorização do dono do imóvel e às condições do acordo entre todas as partes.
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