Alienação fiduciária: o que é e como ela impulsionou o mercado de crédito imobiliário

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Como a incorporação da alienação fiduciária nos contratos de financiamento imobiliário aumentou a oferta de crédito e facilitou a realização do sonho da casa própria

01 de agosto de 2022

Atualizado: 02 de agosto de 2022 8 min de leitura
pessoa observa casa de madeira com uma lupa

Para realizar o sonho da casa própria, cada vez mais pessoas têm solicitado financiamentos imobiliários, como indicam os estudos da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), que prevêem um novo recorde para o setor em 2022.

As projeções apontam para a manutenção do crescimento apresentado nos últimos anos, mas a história mostra que nem sempre foi assim e que apesar da grande oferta fazer um bom negócio passa por estar atento aos detalhes.

De acordo com os estudos da ABECIP, o valor investido em financiamentos imobiliários chegou a R$ 255 bilhões em 2021, um recorde na série histórica. Ao todo, 1,233 milhão de imóveis foram financiados pelas instituições que integram a associação durante o período. Para 2022, existe a previsão de um novo crescimento de 2% para o setor, que deve chegar a R$ 260 bilhões em investimentos.

Esse boom do mercado de crédito imobiliário no Brasil vem de longe: entre 2002 e 2021, o setor passou de 1,5% para quase 10% do Produto Interno Bruto (PIB) e basta olhar um pouco para trás para entender as razões que explicam esse avanço.

Financiamento imobiliário no Brasil

O crescimento dos financiamentos imobiliários no país está associado diretamente às mudanças jurídicas ocorridas no setor ao longo dos anos, como a alienação fiduciária, que proporcionaram mais celeridade e segurança aos pedidos de crédito.

A advogada especializada em direito imobiliário da Loft Paula Batista explica que o sistema de financiamento imobiliário surgiu em 1964, como uma forma de solucionar a crise habitacional em razão do crescimento desordenado nas grandes cidades do Brasil. Nessa época, foi criado o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), especialmente voltado para as classes de baixa renda da população. Mas, com o tempo, as coisas foram mudando.

“Todos os contratos utilizavam a hipoteca como forma de garantia do pagamento do financiamento. Posteriormente, em 1997, foi criado o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que surgiu para melhorar as falhas do antigo sistema e incorporou a figura jurídica da alienação fiduciária como forma de garantia aos credores nos contratos de financiamento imobiliário”, explica Paula.

A partir daí, a hipoteca foi perdendo espaço e a alienação fiduciária se consolidou como modalidade de garantia para financiamentos imobiliários, aumentando a segurança dos credores. Desde então, é possível que o próprio imóvel seja utilizado como garantia para a quitação da dívida. Essa mudança teve impacto direto na oferta de crédito e fez com que ele se tornasse mais acessível para um número muito maior de brasileiros.

Alienação fiduciária x Hipoteca

Incorporada como forma de reduzir a inadimplência e facilitar as questões jurídicas que afetavam o setor, a alienação fiduciária hoje está presente na maioria dos contratos de financiamento imobiliário realizados no Brasil. Com a alienação fiduciária, o próprio imóvel é usado como garantia da dívida do financiamento. Assim, até que a quitação total seja realizada e formalizada, a instituição financeira é a real proprietária do imóvel e no momento de fazer a transferência de propriedade no cartório, é sinalizado que o imóvel está alienado.

“Antes da alienação, os contratos de financiamento usavam a hipoteca como forma de garantir o pagamento da dívida. Nesses casos, a propriedade do imóvel no Cartório de Registro ficava no nome do comprador, o que poderia dificultar uma retomada do bem pela instituição financeira, em caso de inadimplência”, explica a advogada.

Caso fosse necessário reaver o imóvel, os procedimentos deveriam ser realizados por vias judiciais e considerando a imprevisibilidade do Poder Judiciário no Brasil, o processo poderia levar até anos.

Essa insegurança jurídica por parte das instituições credoras dificultou o acesso ao crédito imobiliário por muito tempo. A partir da utilização da alienação fiduciária, o setor ganhou muita força e a oferta de crédito aumentou consideravelmente.

Como não há mais a necessidade de acionar a Justiça e os procedimentos para a recuperação do crédito podem ser feitos de forma extrajudicial, as instituições financeiras ganharam mais segurança para liberação de crédito, iniciando o processo de crescimento que prevê mais um recorde histórico de investimento em 2022.

Benefícios da alienação fiduciária

Marco para os financiamentos imobiliários no Brasil, a alienação fiduciária vem possibilitando acesso ao crédito para todas as classes sociais. Na prática, as mudanças jurídicas proporcionadas pela alienação e a possibilidade de ter o próprio bem como garantia das dívidas possibilitaram uma redução significativa nas taxas de juros praticadas, assim como estenderam bastante os prazos de pagamento, que em alguns casos podem chegar a 35 anos.

Por oferecer uma posição mais confortável ao credor – que fica com o bem para si em caso de inadimplência –, as instituições financeiras passaram a oferecer melhores condições nos contratos e mais facilidade para aprovar solicitações de financiamento imobiliário.

Com isso, o mercado cresceu e hoje existem mais opções de instituições financeiras oferecendo esse tipo de crédito. A variedade vem criando, por conta da concorrência, excelentes oportunidades de negócio para quem sabe pesquisar.

Além disso, a alienação impulsionou a construção civil no Brasil, que é um dos setores que mais geram empregos e contribuem para o aumento do PIB do país.

Outras facilidades

Correspondente bancária há 12 anos credenciada pela Caixa Econômica Federal (CEF) e desde 2003 no mercado imobiliário, Fátima Lemos confirma que conseguir um crédito imobiliário tem se tornado cada vez mais simples:

Para a correspondente bancária Fátima Lemos, a alienação fiduciária está cada vez mais simplificada.

“Além das vantagens oferecidas pelas instituições financeiras, existem outros dois fatores que dinamizaram o setor. O primeiro foi provocado pelo avanço da tecnologia que facilitou o envio e o recebimento de documentos de forma online e deu muito mais celeridade ao processo. Já o segundo foi a consolidação do correspondente bancário na intermediação entre o consumidor e o banco durante todo o processo de aprovação do crédito”.

O correspondente bancário é o profissional responsável por auxiliar o cliente na entrega desses documentos, além de orientar quanto aos procedimentos legais adequados e na escolha de um financiamento que não comprometa o orçamento familiar.

“O ideal é solicitar o serviço do correspondente logo no início para garantir que não haverá nenhum tipo de problema durante a solicitação do financiamento. O consumidor precisa saber que além de ajudar a esclarecer pontos mais complicados do contrato de financiamento, o serviço do correspondente é pago pela instituição financeira e, portanto, não acarreta nenhum tipo de custo extra para ele”, orienta Fátima.

Também surfando no mar de crédito e financiamentos, o número de consultorias de crédito tem crescido no Brasil. A CrediHome by Loft, por exemplo, tem um serviço para ajudar os interessados a encontrar a melhor opção de crédito imobiliário.

Novas oportunidades

Há quem prefira dominar todas as etapas do processo de financiamento, como o jornalista Ivan Marques. Com intuito de comprar um apartamento maior e mais confortável para suprir as necessidades da chegada da primeira filha, ele solicitou um financiamento imobiliário para uma instituição financeira e diz que não se arrependeu.

“Eu sei que não seria possível adquirir um imóvel se não fosse através de um financiamento. No meu caso, tinha um familiar que me auxiliou durante o processo, mas fiz tudo sozinho. É natural que haja uma burocracia para conseguir os documentos que são solicitados, mas a aprovação do meu crédito foi muito rápida e atendia as minhas necessidades naquele momento”, conta Ivan.

Ivan solicitou o crédito em 2014, mas há três anos fez a transferência do financiamento para outra instituição financeira com a portabilidade. E indica o procedimento para quem busca encontrar condições ainda melhores de pagamento e de prazo. Ivan explica que, com a instabilidade da economia, é possível solicitar uma revisão das taxas e buscar condições mais vantajosas em relação ao contrato original.

“Se você assinar um financiamento, não significa que vai ficar preso nas mesmas condições para sempre. A economia é dinâmica e você pode seguir buscando condições melhores para realizar a portabilidade. No meu caso, mudei de banco e consegui reduzir o tempo de pagamento em cinco anos, além de diminuir o valor da parcela mensal”, comemora.

Para Ivan, o financiamento possibilitou mais qualidade de vida para sua família e com planejamento e pesquisa é possível encontrar uma modalidade que caiba no seu orçamento.

Então, seja com a ajuda de um correspondente bancário, assessoria de crédito ou por conta própria, antes de financiar a casa própria, investigue com calma as possibilidades oferecidas por diversas instituições, compare com calma e só então decida. É possível que a melhor opção esteja mais perto do que você imagina.

Colaboração de Michele Louvores

Aqui você encontra os conteúdos produzidos pelos colaboradores da Loft especialistas em economia, decoração, mercado imobiliário e estilo de vida. São profissionais altamente capacitados e com anos de experiência em produção de conteúdo para te ajudar nas suas principais dúvidas.

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